【文/連珠君】相較市價便宜的法拍屋,你心動了嗎?購買法拍屋與一般房屋有3點最大的差異,不能看屋況、現金買房,萬一房屋漏水,不能要求前屋主修繕,如果你是新手,建議選擇有點交的物件,比較單純。另外,新手常見2大錯誤,沒注意的話,可能變廢標,更可能被告上法庭,得不償失。

▲新手標法拍屋,建議選擇有點交的物件,較為單純,正常的情況下,3~6個月可以交屋。
▲新手標法拍屋,建議選擇有點交的物件,較為單純,正常的情況下,3~6個月可以交屋。

想找法拍屋,苦於找不到資訊嗎?可以到司法院網站,查詢服務內就有法拍屋公告,裡面有標的物的住址及查封狀況,以及點交跟不點交等資訊。104法拍網總經理籃茂山指出,新手建議選擇點交物件比較單純,不點交物件常要經過訴訟,較難處理,正常點交物件3~6個月就可以交屋。

自備現金3成卡穩

買法拍屋,首先要注意「錢」夠不夠,以底價1千萬的物件來看,要準備200萬元的保證金,餘款要在1個星期內繳清;有些銀行可以申請法拍屋代墊款,通常是底價的8成,或是銀行鑑價的8成,取其低,年利率約6.2%,且1個月後即可轉成房貸,但要是有點交物件及信用沒有瑕疵的人,加上其它代書費、契稅等費用,建議至少準備3成的自備款較安全。

自住、投資先釐清

在投標室現場,建議要注意現場人多人少,再來決定標的價格,法拍屋價格分為土地跟建物。籃茂山指出,如果是自用,或者會放2年以上,建議加價在土地上面,若是2年內就要賣掉,要課徵房地合一稅,建議加在建物上,可達到節稅效果。

買法拍屋其實跟買中古屋差不多,要負擔代書費、契稅、規費等,其它還有水電、瓦斯費,甚至管理費。籃茂山表示,水、電公司只要2期沒繳,就會被斷水斷電,這部分金額不會很大,但管理費原屋主可能已積欠半年、甚至1年,得標者則要跟管委會協商,看看是否可以打折。

▲104法拍網總經理籃茂山指出,新手最常發生本票格式錯誤,以至於標到物件,卻被判廢標,相當可惜。
▲104法拍網總經理籃茂山指出,新手最常發生本票格式錯誤,以至於標到物件,卻被判廢標,相當可惜。

交屋不可先行換鎖

新手標法拍屋最容易發生2種錯誤,其一是交屋,很多人認為法院發證書,請代書辦過戶,1個月後拿到權狀,就自行去開門換鎖,對此,籃茂山指出,此舉恐涉及《刑法》擅闖民宅,因為不動產有2種權利,一是產權,也就是建物及土地權狀,再來是使用權,法拍屋要拿到合法的使用權有2種方式,第一個請法院點交,大概要3、4個月。第二種就是原屋主心甘情願交給你,因此常聽到要給搬家費,比較快速交屋,但裡面如果有遺留物,記得要申請法院作動產拍賣。

開票留意抬頭背書

另外,新手最常見繳交保證金出問題,保證金只要請各銀行開本行支票即可,再來是抬頭,一種寫法院名字,如台灣新北地方法院,但比較麻煩,如果沒標到,要請法院在後面幫你蓋章,也可以寫自己的名字,但被判廢標的機會很大,因本票後面要背書,記得要簽名跟蓋章,並留意支票上不可有「禁止背書轉讓」的字樣,這樣只有你領得到,法院領不到,即使標到也會被判廢標。

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