經濟衰退將打擊房市?分析師:供需關係才會(圖片:AFP) 經濟衰退將打擊房市?分析師:供需關係才會(圖片:AFP)

本週以來,一連串的負面新聞,加劇了人們對經濟衰退的擔憂,這種情況下對美國房產可能的影響,也成為爭論的焦點。

實際上,經過 10 年的經濟擴張之後,人們似乎普遍預期將出現調整,購房者已經開始顯得緊張。Realtor.com 上個月公布的調查發現,消費者信心較過去 1 年下降 4.4%,反映出對潛在的經濟衰退與未來經濟成長的擔憂。

據《Curbed》報導指出,就業市場或其他經濟部門轉壞,可能打擊房產市場,但僅僅經濟衰退的影響卻不一定。ATTOM Data Solutions 的數據也顯示,在過去 5 次經濟衰退中,只有兩次出現房價下跌,即 1990 年和 2008 年。1990 年時,房價跌了不到 1%,另外 3 次經濟衰退,房價不漲反跌。

房市基本面依然強勁

Realtor.com 經濟研究主管 Javier Vivas 指出,殖利率曲線倒掛是個可靠的信號,說明經濟衰退即將到來,但對房地產市場來說,不太可能遇到與前次經濟衰退一樣的麻煩。

Vivas 表示,由於對前次經濟衰退印象過於深刻,可能讓人們猜測這對住房市場的影響,會和上次一樣。但這只是心理作用,除非基本面疲軟,否則房市的經濟衰退期間往往表現良好。會打擊房市的是供應過度,那是前次的問題,而自此之後,情況已經相反。

前次經濟衰退帶來金融危機,引爆的導火線正是次級房貸,從而造成風暴蔓延、更多貸款人違約,讓房市變成自由落體。但如今,抵押貸款嚴格得多,市場更為穩固。

Vivas 認為,較低的房貸利率反而有助於今夏的購屋者,是供需關係而非股市,會影響房屋銷售價格。

供應量低、需求量大的房市

經濟衰退對房市的打擊,在於它改變了房屋的供給或需求,進而影響房貸。但以當前低失業率的情況之下,特別是沿海都會區房產供不應求下,這種情況不容易出現。

Realtor.com 預測,全國庫存下降將帶給買家壓力,並可能導致「競價回歸、價格升高、更快的房屋銷售。」

根據全美房地產經紀人協會首席經濟學家 Lawrence Yun 的看法,在貿易戰升級之後,聯準會恐怕被迫降息,投資人對前景抱持懷疑,而從股市撤資。

他表示,在外在環境不確定性高的影響下,低利率不太可能提升商業投資,但房地產行業卻可能在利的抵押貸款利率中,獲得提振。

但另一方面,Yun 相信,僅僅是殖利率曲線倒掛,聯邦政府仍有足夠的時間,設法推動經濟前景,讓經濟重回正軌,使曲線遠離倒掛。


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