2019/07/25

【我們為什麼挑選這篇文章】

售屋制度在台灣實行將近五十年,房屋在尚未完工的狀況下販售,但因為資訊不對等,價格往往存在巨大落差。而「實價登錄 2.0」的初衷,便是為了促進市場價格的透明化。

先前通過的「實價登錄 2.0」修法草案,卻撤下最重要的「實價登錄資訊揭露至門牌」、「預售屋即時登錄」部分條文,只打算先推動相對次要部分的修法,讓大眾覺得實價登錄根本沒搔到癢處。

買房是人生大事,到底該怎麼做才能如實保障消費者權益?(責任編輯:謝佩如)

圖片來源:中央社

文/ 彭盛韶(時代力量智庫副執行長)、 劉品辰(時代力量智庫實習研究員)

立院前陣子為了實價登錄 2.0 的法案鬧得沸沸揚揚,最後在民進黨席次優勢之下通過張宏陸委員的閹割版本,也就是僅修正「地政士登載責任免除」部分,原實價登錄更重要的透明化法條「預售屋 30 日內登載」、「地址揭露」、「政府備查權」通通沒通過。

其中預售屋價格的資訊落差,更是業者擅用話術炒作的重要來源。預售屋制度在台灣實行將近五十年,房屋在尚未完工的狀況下販售,因為資訊不對等的緣故,價格往往存在巨大落差。這次實價登錄 2.0 原規定預售屋交易後 30 日內要登錄,即是為了消弭不對等資訊,促進市場價格的透明化。

魔鬼隱藏在細節,預售屋定型化契約是爭議來源

然而,預售屋的問題還不僅是如此。「預售屋買賣的定型化契約」更是消費爭議的來源。根據內政部的不動產資訊平台,107 年 Q4 中的房地產糾紛, 有近四成都是建商的預售屋買賣爭議。而在地方政府層面,台北市政府副秘書長李得全就曾指出,台北市 2017 年的 219 件消費爭議案中,建商相關的爭議就有 117 件,佔了 53.42%。桃園市政府 108 年五月的最新資料也顯示,近兩成的消費爭議都來自於預售屋買賣,在所有類別中排名第一。

關於此問題,內政部消保會自 90 年起就頒布「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,且經歷多次修正。如建商跟消費者簽訂的預售屋買賣契約若未符合規定,消費者得依消費者保護法第 17 條主張無效,主管機關可依消保法開罰最高處 30 萬。

然而實務上,雖然公平交易委員會的規範說明,明確要求建商必須提供購屋人五日以上的審閱期。 但部分業者仍違法要求消費者提供訂金,才提供定型化契約帶回檢視 ,且根據《消保法》第 36 條, 開罰前應先命其限期改善,未改正後才得以開罰,使得實際開罰建商的次數不多。

雖然中央政府過去曾多次進行「預售屋買賣定型化契約」專案查核,但鑑於中央業務職掌繁複,且全國範圍較廣,因此目前預售屋抽查多以地方政府為單位,卻 因為相關查核法規鬆散,且抽查需要地政局和消保官的跨部會合作,使得各縣市政府針對預售屋定型化契約的相關政策大相徑庭。 而事後的消費爭議調解或懲處,也都已是臨噎掘井,治標而不治本,顯見現行法規和政策有改善空間

地方政府針對預售屋契約爭議,執行力落差甚大

考量預售屋糾紛與都市及重劃區較相關,本文在比較地方政府以六都為主,並以各地方政府於網站上揭露的資訊做比較,觀察各地方政府的「政策現況」、「抽查現況」及「後續追蹤影響」。綜合以上資料,我們大致可依積極程度區分出三種類型:

一、被動接受申訴才進行查核,或抽查卻無公開資訊(高雄、台南、新北):

  高雄市府網站和地政局網頁幾乎沒有相關資訊,僅在市府其中一篇新聞稿中提及「地政局長期實行抽查,有效降低消費爭議」,卻未提及任何實質提升效益和抽查數據。

  台南市地政局則在該局網站中透過施政成果報告,逐年發布相關資訊,弔詭的是數據只列出該年度查核件數,卻 沒有提及違規數量,或者是後續追蹤改善情況 。

  新北市在媒體曝光上僅次於台北和桃園,102、106、107 年都有新聞稿或是新聞媒體報導提及地政局和消保官合作稽查,新北市施政成果網也提到新北市從 97 年就開始實施「提升不動產交易服務品質專案計畫」,然而 新北市地政局的網站,卻完全沒有稽查的定期報告,也沒有相關統計資料。且稽查的新聞報導,大多只有提及當天的情況,不免讓人質疑是否是刻意的社群操作,透過公關手法釋放政府有在監督的訊息。

二、主動定期針對業者進行抽查,且有後續追蹤改正(台中、桃園):

