2019-08-19 05:30

預售屋買賣流程

如何選對預售屋?群富建設公司董事長蕭秀金表示,為了保障預售屋的購屋者,內政部規定建商必須從下列四種保證中,擇一提供給購買預售屋的消費者作為履約擔保:「不動產開發信託」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」。

建商倒閉 建案仍可續施工

蕭秀金說,這四種不同方式的擔保,是為了確保消費者預付費用不被挪作他用;或是在建商倒閉後,讓建案依舊能繼續施做的保證。

蕭秀金認為,「不動產開發信託」與「價金信託」是對消費者較為有利的履約保證機制。因為買方所繳納的貨款不會直接交給建商,而是存在指定的信託帳戶裡,再由建商依實際施工進度向信託單位請款,前者舉凡代銷等所有費用都能請款,後者只能用在工程款上,專款專用。

至於,「公會連帶保證」及「同業連帶擔保」。蕭秀金表示,這兩種保障是要求提供擔保的廠商與公會代替倒閉業者繼續施工,這兩種保證,只要公會與廠商能拿出證明佐證,對消費者來說同樣具有保障。

除了要確認契約書中有這四種保證外,蕭也指出,預售屋繳款方式也要特別注意,預售屋的繳款方式分自備款與交屋後向銀行的貸款兩部分;其中,自備款部分,以貸款七成為例,三成自備款包括頭期款與工程款,頭期款於開工前的下訂、簽約、開工時繳納,工程款則於施工期間分期繳納,初期的資金壓力相對較輕。施工期間,還能按自己的需求,適度請建商改變屋內格局。

但是,為了避免建商在興建過程中倒閉,一定要選擇有信譽的建商,交屋時也要仔細核對契約,保障自己的權利。蕭建議,民眾前往銷售中心賞屋,若有喜歡的戶別,可於初步議價後先付一小筆訂金,請建商保留。

議價後,若確定購買,則補足正式訂金,接下來將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱,一般審閱期為7天,確認契約沒有問題,即可正式簽約。此時必須繳交簽約金、開工款,「訂、簽、開」金,大約是預售屋的頭期款,通常約為房屋總價的百分之6。

蕭說,繳交頭期款後,必須於施工期間分為15至24期,按期繳納工程款;施工過程中,可在建商指定期間,請建商按照你的需求,變更屋內隔間與裝修,省去日後裝修成本,變更次數通常以1次為限。

等建商領到使用執照後,會請你到銀行對保,由銀行審核你的貸款資格。對保過程中,一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節,並詢問清楚每一份資料的用途。

對保之後,銀行會審核房屋價值、個人信用,再決定你是否有貸款資格,以及實際的貸款成數。由建商委託的代書,辦理房地產過戶手續,須於建商領得使用執照後四個月內完成。

驗收若有瑕疵 可扣交屋尾款

最後一個步驟即是驗收交屋,驗收後若發現瑕疵,可於驗收單上請建商限期改善,並扣下「交屋保留款」,也就是交屋尾款。交屋保留款須於簽約時設定,為房屋總價的百分之1,待建商修繕完成後,再付清交屋尾款款。(記者林嘉東)

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1311689

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