高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源指出,因「房地合一稅」上路,子女們首要考慮的就是未來移轉的稅負問題。因房地合一稅是以「賣價」做為基礎,在知道成本的狀況下,會扣除成本、費用、土地漲價總數額計算出稅基。

但是在無法提示成本費用的狀況下,是以「取得時的房屋評定現值及公告土地現值」做為扣除項目,而房屋評定現值及公告土地現值較市價低上許多,因此房地合一稅計算出來的數字就會相當驚人。

以贈與來說,由於孩子無法舉證取得時的成本,因此會以「受贈時的房屋評定現值及公告土地現值」做為成本。假設以台北市某4層樓公寓的2樓為例,建物面積86平方公尺(約26坪),土地持有面積為30.1平方公尺(約9.1坪),2019年1月公告土地現值為42萬元/平方公尺,房屋評定現值為16萬4,000元,計算下來,孩子受贈時的房屋評定現值及公告土地現值合計為1,280萬6,000元,在不考慮土地增值及消費者物價指數變動和其他費用的狀況下,孩子以該區交易行情約每坪70萬元、總價1,820萬元出售,其獲利高達539萬4,000元。萬一又因急售,在受贈1年內賣出,其稅率高達45%(詳見表3),應繳房地合一稅為242萬7,300元。

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再來看買賣,若當初父母以較市場行情便宜的價格售予孩子,會以當初的「便宜價格」為計算基礎,當初賣給孩子愈便宜、孩子日後出售的房地合一稅就愈貴。

繼承的狀況較特殊,因其房產持有的時間,可以加計父母取得之時間,對於房地合一稅的規畫相對有利。若孩子繼承父母在2015年12月31日前取得之房產,日後出售時,原則上適用財產交易所得稅,但若符合房地合一稅的自住房地規定,便可適用課稅所得400萬元以下免稅,超過400萬元部分,按10%稅率課徵的優惠。可透過試算財產交易所得稅及房地合一稅,擇優申報,達到節稅效果。

至於出售時的另一大稅負─土地增值稅,不論孩子是出售贈與、買賣或繼承而來的房產,皆以父母移轉給孩子的時點為基準,所以出售時的稅金都一樣。因此,孩子在出售自父母移轉而來的房產時,最重要的就是房地合一稅的規畫,可善加利用自住房地的規定,爭取400萬元的免稅額。

(撰文:劉芷茵)

https://news.housefun.com.tw/media/2019/8/article/184651234760.html?utm_source=line#mag-article

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