建案是賣不好還是建商惜售?銀行必須了解原因。金管會26日公布上半年金檢常見缺失,在餘屋貸款方面,抽檢銀行後發現,未做好附近建案數量、銷售狀況調查,沒有分析建案完工多時,卻銷售欠佳的原因,也沒有徵提銷售計畫,以評估後續還款來源的可行性。

檢查局表示,上半年並未見到銀行哪方面的授信風險或逾放率升高,但了解借款客戶風險、作好核貸工作及貸後管理,本來就是一般金檢會抽查的項目,提醒銀行必須落實相關查核及評估工作。

上半年金檢時也發現銀行在企金授信時有三大缺失,一是沒有參酌會計師簽證的財報,將借款戶及其關係戶與其他金融機構往來的情況納入考量,評估借款戶整體借款償債能力;二是徵信報告中沒有分析借款戶進銷貨交易對象的集中度、付款方式及影響,不利了解借款戶交易模式及交易對象的合理性,且未確實評估借款戶週轉天期。

三是借款戶財務報表帳列的關係人應收款項占其資產總額比例偏高,銀行卻沒有在徵信報告中評估分析其合理性,且該關係人同年度自編財報中也沒有帳列對借款戶的其他應付款,銀行也沒有洽請借款戶說明兩者帳列金額差異的原因。

檢查局查到的企金放款缺失,似乎有近期潤寅案的「影子」,但檢查局強調,上半年金檢時,潤寅案尚未爆發,現在銀行局在釐清案情後,未來可能會請銀行公會討論如何強化應收帳款授信的審核及貸後管理。

餘屋放款一般是建商完工後,但成屋還未銷售出去的融資行為,檢查局表示,有時是建商看市場情況不佳而惜售成屋,但也可能是附近建案太多,銷售率低,甚至可能跌價,都會影響後續還款能力,銀行應分析餘屋銷售率低的原因,並蒐集附近建案的情況。

另在房貸核貸後,銀行也應善用實價登錄機制,核對買賣契約真實性,並進行貸後管理,檢查局表示,目前房貸或土建融貸款利率仍低,借款戶及建商還款付息都正常,現在僅提醒銀行要作好平時的核貸、貸後管理工作。

 

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