莊孟翰│理財周刊990期│2019-08-16 
今年八月八日清晨五點二十八分,宜蘭縣發生芮氏規模6.0有感地震,全台各地民眾都在睡夢中被搖醒,根據中央氣象局資料,各地最大震度宜蘭六、花蓮四、北竹桃四、中部四、南投三、苗栗彰化三、雲林三、台南二,最大震度為宜蘭縣武塔六級。

台北市震度四級,雖然僅造成大樓外牆磁磚剝落、圍牆倒塌,瓦斯管線、交通號誌、電線桿或纜線損壞,以及停電等輕微毀損災情,惟地震之後一般民眾普遍關心的是,自家建物是否耐震,未來購屋時應該注意哪些重要事項。

一九九九年九月二十一日南投集集發生芮氏規模7.3大地震,造成二四一五人死亡,二十九人失蹤,一萬一三○五人受傷,五萬一七一一間房屋全倒,五萬三七六八間房屋半倒。

此外,更有許多道路、橋樑、堰壩、堤防等水利設施,以及電力設備、維生管線、工業設施、醫院設施、學校等公共設施遭震毀,更引發大規模的山崩與土壤液化災害,自此之後,一般購屋者大都會以九二一之後興建,耐震係數大幅提高的建物為首選。

其後自二○一六年二月六日凌晨三點五十七分高雄美濃發生芮氏規模6.6級地震,二○一七年二月十一日凌晨一時十二分台南發生芮氏規模5.7地震之後,一般民眾更加重視建物結構安全的重要性。



儘管如此,卻又常囿於高房價與所得有限,在選購中古屋時,往往忽略了三十年以上老舊建物結構安全的重要性,其實,除地震之外,土壤液化、斷層帶等重要因素也都應該一併列入考慮,方能確保居家安全無虞。

(1)品牌信譽與風評業績:購屋時應首重品牌信譽,此可就其歷年作品、業績及客戶風評或得獎項目、次數加以綜合評量,最好是擁有自家營造廠,切忌借牌或一案公司。

此外,還要注意有無購屋糾紛或漏水等前科。有關這些訊息只要平時多留意一些媒體相關報導,即可清楚了解。

(2)基地與土質:儘量避免地形不整,或斷層帶、土壤液化區等,有關這些資訊可查閱經濟部中央地質調查所「土壤液化潛勢區查詢系統」。

此外,購買山坡地住宅時更應切忌依山而蓋卻又忽略順向坡可能導致滑坡風險,二○一○年四月二十五日,國道三號基隆巿七堵區瑪東山區旁發生嚴重走山,超過十萬噸土泥壓斷橋樑,造成交通全面中斷,是高速公路通車四十二年來最嚴重的山崩意外。因此,購屋時切記索取鑽探報告,確認地質是否為「順向坡結構」。

(3)實地勘查建物現況:可先由外觀檢視建物是否有傾斜、磁磚龜裂、掉落等情況(請參閱附圖),至於內部首應嚴格檢查是否漏水等。

而更重要的是,購屋前務必親自從頂樓逐層走樓梯勘查到地下室,檢視樑、柱、牆是否有明顯的四十五度角裂縫,尤其是三、四十年老舊建物地下室通常都只有簡單的油漆粉刷,最容易看出建物結構與管理維護是否良好等情況。

(4)重視施工品質:品牌信譽良好的公司,除施工品質嚴謹之外,結構保固十五年、建材保固三至五年亦是必備要件。此外,施工期間,亦可向建商索取建築執照影本、施工藍圖、鋼筋或鋼骨的出廠檢驗證明文件等,俾便作為交屋之驗證。 

(5)RC、SRC與結構安全:除RC與SRC之外,近年有些建物更以安裝制震、隔震阻尼器為訴求,而更重要的是,一般施工過程除主筋之外,綑綁主筋的箍筋間距、彎鉤角度、彎鉤長度、箍筋粗細等,都是攸關建築物的耐震能力,其次混凝土強度也很重要,這些都有賴信用良好的建商與營造廠,尤其近年更有建商以拍照存證方式備查或告知購屋者。

必須附帶一提的是,只要符合耐震設計規範,無論結構是鋼筋混凝土構造(RC)、鋼骨構造(SC)或鋼骨鋼筋混凝土構造(SRC),都具有同樣的耐震力。

(6)避免U型、T型、L型規劃設計:常見因地形不方正之不規則設計,根據歷次地震經驗,購屋時應避免「大U型」、「大T型」以及「大L型」的住宅社區,其因在於這一類型的建物一旦遭遇地震,很容易產生額外的扭轉與拉扯力道,而加大建物災損,二○一七年二月十一日台南發生芮氏規模5.7地震的慘痛教訓,值得警惕。另外,對於一些柱過於細長、一樓大廳過度挑高或造型複雜不對稱的建築,選購時宜審慎小心。

 





(7)海砂屋與輻射鋼筋:這類建物結構原本較為脆弱,購買中古屋時只要查證是否貼有紅色或黃色標籤,即可清楚辨識。另外,也可要求屋主出具氯離子含量檢測證明,至於預售屋則可要求建商出具無海砂與輻射鋼筋檢測證明,以資保障購屋權益。

(8)一樓剪力牆是否遭拆除:常見住商混合大樓,一樓為增加賣場空間而拆除剪力牆,因此,購屋時不僅要仔細檢查自己想要購買的戶別,對於一樓剪力牆是否遭拆除亦應嚴格檢視,凡此,只要依原設計圖詳加核對樑、柱或剪力牆是否遭破壞或拆除,即可輕易查覺。

一九九九年九月二十一日九二一地震,台北市震災以東星大樓崩塌最受關注,其後經台北市土木技師公會鑑定,主因為混凝土強度不合格、施工不當及設計疏失,導致耐震能力不足;另外,亦有一些專業人士質疑一樓剪力牆是否遭拆除?

(9)避免二次施工或挑高、夾層設計:常見二次施工為增加使用面積而將陽台外推,或頂樓加蓋上下樓層打通,另外,太高的挑高或夾層設計,同樣會減損結構的耐震力,一旦遇到強震,勢必加劇建物的毀損。

(10)建物測量成果圖:購屋前應詳細核對建物測量成果圖與建物現況,俾便了解是否有違章、違規使用。此外,購買預售屋時還應將房屋銷售時的報紙廣告、海報、說明書等宣傳品保留下來,俾便作為交屋驗屋依據。

以上謹就地震之後一般購屋應格外注意的居家安全等重要事項逐一臚列,不過最重要的還是應以品牌信譽卓著的建商為首選。


 

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