李同榮│理財周刊988期│2019-08-02 
從數據顯示,雙北市房價從二○一七年第四季以來持續回溫,連續八季已見不到二○一七年第四季低點,而桃竹以南房價也陸續於二○一八年下半年逐步落底,全台房市在二○一九上半年表現穩健,價量持續回溫,因此可以確立此波房市落底時程為二○一八年第三季。

※2019上半年房市走勢總體檢

(一)從市場交易量分析:由北向南交易量遞增


六都一至六月交易量與去年同期比較,呈現溫和成長六.三八%,分別是台北市減少○.○九%,新北市成長二.一八%、桃竹縣市成長六.八九%、台中市成長四.二九%、台南市成長七.一二%、高雄市成長二○.○六%。

由數據顯示,由北到南交易量成長遞增,主因有三:

(1)六大都會人口移動變化因素:

根據統計,六都近六年人口淨遷入與遷出程度,台北市連四年人口淨遷出,累計達六.八萬人,二○一八年底人口數約二六六.八萬人。新北市從二○一四年連續淨遷出到二○一七年,累計達一.八二萬人,二○一八年淨遷入四○三○人,目前人口三九九.五萬人。桃園市連六年淨遷入人口累計達十三.七萬人,居六都之冠,目前人口二二二.一萬人。

台中市人口也是連六年淨遷入,累計達六.七三萬人,目前人口二八○.三萬人。台南市過去六年僅二○一五年淨遷出百餘人,其餘五年均小幅淨遷入,目前人口一八八.三萬人。高雄市僅二○一六年淨遷入六十一人,其餘五年均淨遷出,累計達九六三○人,目前人口二七七.三萬人。

從六都近五年淨遷入遷出現象發現,桃園已成為北漂青年購屋落籍首選,而中南部成為退休族移居的首選,雖然高雄歷年均呈現淨遷出現象,但韓流效應的確成為特定人士移居的首選,也因為中南部房價基期較低,吸引不少退休族群的青睞,因此高雄今年的交易量大幅成長二○.○六%,成長幅度相當驚人。

(2)新屋交屋潮由北至南遞增:

全台近八年來新屋推案激增,新成屋的交屋潮至二○一五年第四季達近八年來交屋潮最高峰,二○一六年至今稍有下降趨勢。二○一一年全台新屋占比二五.八九%,到二○一五年攀升至四三.三四%,二○一八年仍高居四一.九四%,其中台北市新屋占比二九.二%,為六都最低。

(3)建商讓利潮由北向南擴增:

二○一六年為全台新屋交屋潮高峰,雙北建商餘屋率先殺價取量,近兩年台北市餘屋量遞減,而讓利風潮也逐漸由北向南擴散。

(二)從房價漲跌因素分析:2019上半年全台均價明顯回溫

二○一九年第一季房市均價與高峰期相比,台北市跌幅一五%、新北跌幅一二%、桃竹跌幅七%、台南跌幅七.五%、台中小跌四%、高雄小跌四%,近一年來全台房價平均回溫五%,新屋占比提高,同時也拉高了平均單價。

二○一九上半年房市價量微增,全年交易量有望逼近三十萬戶,從價格分析,全台房價確已經於二○一八下半年正式脫離谷底,房價在小漲小跌中盤整打底,呈現價穩量溫格局。

(三)從房市融資分析:2019年房貸餘額新高,剛性需求信心持續增強

根據中央銀行公布六月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,各為七.一四三兆及一.九五三兆元,雙創新高,普遍認為房市轉熱與台商回流的預期心理有關,房市在剛性需求增強下,買氣上半年逐月增溫,尤其年增率各為五.二九%、一○.一六%,分別是九十七、八十二個月新高,反映房市在落底後持續盤整回溫。

另外,五大銀行上半年新增房貸二七八九.二八一億元,年增一五%,創七年來新高,不過,六月房貸利率一.六二一%,為今年以來新低。同期間六都買賣移轉棟數年增六.六%,上半年受中美貿易戰和國際肥咖條款的影響,兩岸三地的資金在尋求新的規劃安排,不僅土地廠房需求熱絡,高總價豪宅帶看增溫,嗅出房市築底回溫的跡象。

根據金管會最新統計,截至今年五月底,本國銀行(國銀)放款餘額為二十九兆一九七五億元,需求動能持續擴大創史上最高紀錄,代表國內經濟成長穩定,企業客戶有一定的資金需求,進而使得國銀放款餘額逐步增加,尤其「台商回台投資」之效應逐漸浮現,也有助於不動產商用市場的發展。

(四)從中美商戰影響力分析:經濟成長若趨緩會間接影響房市

中美商戰只打到上半場第一節第二次暫停,台灣雖局部有轉單效應及受惠於台商回流,但台灣上半年對中國、歐盟、東協出口都呈現衰退,且外銷訂單也已經連續八個月縮減,對二○一九及二○二○年經濟成長率直接產生影響,也間接會影響房市表現。但因短期內有台商資金回流與租稅大赦利多因素,市場會沖淡中美商戰的陰影。

※未來市場主流走向:(1)商辦與工業用地增溫,(2)豪宅起死回生,(3)低總價支撐市場成為主流

綜觀二○一九年上半年房市表現穩健,下半年市場焦點會在中美商戰與總統大選,由於台商資金回流,加上租稅大赦啟動在即,目前商辦租賃市場明顯供不應求,租金、售價同步看漲,掀起新一波法人投資風潮,今年第二季大型商業不動產交易金額二九○億元,明顯高於過去十年第二季平均值二三○億元,上半年投資額合計四三八億元,也創九年來新高,預期下半年及未來幾年商辦市場價量將持續攀高,住宅市場將呈兩極化,豪宅有機會起死回升,而剛性需求低總價產品支撐市場,仍為住宅市場之主流。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22912770920

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