2019-07-09

【有影/買房大不易5-2】實價登錄2.0為何令人失望?政大教授:修法合理,但對市場影響不大

匯流新聞網記者紀沈廷/台北報導

立法院於7月1日三讀通過「平均地權條例部分條文」修正案, 免除了地政士登錄責任,將實價登錄義務人從原有的地政士與賣方,修法後變成買賣雙方,但像是門牌揭露、預售屋實價登錄都並沒有在此次修法中有所變動,別說民眾不買單,就連在野立委都不滿砲轟,認為「實價登錄2.0」硬生生變成了「實價登錄0.5」,究竟這次的修法為什麼令人失望呢?此次,《CNEWS匯流新聞網》特別邀請政治大學地政系特聘教授張金鶚,為我們帶來精闢的見解。

「實價登錄2.0」的前因是?

首先,張金鶚提到在台灣房地產是非常不透明的市場,或者民眾在台灣買房是會感到不安、房價太高、價格不透明,到底賣了多少都不知道,講白了就是好像覺得容易受騙;所以在這個前提下,政府便在2012年開始了「實價登錄」。

張金鶚認為剛開始還不錯,的確有一些成效,但漸漸地發現了許多問題,張金鶚說:「最大的問題,就是預售屋」;預售屋的部分完全跟過去一樣,業者都會等到預售屋賣完才會去進行實價登錄,如果當業者說還剩下1、2戶沒賣完,就會一直拖著這件事,等到真的完成實價登錄,都已經1、2年後的事了;換句話說,民眾在買賣預售屋的過程中,完全不會知道還剩多少戶、價格多少也不清楚,這代表著在預售屋的部分,幾乎可以說是非常大的黑箱作業。

張金鶚表示,預售屋在整個房地產市場中,帶有領先市場的指標,大家可以看到市面上的廣告打得都是預售屋的廣告,這是一個非常關鍵的地方,但在操作上卻是黑箱,因為建商們擔心如果實價登錄後,會不利於後續預售屋的買賣;例如這戶賣多少,下一戶又會有人說多少錢等等,可能導致每戶價格不同而有混亂的情況,所以大部分的建商是不肯的,也因此後來預售屋的部分是不用即時登錄。

另一個部分,是中古屋市場;張金鶚提到台灣中古屋市場上,是有些模糊的,而模糊的部分是你也不知道是哪一戶、資訊換來換去,但張金鶚認為如果台灣資訊要透明,就是要藉由資料健全清楚才能做到;張金鶚以國外為例,在國外有網站,只要一輸入房產地址,該房地產價格就會顯示出來。

但在台灣談到隱私權的問題,張金鶚則認為房地產應該沒有所謂的隱私權問題,人才有隱私權問題,但買東西不應該有這個問題;張金鶚表示:「簡單來說,就是業者認為如果所有資料太透明,他們就不需要混了」。這也是從2012年開始實價登錄後,專家學者們認為最關鍵的部分,也好不容易碰上政府硬起來想推實價登錄2.0版。

「實價登錄2.0」的結果是?

當政府轟轟烈推出「實價登錄2.0」行政院版、行政院也送到立法院,結果業者壓力來了,所以執政黨似乎想消音退回,或是唯一修改實價登錄義務人從原有的地政士與賣方,修法後變成買賣雙方;張金鶚表示雖然這個修法合理,但老實說,對市場影響不大。

張金鶚若有報假的情況發生,政府是否有制定罰則?但目前政府查核權非常的不清楚;另外,若以國外的實價登錄來看,會將實價登錄來作為買賣雙方課稅的依據,藉由稅制來將買賣雙方相互勾稽(賣方銷項稅額申報、買方進項稅額申報)在一起;但在台灣,竟然有一條法律表明「實價登錄」不能作為課稅依據,這也讓大家感到非常混亂。

而在這樣的結果底下,政府想從中找出百分之5的報假情況,但根本不可能查到什麼問題出來;張金鶚以國稅局為例:「國稅局怎麼查帳?如果有人說小吃店逃漏稅,國稅局一定是有一套大數據可以作為參考,只要適當使用,哪些小吃店可能有異常,就可以去查,否則在大海撈針的情況下,怎麼可能查到異常」;張金鶚表示,當你查不到資訊異常、罰又罰的不重時,那些業者當然有作假的依據。

為什麼市場機制這麼重要?