  台中市在 106 年之前都有做主動抽查,且數量和數據都還算完整。107 年後則提出「台中市政府預售屋買賣定型化契約查核健檢計畫,將其抽查方式分為『消費者主動提供』和『政府主動查核』兩者。」,希望更近一步改善預售屋買賣現況。然而實際審視該平台,會發現從去年到今年三月的 15 個月中,僅有 3 個月進行預售屋定型化契約查核,去年(2018)的查核總數更只有 6 家,雖然有明確列出違規廠商和細項,且有持續追蹤後續改正狀態 。但是數量過少,且幾乎都是被動接收消費者的申請案件,原先的計畫執行率低落 。

  桃園市因為近年來雙北都會區人口外溢,成為大量移入人口的標的,因此也增加許多預售屋買賣爭議。從 104 年開始,桃園市政府逐年發布預售屋建案聯合稽查成果報告,可惜的是格式和取得方式不一致,有些年份的資料只出現在媒體新聞中,卻找不到實際檔案。但相對而言其追蹤資訊較為完整,統計表格也有助於了解整體趨勢發展,可以明顯看出聯合稽查報告確實提升建商得契約合格率。

三、積極要求建商主動登錄備查,建構透明的網站系統(台北):

  台北市從 103 年起就和中央配合稽查,三年內就抽查了一百家,且網站上皆可以查詢到完整的違規名單,後續裁罰明細也都明確列出 。但根據法規限制,違法業者不得立即開罰,除非其在限期內未改正。且不論被動處理爭議或者是主動稽查,都只是事後懲處,無法達到事前預防的效用。

因此台北市政府從 106 年開始 全面納管預售屋買賣定型化契約,要求業者主動備查,同時公告違規業者,並對虛應了事的建商進行裁罰 。在 107 年起透過「臺北市預售建案契約核備地圖」,民眾僅需要透過 google map 就可以將可以一覽無遺,透過契約核備和履約狀況的整合,使得不動產交易更透明,促進買賣雙方的資訊平等。在規劃和執行較為完備的情況下,北市確實有效降低預售屋相關的買賣爭議。

強化主管機關的能量 —討論備查定型化契約入法

綜上,可看到出各地方政府的執行力參差不齊,事後稽查亡羊補牢的作法更是效果有限。然而從台北市的做法可以看到,他們 透過行政裁量的作法,讓事後追查漸漸轉為事前備查 。除了 政策涵蓋率更廣,也能提升管理動能上的不足,減少消費爭議 。對民眾來說,資訊透明化也提升他們對預售屋市場的信心。桃園市議員楊朝偉更曾在質詢中,希望市府朝北市的契約和背地圖發展,顯見定型化契約的備查已經成為一種典範。

因此我們呼籲,各地方政府應該切實進行相關抽查並定期公告違規建商,保護消費者的權益。而中央在未來的實價登錄修法中, 除了將「預售屋交易 30 日內登錄」和「政府查核權」這次實價登錄未成功被修法的部分入法,也需針對平均地權條例增訂第 47-3 條,一併增列「預售屋買賣契約」於銷售前納入備查 ,讓地方執法有據,打擊違規建商。真正落實不動產市場的交易透明,讓政府做消費者安全購屋的堅強後盾。

  現行政策開始年份 現行政策 抽查狀況 後續追蹤和影響
台北 105 年 103 年開始和中央配合調查 

107 年建置「臺北市預售建案契約核備地圖
103 年起一共抽查近百家,違規率 100%,違規廠商名單和後續裁罰明細都有詳細公告。

近年改為主動備查,建商所有的契約資訊都會公佈在 E 化平台上,並連結 google 地圖。
透過抽查有效改善違規率,且裁罰資訊明確,民眾可以輕易得知,消費爭議案占比也下降。

近年來的新制則大幅提升交易透明度,使得買賣雙方取得資訊對等。
新北 一)新北市施政成果網:提到 97 年開始的 「提升不動產交易服務品質專案計畫」
(二)新聞稿報導:102 年106 年107 年 
   然而地政局的網站沒有相關資訊和連結,施政報告中也未出現。
桃園 104 年 預售屋建案聯合稽查成果報告 
(部分年份僅有新聞資料。)
104 年:違規率 100%
105 年:查核 16 案,違規 16 案 
106 年:查核 40 案,違規 38 案 
107 年:查核 46 案,違規 38 案
違規者經追蹤皆已改善,計畫實施後,違規數和違規細項皆有全面進展。
台中 107 年 臺中市政府預售屋買賣定型化契約查核健檢計畫 106 年:查核 21 家,違規 21 家 
107 年:查核 6 家,違規 6 家 
108 年:未查核
違規者經追蹤已全數改善,計畫實施後違規數雖相同,但細項有改善。
台南 施政報告 
(僅列出查核數量)
107 年: 32 件 
106 年: 16 件 
105 年: 25 件 
104 年: 15 件
高雄 (僅有一篇 新聞稿 中提及地政局長期實行抽查)

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(本文經 時代力量 授權刊登,並同意 BuzzOrange 編寫導讀與修訂標題,原文標題:〈實價登錄新篇章 – 預售屋定型化契約備查入法行不行?〉。首圖來源: 中央社  。)

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