莊孟翰│理財周刊989期│2019-08-09 
Q根據內政部公布資訊,二○一九年第一季全台屋齡三十年以上老舊住宅共四一○萬戶,此一數據看似相當龐大,惟房價較高較具市場性,也較符合推動都更實務現況之台北市與新北市僅占一三一.二萬戶,約三二%。想請教莊教授,目前政府已就都市更新補位之危老重建提供較小面積危險建物重建的機制,並且各項獎勵與優惠措施也逐漸加碼,為何推動速度還是那麼緩慢?

A:根據內政部營建署所公布數據顯示,二○一七年全台住宅自有率已高達八四.八三%,其次,二○一九年第一季屋齡超過三十年的老舊住宅高達四一○萬戶,占住宅總量的四七.○九%,此一數據顯示目前每兩戶就有一戶屬於老舊而需要列入都更的住宅,由此不難了解當前都更與危老重建之急迫性。

前幾期已討論一些常見的實際案例議題,本期再針對推動遲緩之「因地制宜」、「景氣變動」與「空屋餘屋」議題提供參考意見如下:

一、因地制宜議題:

─四一○萬戶產值的迷思


截至二○一九年第一季,全國、台北市及新北市稅籍住宅數量分別為八七○.六四萬戶、八九.七九萬戶、一六一.二三萬戶,屋齡三十年以上分別為四一○萬戶、七○.一萬戶、六一.一萬戶,其所占比例為四七.○九%、六八.○五%及四三.四八%,其中又以三十至四十年占比最高,分別為二四.三二%、三四.六八%及二四.一九%。



從以上數據不難瞭解,台灣屋齡已普遍偏高,即便政府不斷宣導整體都更能夠帶動經濟產值相當龐大,不過就實務面加以探討,三十年以上高房價的老舊住宅分布,雙北市僅占三二%,約一三一.二萬戶,雖然《都市更新條例》去年底已再度完成修法,卻依然無法一體適用的套用在占比六八%的中南部地區,主要原因在於中南部人情有獨鍾的透天厝情結與市場性問題(詳請參閱附圖)。

其次,中南部因為房價較低,住宅自有率較高,再加上空屋率偏高、透天厝林立,推動都更若沒有一套「因地制宜」的因應對策,實在很難說服廣布各大小鄉鎮透天厝屋主積極參與都更。而更值得重視的是,在透天厝林立地區,都更後的高樓大廈需求從何而來?更何況即使偶有住宅需求,也大都以購地自建透天厝為主。

另外,究竟是興建大樓、公寓或透天厝才能兼顧價格與銷售,俾免於陷入負債困境,尤其是景氣衰退期間,不論是自主更新或都更實施者,都會不由自主的放緩整合腳步,而這也正是當前都更推動進度遲緩最主要之癥結所在。因此,今後究應如何因地制宜,亦是刻不容緩之一大要務。

二、景氣變動議題:

─景氣衝擊徒增營運風險


其次,另一客觀因素則是景氣變動衝擊,都更戶最擔心的是,一旦房價大幅下跌必然影響共同負擔比例與分屋比例。至於對實施者之影響,除房價之外,所分得房屋如何銷售更是一大問題,此一議題如就雙北市而言,房價較高,都更誘因依舊存在。如就士林「文林苑」都更過程,當初預售時每坪約四十五萬元,及至景氣高峰曾高達一百萬元,及至完工交屋又降至七十至八十萬元,由此不難了解市場景氣起伏變化對於都更推動影響程度。



其次,近年備受矚目的仁愛路四段「尚華仁愛大廈」成功案例,一九九五年開始整合時每坪房價約三十五萬元,及至二○○八年核定事業計畫時已飆漲至六十萬元,二○一三年完工取得使用執照時,每坪房價更高達八十四萬元,其後最高曾飆漲至一百八十餘萬元,在此情況下,不僅銀行不必擔心建築融資無法回收,還樂得再提供都更戶高額房貸,主要原因在於房市景氣復甦,房價一路飆漲,因此,景氣變動在整合過程一向都是最重要影響因素,而當前眾所關切另一關鍵因素則是都更後鉅額的持有稅負擔。

三、空屋餘屋議題:

─嚴重衝擊都更後新屋銷售


長久以來空屋餘屋問題一直困擾著政策之擬定與推動,惟每當景氣屆臨,主管機關不是亟思壓抑房價對策,就是聚焦於稅制之擬定,對於空屋餘屋鮮少關注,及至今日,在少子化高齡化日益嚴重趨勢下,大量空屋餘屋的後遺症已逐漸浮上檯面,忽視不得(詳請參閱附圖)。因此,各地方政府更應趁二○二○年聯合國人口普查時主計處所附帶的空屋調查,徹底清查彙整,以供決策參考。現階段日本因少子化高齡化導致八二○萬戶空屋所衍生之龐大社會成本與治安死角等問題,應引以為鑑。

 

都更整合不論是都更戶或實施者,總離不開「貪婪」的人性,唯一的最佳途徑就是溝通、溝通再溝通,包括政府機關縱向銜接與橫向連結,都應溝通、溝通再溝通,以期都更能夠順利推動! 

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