Smart智富月刊

 2019年8月1日 下午6:4

撰文:顏炳立

近日報紙報導房市見底轉放量升溫,但成交放量的只在南部,且集中台南的土地,與官方大塊土地的趁熱先拋,凸顯的只是低利率之下建商購地的任性。房市是否轉變,真正要看的是,住宅市場有大量去化嗎?有限的去化如何能支撐購入大面積、大金額的土地市場?

以我的觀察,目前土地有量,房市無量,房價倒掛情況仍嚴重,現有仍以剛性、不追價買盤為主,建商有實力者為卡位而追土地、補庫存,再加工搶自用型買盤,等待政策利多,持有土地以抗通膨,賺加工利潤勝過資產定存的低利率,享受土地增值效率大於資金的閒置,這才是上半年土地市場爆量的原因。

最近去了一趟美國紐約市,這個有便捷地鐵的大都會,充滿人潮與商機,在名牌服飾匯集的華盛頓廣場Soho區,店面月租1坪相當於新台幣3萬2,000元。但人潮造成環境紊亂,高房價、高消費的街區處處可見行乞的人,即使是中產階級恐怕也是生活不易。

在紐約市蛋黃區的中古屋,三房一廳一衛要價220萬美元,約合新台幣6,700多萬元,每坪高達250萬元,實已非紐約中產階級能負擔。據了解,在2015年之前房地產租金收益還有4%之多,近3年來已跌到所剩無幾。然而,更嚴重的是,因環境髒亂使住宅價格難以上漲,也讓店租收益、店面質感大打折,這就是紐約市的房價滿足點到了。

靠外來的需求與資金,真能改變紐約房市嗎?我認為,持穩盤整、等待時間洗禮與資金的再投入,才能持續撐住紐約市高聳的房價。不過,人潮與便捷的交通雖是紐約市高檔房價利基,但抑制房價再上漲的環境髒亂問題,恐怕必須先行改善。

國家必須強大,不動產才有機會,當變成強國,擁有國際知名度,房地產市場也才能國際化,有能見度,才能吸引外來的投資者,不動產才會有上漲的機會,而台灣房市正處在此種弱勢中,未來房價的支撐也會很辛苦!(本文作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

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