2019/07/22

我們想讓你知道的是

行政部門原本打算待去年地方選舉後處理避免爭議,但執政黨慘敗後的2020政治盤算下縮手,更撤下「實價登錄資訊揭露至門牌」、「預售屋即時登錄」,趕在今年修法通過一部閹割版的實價登錄2.0。

文:彭揚凱(OURs都市改革組織秘書長、廖庭輝 為OURs都市改革組織研究員)

據自由時報報導[1](2019.02.18),正在立法院待審議的「實價登錄2.0」修法草案,因房地產業反彈,內政部傾向先行撤下「實價登錄資訊揭露至門牌」、「預售屋即時登錄」的部分,僅先推動實價登錄責任從「地政士」回歸到「買賣雙方」等修法,希望趕在今年修法完成。

一個出於總統政見[2]、經行政院會通過送出、為了讓房市資訊更加透明的法案,竟然在立法院排審前,行政部門竟「自我閹割」最關鍵的核心內容,這到底是出了什麼問題?

台灣不是早就有實價登錄了嗎?

很多人會說,台灣不是早就有實價登錄了嗎?

的確,台灣已經開展房市資訊透明化的工作。實價登錄三法(平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例)已經於2012年8月實施至今,當初立法目的便是讓房地產交易資訊透明化,避免不當哄抬房價。

這些年下來,政府也對實價登錄資訊落實進行多次精進,讓資訊更加及時與詳細,例如:將實價登錄資訊發布由每月一次逐步改為每月三次,將區段化區間由50縮減至30,新增歷次交易明細查詢、交易主建物、附屬建物及共有部分面積資料,區別顯示新成屋或中古屋買賣等功能等等。

而這些資料也讓政府能夠擺脫過去問卷的方式,直接以原始資料製作更精確的房價所得比與貸款負擔率指標,作為施政參考。據此,內政部也已經開展「大量估價系統」的研究規劃,期透過大數據的科學化分析,能更精準、及時的掌握市場供需、價格與景氣,有助於政府相關政策決定、資源調配之參考。

整體而言,當前(2012年版本)的實價登錄制度,的確讓房市資訊變透明度提高。據台灣在仲量聯行所發布的〈全球不動產透明度指數〉(Global Real Estate Transparency Index[3]),台灣已從2010年的排名33,進步到2018年的26名;透明指數也從「半透明」類組進步到了「透明」類組,並優於韓國、馬來西亞、中國等國。

當前實價登錄制度的不足

既然實價登錄已經上路數年了,為什麼還要推動修法呢?

這是因為,實價登錄制度在2012年立法過程中,當時的執政黨與部分立委囿於房產業者的反對,改革只「走了一半」,有諸多問題還有待改進。

首先是資訊揭露的明確性。現行的制度要求交易資料只能用「區段化、去識別化」的方式來呈現,對需要獲得資訊的消費者而言,只能看出一個「建物門牌號碼區間值」,但同一區間的物件可能因為造成一般人難以辨識或比對物件,這些模糊空間反而讓有心業者能夠上下其手。

例如,如透過裝潢費用將交易總額墊高,或是將景觀、地理條件比較好的高價登錄物件價格作為開價標準,由於模糊化的資訊難以親身求證確認,實價登錄反而成為業者抬價的依據。也有業者反其道而行,將車位未分拆加入總價當中,壓低每坪單價製造供不應求錯覺,消費者上門詢問時就用「非常搶手,你在網路上看到的價格已經買不到了,如果現在不買還會繼續漲」等話術來合理化其價格哄抬。

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Photo Credit: AP/達志影像

其次是預售屋未被有效納入。依現制,預售屋若是建設公司自建自售,不需要進行實價登錄,若是交由代銷業者銷售,也只需在「委託代銷契約終止後三十日內」將建案整批申報。但契約終止時可能離開始預售已有兩三年時間,購屋者在這段時間完全無法得知預售屋的實價登錄價格,更有些業者會將一些高價戶提前登錄,製造房價虛高假象,亦或是用「我們的新成屋已經快要完售,要買要快」為理由,製造熱門假象等......。舉凡各種「飢餓行銷」哄抬價格的手法,其最主要的立基點便在於預售屋價格資訊的不透明。

