莊孟翰│理財周刊987期│2019-07-26 
Q近日媒體報導內政部將針對「危險建築物」放寬都市更新最小劃定面積門檻取消限制,惟營建署出面澄清表示,目前更新單元劃定基準係由地方政府訂定,危老轉軌都更案件,仍應採分級分類方式給予不同的條件規範,並應保有執行彈性空間。

主要用意在於政府政策仍以都更為主軸,營建署目前研擬危老轉接都更措施,係因應危老條例時程獎勵於施行三年(一○九年五月九日)歸零,容積獎勵上限額度將由法定容積四○%降低為三○%,與都更容獎差距擴大,導致危老案可能會考慮轉軌都更方式進行重建。另外,危老條例施行期間為十年,長期而言,未來危老建築也須採都更方式重建。

想請教莊教授,危老條例時程獎勵將於明年屆滿三年,未來在危老轉軌都更過程,是否仍需考慮危老與都更同樣會面臨的不同意戶之杯葛問題,究竟要如何說服,才能達到雙贏互利的政策目的?


A:危老案加碼一○%的時程容積獎勵,將於明年五月九日到期,根據內政部最新統計,截至六月底止,全國危老重建申請累積達三百件,並且已核定一六七件,此一速度遠比以往都更效率高得多,由此可見危老重建政策的確已發揮相當功能,惟就長期而言,危老重建只是短期因應策略之一,並非釜底抽薪之計,這也正是筆者經常提到的「十年回首必後悔」的主要觀點,此一問題亦可由日本東京銀座瘦長型建築林立見其一斑。

最近營建署出面澄清內政部將針對「危險建築物」放寬都市更新最小劃定面積門檻,甚至取消限制之報導,這應是快速而正確的舉措,至於明年五月期滿,危老轉軌都更之後,同樣可以經由市府已完成培訓的八千多位危老重建推動師繼續執行整合任務,相信只要假以時日,都市更新依舊可以逐漸撥雲見日,廣獲各界支持。



只是將來究應如同營建署所言,將研議建立更具體之操作模式、範例,由直轄市先行示範,以提升都更審議效率及鼓勵轉軌,眾所皆知,都更仍將面臨長夜漫漫路迢迢的長期考驗,尤其目前申請案件幾乎都集中在台北市與新北市,對於其他地區的因地制宜政策是否也應有一套可行的策略因應? 

接續前十期所討論議題,本期再就實務上常見「不同意戶整合不易的典型案例」深入探討,以供參考。危老整合過程如能藉此案例一一解說清楚,讓一些不同意戶引以為鑑,至少能夠在自主更新前提下加速凝聚共識,共同為雙北市龐大的寙陋建物更新善盡一份心力。

案例(一):仁愛路四段408巷─二樓透天厝

(1)如圖所示,經由查閱門牌編號、地籍圖與建照等相關資料,再與現場建物相互對照,當可發現一棟二樓閒置已久,坐落於仁愛路四段408巷A+地段的寙陋建物,多年前也曾出租開過「東漾排骨」便當店,口味也相當不錯,惟可惜位於巷內,即使提供外送服務,生意也不見起色,最後只好關門大吉迄今。

(2)當初如能參與隔壁「逸仙時上」之改建,不論出租或出售皆兩相宜,只可惜屋主未能警覺到南側早已興建六層樓,當北側基地想要整合興建八樓建築「逸仙時上」時,卻仍堅持己見不願合作,如今已很難再有改建機會,除非自己出錢重建或整建維護;當初建商整合過程,曾開出買賣、委建或合建等條件,雖然彈性很大,可惜最後仍無法達成共識。

(3)當時建商曾一再告知該基地係坐落於國父紀念館特區,地下室停車獎勵即將截止,惟地主仍半信半疑,最後終因錯過法令期限而將其劃出,其後屋主雖曾回頭想與建商洽談,可惜期限已過,建商表示無法合併開發,主要原因在於一旦合併開發,除容積獎勵減少之外,所有流程必須重新再來,建商深恐錯過銷售時機,不得不放棄,殊為可惜。

(4)值得檢討的是,這麼好的地段,那麼高的房價(詳請參閱附圖),竟然因條件談不攏,不參與重建而淪落至賣不掉也租不出去的地步。



(5)事隔多年,基地斜對面「翠亨」建案整合成功,完工後再向市政府申請變換門牌為仁愛路四段408巷,此一明智之舉,使得該基地一夕之間躍升為燙金地段,每坪房價也隨之增值十萬元以上。如再回頭檢視那一棟日漸寙陋的老舊建物,真不知道該如何從頭說起?

案例(二):延吉街233巷─四樓公寓

(1)如圖所示,經由查閱門牌編號、地籍圖與建照等相關資料,再與現場建物相互對照,當可發現這一棟基地狹長老舊的四層樓建物,與案例(一)坐落位置相差僅數十公尺,同樣是鄰近國父紀念館的A+地段。此外,該地段生活機能完備,超市與國泰醫院近在咫尺,又緊鄰國父紀念館,再加上仁愛路林蔭大道加持,房價始終居高不下(詳請參閱附圖)。



(2)倘若當時能與前棟「三普仁愛大廈」合併開發,每坪房價必然會因門牌為仁愛路四段而隨之增值十萬元以上,按現階段為仁愛路四段每坪房價一百萬元以上比比皆是。

(3)按「三普仁愛大廈」係緊臨仁愛路興建,空地比留在後側當停車場使用,倘若當初能夠整合為大面積基地,整體規劃設計與周遭環境必然大為改觀,如今如僅就這一棟獨棟狹長而又沒有電梯的老舊建物加以評估,不僅房價遠不如「三普仁愛大廈」,可能也無人問津,除非能夠與西側七層樓共同辦理更新,否則雖處A+地段,房價依然無法大幅提升,殊為可惜!

本文之所以提出這兩個案例,主要是希望所有的危老重建推動師在整合過程,能夠先行了解每一基地老舊建物參差不齊的前因後果,一則據以說服屋主參與更新,再則能夠縮短時程,俾免浪費時間,徒勞無功!

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