2019-08-01  美商ERA學習長 顏明輝

    去年美國川普總統開啟國際關稅戰爭,發展成貨幣戰、經濟戰,實為科技戰,叫囂恐嚇對手不手軟,引發各國企業對關稅避險動作,造成台商蜂擁逃離關稅戰場,當然台灣是台商最佳的選擇生產地,政府順勢提出各項優惠政策,如經濟部「歡迎臺商回臺投資方案」,行政院核定「投資台灣三大方案」,立法院通過[境外資金匯回管理運用及課稅條例],迎接台商投資與境外資金回台,財政部預估每年最高可吸引近9,000億元活水,投資台灣。截至目前經濟部統計已有81家台商通過審查,成功吸引4千117億元回台投資,預計創造超過3萬6850個在台就業機會,仍陸續有50多家廠商排隊申請,顯示台商回台投資正熱。加速投資方案帶動台灣拼經濟,今年將是台灣經濟奇蹟再起的一年。今年上半年土地及廠辦交易金額已創下新高紀錄,2019年下半年趨勢以迎接台商投資與境外資金,專注於土地尤其工業用地、廠辦商辦為主的開發銷售將是主力重點商機。

   總統立委明年1月選舉,執政黨提前利多政策出籠與發酵,在不動產政策首推都更條例,都更為近20年來最大幅度修法,在今年1月通過實施,內政部已在7月9日完成12項子法修法工作。最後由地方政府修訂8項配套措施即完全定案,下半年民眾可依都更或危老哪項條件最為有利,選擇該項重建計畫。下半年度將是重建大爆發的時機,尤其危老10%時程獎勵在明年5月截止,年底不決定危老重建將失去史上最大容積優惠。從政策趨勢來看,擴大老屋都更與重建是件長期複雜工作,對經紀業而並非利多業務,但開發整合是房仲專長,在整合協助屋主過程中得到買賣租賃機會變多,是難得的商機,下半年經紀業應積極投入都更或危老開發整合工作。  

    回頭檢視代表房市景氣指標,建物買賣移轉棟數六都2019上半年110,222棟比2018年上半年103,373棟增加6.63%,今年下半年逢總統立委選舉與去年九合一選舉的時間及環境類似,若以2018年下半年六都建物買賣移轉棟數108,915棟,比上半年增加5.36%之比例相同推估,今年下半年六都應有152,059棟。再以六都建物買賣移轉占全國約76%,推算今年全國建物買賣移轉棟數應有294,567棟,比去年全國之增幅約5.97%。觀察近三年全國建物買賣移轉棟數2017年增加8.43%,2018年增加4.47%,2019年增加約5.97%,連續三年交易量正成長已經確立。

    三年建物買賣移轉棟數共計增加約10.70%,增幅不大總算往正向發展,這三年都是由剛性買方建立而成,若台商投資與境外資金回台持續增溫,資金湧入台灣,都更危老持續發酵,從土地、廠辦及商辦需求,引發住宅剛性追價、投資進場,進而轉變成投機市場,未來三年將可預見。因此立法院通過《境外資金匯回管理運用及課稅條例》特別規定禁止投資買賣不動產及REITs來預防房市起漲。今年下半年有可能是本波段房市景氣谷底,經紀業商機明顯浮現,應把握反轉時機迎接旺季到來。

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