莊孟翰│理財周刊988期│2019-08-02 
根據內政部統計處公布的數據顯示,今年上半年六都買賣移轉棟數與前兩年相較,呈現逐年增加趨勢(詳請參閱附圖一),尤其自從三月十九日中央銀行公布五大銀行前兩個月新增房貸金額年增一○%,再從買賣移轉棟數增加以及實價登錄觀察,房價也已呈微幅上漲,認定房市已擺脫谷底並朝穩定成長方向邁進,其後各相關業者也大都以房市逐漸復甦進行促銷。惟如就住展雜誌所公布數據,今年五二○檔期,北台灣推案量約僅二二一一.八八億元,年減二成,尤其是「台北市百坪豪宅退燒,Q1推案掛蛋」,以及「重劃區房價倒掛」的標題,更令一般民眾看得一頭霧水。

其實此一議題只要翻閱每天的報紙廣告有幾版,或是否有幾張夾報,再檢查一下自家信箱是否有幾張預售建案DM,再就二○一二至二○一四年的電視廣告量加以對照,答案應該很清楚。

另外,根據住展雜誌統計,以今(二○一九)年第一季與二○一八年第四季相較,北台灣各縣市新成屋、預售屋建案成交行情都呈現穩定情況,如再加上交易量略呈增加趨勢,一般也都會據此研判景氣已擺脫谷底,惟如再就今年北台灣新成屋、預售屋推案量約一七八三億元,較去年銳減近六百億元,季減幅約二五%加以探討,必然是因建案去化不如預期所導致,此亦可就兩年來北台灣各縣市餘屋結構加以彙整解析如下︰



(1)小坪數占總案量比例由三九%大幅下降至九%。

(2)新成屋占總案量比例由六四%小幅降至六○%。

由此顯見,兩年來市場去化仍以小坪數為主,並非大、中、小坪數同時去化,而逐漸形成下濾之良性循環,因此,目前房市景氣充其量應只是處於谷底盤整階段而已。

其次,如再由附表2018Q1與2019Q1之推案量加以比較,當可更加清楚了解當前市場餘屋逐年累增對於預售推案之潛在壓力,一般而言,如果新成屋占比未降至三○%以下、議價空間尚未歸零,預售屋銷售必然遲滯不前,此亦可由近年預售建案鮮少百分之百完銷之情況加以印證。



另一方面,如再由內政部營建署最近公布之99Q4-107Q2六都新建餘屋(待售)住宅統計數量呈逐年增加趨勢(詳請參閱附圖二至五),無異又增添了景氣復甦不易的另一變數。

由以上之分析,當可了解縱然今年上半年買賣移轉棟數略呈增加趨勢,惟在小坪數當道以及大坪數去化遲滯情況下,房市景氣是否面臨欲振乏力的新瓶頸,亦是當前眾所矚目之焦點所在,而更值得關切的是,日本失落二十年的經驗能夠帶給我們什麼啟示?

圖一圖二

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22899176560&AType=1

全站熱搜

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()