李同榮│理財周刊992期│2019-08-30 
為健全不動產稅制,台北市政府副市長鄧家基日前在行政院會建議,房地合一課徵不動產持有稅,並修正房屋標準價格重行評定期程為每二年一次,對此,行政院長蘇貞昌指示,財政部洽妥各地方政府意見,尋求共識,審慎研議。

針對台北市府提議將房屋稅、地價稅合併課徵不動產持有稅,六都中除了台南市反對,台中市沒有意見外,其他多持贊成或開放態度。財政部賦稅署表示,由於房屋稅屬中央立法、地方執行的政策,需取得各地方政府共識,將於近期盡速發文徵詢。

早在二○一四年七月財政部提出房產交易將採取房地合一課徵資本利得稅,筆者就大聲疾呼,持有稅應優先房地合一課稅,未來,政府應就四大考量方向做為房產稅改的重要參考。

(一)徹底「簡化」台灣繁複的房產稅制:

台灣房產稅制的繁複程序堪稱世界第一,除了交易稅有房地合一稅、土地增值稅、定期有土地公告現值,更繁複的是持有稅包括地價稅、房屋稅、囤房稅、豪宅稅……稅基中又有單位面積造價、折舊率、路段調整率、房屋評定現值,還有公告地價……等,將來房產無論交易稅或持有稅都應採「實價登錄總價乘以應課稅率」,就能把繁複稅制一次性的革新簡化。

(二)房產稅制革新邁向全面公平性:

現行房地合一交易稅須除役,房產交易包含交易稅(不論賺賠)及資本利得課稅。而交易稅採單一稅率,資本利得課稅的稅率訂定方針,原則為「房屋交易中持有越久,房產交易稅應該遞減」,「土地交易中持有越長,房產交易稅應該遞增」,正確的持有稅制與交易稅制是「自住房屋持有越久稅賦遞減;土地持有越久稅賦遞增」,「房產交易只要賺錢就應實價課稅」「賺多的人多付稅,虧錢的人可抵稅」,最重要的是避免像二○一四年台北市政府針對新屋持有稅一刀切的後遺症,慎重考慮日出條款,以及過去土地所有權人持有期過長,如何提出配套寬限或歸零的措施,政策修訂才能減輕抗力。

(三)持有稅合併房屋稅與地價稅合併為單一稅制:

房價居高不下原因很多,除資金充裕、利率偏低、市場缺乏多元化投資以外,持有稅偏低也是因素之一,若把房屋稅與地價稅合一,並去除公告現值、公告地價、土地增值稅等繁複性稅制,才能真正符合房地合一稅改的基本精神。

持有稅制革新重點有五:

(1)依實價登錄總價乘以不同稅率課稅。

(2)自住持有越久稅率越低。

(3)非自住持有稅率提高。

(4)多戶非自住持有稅逐戶提高稅率。

(5)實價稅基調高,稅率應適度調低,才不致一次性漲幅過大。

以上五點是持有稅革新的正確方向,如此就能達到稅制簡化與公平的目標。

(四)土地交易改為實價課稅,並一併廢除增值稅:

土地是房價高漲因素的元凶,土地資本利得稅改革必須大刀闊斧,廢增值稅改採實價課稅,為防土地價格下滑政府課不到稅,適度配套加增交易稅(類似證券交易手續費)。

土地持有稅課徵仍須依持有年限越長,稅率也應遞增,當然,針對持有越久的土地,交易稅率也會遞增,取代過去延宕的空地稅,以防不當的囤地炒作。而修法時並同時訂定日出條款,避免因新制追溯持有期而引起建商財團與舊地主的大幅反彈。



至於中央與地方稅收的歸屬權,也可考慮修改中央財劃法,按地方與中央的合理稅收比例加以分配,有助避免因增值稅廢除,引起地方主要稅收大幅減少的反彈。

※政府為何一直規避持有稅的優先改革?

房地合一交易所得稅在二○一六年選前送立法院三讀通過,為的就是對選民與民怨作交代。照理說,稅改理應從簡,並應針對房價炒作根源著手,就是合理調高持有稅與土地實價課稅。但過去財政部表面上不調稅率卻猛調高路段調整價與造價之稅基,雖明不修棧道卻仍是暗渡陳倉。

 

 

我們要自問,房地合一稅改,除為了稅率稅基調整以外,最重要的任務是房地合一稅制的簡化,但反觀政府稅改,卻不談相關土地公告地價、公告現值及房屋評定現值等等繁複體制的簡化必要性,最重要的持有稅不改,卻只是針對房產交易稅制片段的分隔舊制與新制,號稱房地合一稅,其實還有一段闌尾「土地增值稅」未除,徒增稅制的複雜性。

而房產交易實施房地合一稅,在房價下行的市場中,政府的稅收會逐年減少,因為沒賺錢所以不用繳資本利得稅,況且因為地方政府近年不斷調高土地公告現值接近市價,土地增值稅也會逐年遞減,若不廢增值稅改為房產交易稅,稅制不但繁複不清,在房價平穩的狀態下,政府的土地交易稅收也會遞減。



※「房屋持有越久房產稅率遞減」;「土地持有越久稅率遞增」

總而言之,房產交易稅的革新必須是交易稅與持有稅雙向並行,「房屋持有越久房產稅率應該遞減」,「土地持有越久稅率應該遞增」,而土地交易必將邁向實價課稅與溫和的配套改革,讓房產稅制簡化並健全,自用小老百姓降低稅賦負擔,多戶提高稅賦負擔。

另外,若怕房地合一持有稅變為一次繳納,也可採五月與十一月半年繳納方式減輕低收入戶負擔。

如此的稅制改革除了能少掉炒房的部分誘因,也可逐漸降低空屋率,衷心期盼,台灣房產稅制邁向全面性簡化與健全化的里程碑!

https://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22984402740

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