北京新浪網 (2019-07-23 14:41)

原標題:易居:未來十年房地產業將進入「資產時代」

上海易居房地產研究院與華東師範大學東方房地產研究院聯合舉辦的「房地產業演進規律與生存之道」課題研討會日前舉行,該課題旨在探討房地產業演進客觀規律,判斷產業發展階段及發展方向,為房地產業和相關行業組織提供參考。
 
易居房地產研究院院長、華東師大終身教授張永岳表示,在房地產業演進發展的歷史長河中,任何一家企業都要順應產業演進的發展規律,「如果課題能引起企業的思考並在戰略選擇時作為參考,我們的工作就有了一定的價值。」
 
易居房地產研究院流通研究所所長崔裴表示,美國房地產業從以提供物質產品為主的類製造業,進化升級為真正的服務業,其行業結構的主體部分是房地產出租業,房地產業的經營模式已由傳統的以資本增值收益為主升級為以長期現金流收益為主;美國房地產業的進化、升級促進了美國房地產市場的結構優化及相關子市場關聯互動機制的形成,如住房租買選擇機制、房地產投資替代機制,這些機制增強了房地產市場的自我調節能力。
 
課題研究認為,相對於中國宏觀經濟、社會的發展水平,中國房地產業的演進發展是滯后的,中國房地產業已從資源時代(拿到土地是關鍵)進入到產品時代(打造優質物業產品是關鍵),未來十年必將進入資產時代(打造持續增長的現金流是關鍵)。資產時代需要全方位的外部環境建設,包括制度建設、市場結構建設、產業鏈建設、人才培養體系建設等。
 
要在資產時代立於不敗之地,房地產企業需要培育適應「資產時代」的核心競爭能力:如租賃物業運營力,包括精細化物業開發更新、設施管理、租約設計與達成、租客甄別與維護等;項目投資分析與評估能力,包括項目細分市場分析、項目最高最佳用途分析、項目投資價值評估等;資產金融化能力,包括物業資產的金融市場選擇與金融產品對接等。
 
從增量轉入存量的市場切換點
 
什麼時候是房地產開發企業從增量市場轉入存量市場的最佳切換點?華東師大東方房地產研究院副院長胡金星指出,借鑒國外發展經驗,美國有些物業本身成本低,資產池發揮了較大作用。因此,對於存量房市場,企業資產結構很重要。此外,由開發向服務轉型,現金流發展要求房企做到產品和服務的創新。
 
綠地集團首席戰略官李想認為,中國有不同的國情,例如國人傾向於置業而不是租房,房地產增值效益更容易激發投資屬性。但是,中國未來年輕一代的消費習慣和理念可能發展變化。從增量時代到存量時代的發展,未來房企的投資、開發、運營、服務會分離。
 
REITs在中國有待發展
 
中梁地產戰略研究院院長鄭煥指出,REITs對商業地產發展頗為重要,但目前存在障礙,所有權、稅收、沒有長期的現金流來源等問題未解決,在這種情況下中國的開發商難以做成此項業務。易居房地產研究院綜合研究中心總經理崔霽補充說,REITs發展還存在另一個問題,即中國商業地產的租金坪效目前較低,不足以支撐REITs的發展,這是一個很重要的市場因素。
 
關於金融和房地產的制約,李想提到目前中國商辦物業的收益率尚達不到常規的資金成本,REITs先分紅后交稅,收益率有所影響。
 
市場及制度方面亟須完善
 
張永岳指出,行業發展和企業運營遇到問題,可以視為宏觀層面上的判斷和企業經營層面上的選擇。如2017年,國家出台了多項促進住房租賃市場發展的政策措施,眾多開發商響應號召。但是面臨租賃項目盈利水平低的情況,部分開發商收縮此業務規模或直接砍掉此業務。因此,對於企業的長遠發展而言,必須在市場轉折階段對未來的方向有明確的判斷和自身的戰略選擇。
 
易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,發展租賃不賺錢的因素很多,但最大的問題是市場問題。目前中國住宅租金收益率太低,商辦類物業又過剩。進入存量房時代,還需較長時間去消化市場風險。
 
中國物業管理協會名譽副會長龐元提出,目前租賃最大問題是租金收入不足以支付稅收和貸款,出租人的每筆租金收入都要交稅,而房產的持有人卻不需要交稅等。這是市場發展過程中有待解決的問題。

https://news.sina.com.tw/article/20190723/32062656.html

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