「實價登錄2.0」修法重點與進步性

也正是意識到現行實價登錄制度的不足,蔡英文總統於2016年競選時的「安居三策」,便提出「房屋市場資訊透明」的政見規劃。其就任後,內政部便開始研擬修法,並於2018年5月經行政院會通過送立法院[4],此即大家所稱的「實價登錄2.0」(草案)。

「實價登錄2.0」,就資訊透明化相關的重要改動主要有下面幾點:

  1. 實價登錄以門牌或地號為呈現單位,資訊更透明清楚。
  2. 實價登錄的時間由「所有權移轉登記後三十日內申報」改為「所有權移轉登記時直接檢附申報書」,讓實價登錄呈現更即時。
  3. 預售屋自建自售納入實價登錄,同時登錄時間由「委託代銷契約終止後三十日內」改為「簽訂買賣契約書三十日內」,不會再有拖兩三年才知道實價資訊的狀況。

我們認為,這次的修法方向補齊了現行制度的缺陷,讓資訊的內容更加明確、資訊的揭露更為即時、資訊的內容更為豐富。以及,這些更加透明的修法方向也讓台灣更能夠與國際接軌。以下,我們簡要的對比美國、英國與香港的實價登錄制度,來看看「實價登錄2.0」的進步幅度:

  • 美國

於買賣房子時需填寫美國聯邦住房與城市發展部(Housing and Urban Development)制定的「HUD-1結算表」(Settlement Statement HUD-1),填寫內容包含交易價格、增建改建(如增建車庫)、翻修(如翻修屋頂)等資訊。在公開程度上,美國著名的房地產資訊網「Zillow」或「Trulia」,都能夠提供包括屋景照片、始建年分、移轉履歷、稅賦資料等詳細資訊。

  • 英國

於土地登記法(Land Registration Act)規定不動產交易租賃必須登記變動情形,可公示的交易資訊包含建築資訊、價格、移轉履歷、契約影本等。英國一般民眾多利用事務律師或產權轉易士代辦登記並登錄價格,同時英國土地登記處(HM Land Registry),會每月做出房價變化分析與登錄交易資料。

  • 香港

實價登錄與土地登記制度採契據登記制度有關,實價登錄資訊直接登記在該物業的土地登記冊內,並公開全港成交金額、移轉履歷、單位漲幅與位置詳細資料。

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台灣與國際實價登錄比較一覽表 | 作者製作提供
對的改革法案為何中途變調?

從上述整理中可以看到,「實價登錄2.0」在透明度上與即時性上都遠優於原有的實價登錄制度,並且也符合蔡英文總統的當選政見。然而,修法草案自去年五月送進立法院,迄今卻尚未排審,甚者如本文一開頭所述的新聞報導,內政部竟打算自我閹割、斷尾求生。

一般而言,行政院所提的法案,當執政黨於立法院擁有席次優勢的時候必然會積極排審,縱然在審議過程中會修正妥協,但罕有還沒開始審查便「未戰先降」,不勞立委便自己棄守法案內容。我們不禁要問,對的改革法案為何中途變調?

無須諱言,實價登錄2.0必然傷害到目前的既得利益者——建商,故其群起反對,透過各種遊說的方式施壓是屬必然,此一情境難道行政部門在推動修法時沒有評估嗎?又假使頂不住為何還煞有其事通過草案送立院審查?

