製作人:張淯 社長|文:劉富草ㄒ圖:編輯部|責任編輯:林玟玟|核稿編輯:邵正宏

你居住的房子也可能面臨老化危機!你知道嗎?

根據統計,全臺逾50年以上房屋高達69.5萬戶,屋齡30年以上的,超過410萬戶,又以臺北市占比最高,高達68%。但都更實施超過20年,卻愈來愈滯礙難行,遠遠比不上「房子變老、變危」的速度。為了加速活化老屋與空間利用,政策助攻的「危老重建」,儼然成為近期房地產市場一幅遍地開花的新圖像。誰能受惠?誰又吃得到這塊大餅?

2017年5月內政部推出《危老條例》,被視為台灣有史以來首次的「都更改建高速公路」,不僅取消最小基地面積限制、容積獎勵明確,且75天內得審核完成。但10%的時程容積獎勵只到明年5月,隨著大限逼近,預期將湧現末班車申請熱潮,這股改建潮,又帶動哪些新商機?

臺410萬戶等翻身,《危老》擺脫都更牛步,催出「危老送件熱潮」,只要是海砂屋、震損屋改建,就有10%容積獎勵。30年以上無電梯,耐震評估未達一定標準的老屋,可拿6%獎勵,最高可累計至30%容積獎勵。「我們可不可以一坪換一坪?」、「屋主需要支付興建費用嗎?」申請危老重建後新房子的樣貌,住戶們關心著可以分回的住宅面積、營造費用等專業問題。
內政部營建署表示,符合以下四項之一,即可適用危老重建。一、經通知期限拆除、補強,或強制拆除者,如海砂屋、震損屋。二、結構安全性能評估未達最低等級者,屋齡30年以上,耐震能力未達一定標準。三、沒有電梯。四、經詳細評估認定改善不具效益。雙北列管海砂屋,將近6200戶,可怕的是,現階段竟無任何一條法令可以強制拆除這些「私人產權」海砂屋。除了海砂屋之外,屋齡超過30年,未達防震係數的老舊建築比例,將近全臺50%,更令人擔心居住安全問題。根據內政部不動產資訊平台統計,臺灣30年以上老屋,今年已超過410萬戶,占全臺房屋比47%,其中又以臺北市老屋占比最高,達68%,迫使雙北首長積極推動危老改建,已核件准件數居全臺最高。

 

曙光

危老重建有多熱?原本從事大型商業不動產仲介的欣元商仲,今年3月也跨足危老市場,向臺北市政府申請成立中正欣元危老重建工作站,該站旗下已有10位推動師,從今年4月至今,已舉辦近16場危老重建說明會。「《危老條例》像是在黑暗中露出老屋重建的一道曙光。」

主管都市更新的內政部次長花敬群指出,以臺灣目前老屋增加速度估算,再過10年,恐怕30年以上老屋,將超過600萬戶,占臺灣房屋總戶數800萬戶的75%。不只超過30年的老屋多,超過50年的超老建築,混凝土恐將劣化,造成鋼筋鏽蝕、水泥崩落,嚴重影響房屋結構安全。再過半年,臺北市將有超過3萬棟、逾10萬戶,約25萬人,暴露在「危老」居住風險。

海砂屋住戶,在苦戰都更多年後,迎來重建曙光!淡水老街對面的東來大廈,早在2012年就被鑑定為海砂屋,2017年騎樓坍塌,小貨車陷落地下室,觸目驚心。侯友宜上任新北市長後,今年3月祭出鐵腕,限期3個月內搬遷,並強制斷水斷電。讓危老建築可以先改建,只是權宜之計。如何讓都市更新、都更條例能務實修正與執行,仍是臺灣得面對的課題。

商機

老宅越老越值錢,臺南有一戶老厝,開價一億,待價而估。看準商機,房仲網站也趁勢推出百年老屋。老宅被收購改建成診所、咖啡廳,隱身巷弄,是觀光客最愛尋幽探訪的地方,美女老闆娘、退休科技業老闆,連政治人物都對老宅感興趣。

特色老屋可保存歷史風味,另一方面,都更實施之後,城市容貌變得更好,民眾的居住品質隨之提升,周邊房市的價格也會跟著慢慢上揚。全國與六都平均屋齡都已超過20年,臺北市住宅數量近88萬戶,平均屋齡高達30.7年,老化速度位居六都之冠;而新北市住宅數約152萬戶,平均屋齡也逾25年。雙北都更需求大,市場條件也相對較為成熟,老屋改建商機相對可觀。根據營建署估算,全臺老屋改建經濟產值達2.7兆元。

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