莊孟翰│理財周刊988期│2019-08-02 
Q台灣超過三十年屋齡的危老寙陋建物愈來愈多,尤其每當地震發生,保障居住安全,加速危老重建的議題總會一再提出討論,政府各相關單位也都亟思因應解決對策,惟績效均不夠彰顯。

縱然危老重建條例公布之後,已增加不少申請案件,然就都市更新角度而言,還是有一段相當大的差距,這也正是明年五月九日一○%時程獎勵屆滿之後,不再延長之主要原因。想請教莊教授,危老條例時程獎勵屆滿轉軌都市更新之後,是否有哪些自主更新成功案例可提供參考?


A:二○一八年起台北市政府積極推動「危老推動師」培訓,估計已有近萬名房地產從業人員完成培訓。

其次,最近內政部表示,危老重建條例一○%的時程容積獎勵將於二○二○年五月九日屆滿三年,不再延長,因此,刻正積極整合危老重建的推動師,在明年期程獎勵屆滿之後,就得轉軌銜接回都市更新機制,其因在於容積獎勵與稅制優惠問題。

因此,今後推動師勢必再加強都市更新相關法令規定之充電,方能在期滿之後快速轉軌,俾免前功盡棄。

而更重要的是,主管機關更應加強宣導,以期這麼龐大一批辛苦培訓的推動師能夠進一步發揮當初市府辛苦規劃推動之意旨。



尤其是在已經報核通過的案件中,鮮少是這些推動師獨立完成,因此,今後如何再加強整合組成推動師團隊,亦是當前刻不容緩之一大要務。

本文再就自組更新會快速整合的成功案例「尚華仁愛大廈」,將其經由「協議合建+信託+續建機制」順利完成過程詳細解說,主要擬藉由這一成功案例,提供推動師參考運用。

接續前十一期所討論議題,本期再就實務上「自組更新會快速整合的成功案例─尚華仁愛大廈」深入探討,以供參考。

就本案例而言,在當前實價登錄三十個門牌編號為區間價情況下,只能就「台北市地理資訊e點通」,再點閱「進階查詢」地籍圖、建物套繪圖,或者再增加門牌編號、航照圖、都市計畫圖等相關項目,包括地號、建照號碼與核發日期等都可逐一查閱(請參閱附圖)。

此外,還得就房仲業彙整公開之房價,或自行耐心的搜尋交叉比對,例如地段、屋齡、坪數、單價、總價、車位等,才有可能彙整出一份較為完整的資訊,以便進行後續整合等相關事宜。(相關重要資訊請參閱附表)



二、關鍵成功因素(KPI)

(一)受惠於「九二一震災重建暫行條例」容積獎勵:

因本案係九二一震災重建大樓,得以依「九二一震災重建暫行條例」突破銀行傳統建築融資觀念,由銀行提供一○○%重建資金之貸款,並創下全額貸款之首例。

依九二一震災重建暫行條例第十八條之規定,災區建築物因震災重建而適用都市更新條例第四十四條第一項第二款、第四款或第五款之規定者,得不超過該建築基地原建築容積之零點三倍,予以容積獎勵。

(二)由於原舊有「尚華仁愛大廈」係九二一危樓,住戶係依九二一震災條例自組更新會,獲全體住戶一○○%同意,並取得金融機構一○○%融資,住戶無需負擔重建費用的都更成功案例。

(三)房市景氣復甦,房價一路飆漲:

本案係於一九九五年率先由劉建築師與江姓地政士開始整合,其後則由住戶接手自組更新會,當時台北市每坪房價約三十五萬元,及至二○○八年核定事業計畫時已飆漲至六十萬元,二○一三年完工取得使用執照時,每坪房價更高達八十四萬元,在此情況下,不僅第一銀行不必擔心八.四億元的建築融資無法回收,更樂得再提供都更戶房貸,誠為都更史無前例的成功案例,不僅重建後住戶如期順利搬回,居家環境大幅改善,房價增值更羨煞所有其他整合多年尚未完成的都更案。



(四)協議合建+信託+續建機制:

尚華仁愛大廈係首件經銀行一○○%貸款,再以信託方式與建經公司建立「續建機制」的自主更新案,終於順利克服一般都更案所最擔心資金不足的疑慮,不僅大幅降低了外部風險,亦直接克服了重建資金的問題。

(五)重建完成後住戶唯一的抱怨是原擬增加購買部分面積之房價已水漲船高,形成沒增購者歡喜入住,增購者頻頻抱怨增加太大負擔的另一意想不到的後遺症。

(六)本基地最大優勢為環境優雅,交通便捷。

(1)地段優越,交通便捷:

a.捷運站:由住家步行至國父紀念館站約八至十分鐘。

b.公車:仁愛路四段與光復南路超過十五線公車。



(2)環境景觀,無可取代:

a.仁愛路四段面對國父紀念館永久性空地,形同自家後花園,是運動散步的好去處,更重要的是自家門前的仁愛路四段慢車道旁還有十幾米寬的綠帶。

b.國父紀念館內有大型的國家級表演場地與演講廳,以及國家級的藝廊「中山國家畫廊」。

c.國父紀念館外的中山公園為開放式的庭園,占地逾十一公頃,園內有翠湖,湖內種植睡蓮,湖畔楊柳青青,並有香山橋蜿蜒其中,是欣賞「台北101」的最佳景點之一,此外,北側臨忠孝東路還有健康步道,往東可直達台北市政府市民廣場與信義計畫區精品百貨商圈,誠為居家上選之區位。

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