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Photo Credit: CORBIS/達志影像

最廉價的託詞是,修法內容不周全有疑慮。在網路或傳媒報導當中,建商早已在努力製造輿論壓力,營造民眾多數反對修法氛圍。此論述建構在一種巧妙「包裝」下,首先,絕不會觸及「修法會造成建商利益損失」議題,反而在公開場合言必稱資訊透明有助於房市更加健全;接著,話話鋒轉到修法立意雖好、但民眾有「疑慮」,呼籲政府要三思。

其中最常被鼓吹的疑慮是「隱私問題」,宣稱「實價登錄至門牌將會使人們失去隱私,甚至造成社會治安問題」。但事實上法規已經明文將可查詢資料排除掉個人資訊,僅僅只是揭露「該門牌或地號的價格」。而自2015年起,任何人皆能申請的第二類土地登記謄本,已不公開所有權人的完整姓名資料,因此並不會有所謂的「我中樂透為什麼要公告給大家知道」的情形發生。

另一個疑慮是「預售屋價格容易變動、恐爆發退約潮」。但若僅僅因為實價登錄上線,預售屋就爆發退約潮與價格變動,不正凸顯預售屋在過去因為資訊不透明造成大量的炒作空間。透過資訊公開的方式將價格恢復到合理的市場機制,顯然才能夠還給消費者應有的權利。況且,目前預售屋在合約審閱期後退約也必須付出違約代價,若消費者寧願付出違約代價也執意退約,應當是業者需要檢討自己是否炒作過多吧!

是這些說詞讓行政單位覺得理虧要撤案嗎?當然不是,此不過是自2012年推動實價登錄起反對者便不斷重複的老調。回答本文開頭的提問,筆者的觀察是,問題出在選舉考量!

行政部門原本打算待去年地方選舉後處理、避免爭議,孰料執政黨慘敗,眼看2020年總統大選即將到來,政治盤算下,實價登錄2.0從「選完出手」變成「選後縮手」。更難堪的是,對建商投降又想博修法改革美名,結果就是撤下「實價登錄資訊揭露至門牌」、「預售屋即時登錄」,趕在今年修法通過一部閹割版的實價登錄2.0。

省思房市資訊透明化

資訊透明是市場健全的前提,也是經濟學基本ABC。在理想的狀態下,交易雙方應該處在基本上對等資訊條件,做出其判斷選擇,而達成價格之均衡與總體效益最大化。

相對地,當市場資訊不透明,尤其是消費者相對於生產者之資訊不對稱,極有可能在交易時付出額外的代價。而這些代價並非基於生產者所提供產品之品質或服務,僅僅是因為資訊掌握的落差即可額外獲益,此即經濟學所稱「尋租(rent-seeking)」。此一市場扭曲導致的不公平現象,正是長久以來台灣民眾在住宅消費所面臨的困境。

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Photo Credit: AP/達志影像

請大家想想,相較於是買車、手機、電腦或是其他生活消費,為何一般人在購買這輩子最昂貴的產品——房子,反倒能掌握的資訊卻是最少?以及,於住宅資訊不透明的狀況下,獲得「尋租」受益者的是誰?付出「超額代價」受害者又是誰?

實價登錄修法的目的並非「打房」,更非被歪曲理解的「仇富」,而僅僅是一個簡單的概念:如果我們要有一個健康的市場,那麼就不能允許房地產市場資訊不健全,更不當坐視位居住宅生產消費鍊頂端的「建商們」以一般民眾消費者為魚肉,持續尋租獲利。

資訊透明的市場不會憑空而來,依賴的是必要合理的規範與監督,這是資本主義運作不可或缺之要件,更是現代國家無可迴避的責任。台灣民眾苦於住宅市場資訊弊端久矣,本期許實價登錄2.0迎來改變,現在看來極有可能又再次成空。

蔡總統,最基本的資訊透明都做不到,還奢談什麼居住政策改革啊!

  1. 自由時報:實價登錄修法 「門牌全都露」喊卡
  2. 住宅資訊透明是蔡英文總統2016年競選時「住宅三枝箭」的政見之一。
  3. Global Real Estate Transparency Index 2018
  4. 草案條文可參見此連結
延伸閱讀

本文經新社會政策雜誌授權刊登,原文發表於此

責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航

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