張金鶚提到,為什麼建立一個完整的市場機制,是這麼的重要;張金鶚表示台灣是個「大市場、小政府」,整個台灣房地產市場是由民間業者所推動出來的,但原本當供過於求或供不應求時,價格應該自然合理化的情況下,卻因為藏於市場背後的那些手所影響下,即使供過於求,價格卻仍然往上漲;這搞得大家都處於一種不透明、機制不健全等環境下,進而導致台灣房地產不合理的狀況發生。

「這以學術界說法,就是市場失靈」。張金鶚表示,當市場失靈,應該原本是由政府去糾正,但政府又不願意插手,所以現在的狀況反變成「市場失靈,加上政府失靈」所以搞得台灣房地產呈現非常混亂的局面。

張金鶚表示之所以感到失望,簡單來說,就是實價登錄2.0是政府好不容易提出來要大力推動,更是總統蔡英文的「住宅三箭」的政策,但最後卻全都萎縮掉;而且立法委員絕對有權利去推動改革,結果並沒有如願以償,這對許多人來說,就像是說一套,但人民所感受到的卻不是這樣一回事,然後政府又說蓋了多少社會住宅,但張金鶚認為這並非大家所關心的,民眾所關心的,仍是房價炒作的問題,結果政府只是避重就輕,核心的問題卻沒有解決。

為什麼政府不肯改革?

那麼為什麼「門牌全都露」、「預售屋即時登錄」這些都沒有放進實價登錄2.0中,張金鶚說政府表示因為各界有許多聲音,沒有共識。張金鶚認為這個說法很有趣,他表示先前曾看過某個房仲業者進行調查,結果有94%的人都贊成預售屋應該要即時登錄、有78%的贊成門牌全都露,難道這還不能表示社會對於相關議題已經有共識嗎?

張金鶚表示這或許跟其他房仲業有關,可能他們認為政府配套作業沒有做好等問題,所以造成一些爭議,所以政府因此收手不做,這顯然是背後的問題關鍵,張金鶚認為這樣的狀況下,是令人遺憾的,也希望社會大眾能給執政黨壓力,藉此解決大家關心的住房問題。

打假,是否該立法重罰?

當被問到是否該針對打假這件事「立法重罰」時,張金鶚表示現在政府就是不立法,至於重罰也罰不到痛處,造成有許多漏洞可鑽。

再往深一點探討,張金鶚提到其實現在實價登錄有許多模糊空間,像是備註欄的部分,裡面說了很多像親友買賣、屋頂違建,各種買賣房屋的情況,過多複雜的文字,導致登錄資訊上過於模糊,但張金鶚認為備註欄的設計上應該要更加嚴格規範的,這才是能被大數據所使用的。

另外一個更嚴重的問題「車位」,張金鶚提到現在有的登錄有車位,但價格卻混在一起,所以會讓人單價、總價搞不清楚,有的又沒有定車位價格,這也不合理;另外,公設更嚴重,實坪制或虛坪制已經吵了半天,而公設又大小不一,可是公設比的登錄也是不清不楚,雖然像「雨遮」已經不登錄、不計價,可是之前也有登錄但不計價的規範,所以光是一個實價登錄就充斥著各種不同的制度,根本講不清楚。

張金鶚強調,應該回歸到一個關鍵:實價登錄應該要讓消費者知道總價多少錢、車位多少錢、公設多少錢、登錄的公設面積又是多少等資訊,能夠完整揭露,讓消費者可以一目瞭然,包含地址查訊能夠更加清楚,這樣價格也不會亂跑;但現在實價登錄的規範卻非常混亂,這也讓民眾搞得一頭霧水,也因此造就了許多模糊空間。

張金鶚認為,回到整個資訊揭露、報假、空間模糊等產業環境,政府因規範不夠嚴謹而導致消費者在使用實價登錄這項系統時,有很大的困擾;對整個市場機制來說,張金鶚表示還有非常大的進步空間。

照片來源:Pixabay

更多匯流新聞網報導:
【買房大不易5-4】低買高賣價差36%玩弄實價登錄 前信義房屋副總出書爆料老東家黑心

【買房大不易5-5】實價登錄制度不完全、業者不自律…房仲專家教您怎麼自保!

https://cnews.com.tw/140190709a01/

全站熱搜

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()