房產繼承學問大 須留意2大關鍵點

撰文者:林帝佑

台灣的房屋自有率高達8成,隨著「高齡社會」的來臨,擁房的銀髮族為了節省贈與時的贈與稅或移轉時的土地增值稅等稅負,而選擇讓孩子以繼承的方式取得房產。根據內政部統計處統計,2018年全台不動產繼承移轉件數達5萬6,315棟,是1991年開始統計以來的最高紀錄。

而今年預期會再創新高,統計1月至6月,台灣的死亡人數為8萬8,098人,首度超越出生人數8萬5,961人,反映在不動產繼承移轉件數,上半年累計已經達2萬8,170棟,與2018年同期相比,小幅增加1.2%。

但是,身為下一代,有拒絕「繼承」的權利嗎?此外,在繼承房產時,又有什麼要注意的事情呢?群宜法律事務所協理李季鴻表示,繼承人有權利拒絕繼承,但是只能選擇「全部繼承」或「全部拋棄」,並不能選擇性繼承(詳見Tips)。

針對房地產的遺產,在繼承階段,要注意共同繼承人的房產持有意願、使用情況等;在繼承後,要注意日後出售時的房地合一稅,以下分別解析。

關鍵點1》
留意共同繼承人
有無出售房產的意願

根據《民法》第1,138條規定,「遺產繼承人,除配偶外,依序為:直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母。」李季鴻解釋,假設某戶人家的爸爸過世,遺留下來的財產總價值為100萬元,在沒有特有財產、沒有遺囑、繼承人之間也沒有協調的狀況下,媽媽可以決定是否選擇依照「配偶剩餘財產差額分配請求權」優先取得遺產的半數,如果選擇行使,則剩下的一半,才由媽媽與子女均分;如果選擇不行使,依繼承的規定,遺產由媽媽與子女均分。

假設只有1個小孩,媽媽行使「配偶剩餘財產差額分配請求權」後,媽媽能繼承75萬元、孩子可以繼承25萬元;假設有2個孩子,則媽媽可以繼承66萬6,666元、2個孩子分別取得16萬6,666元。不論是現金、房產或債務等皆均分,而房屋將按比率登記為公同共有。

此時就會產生「房屋有多個所有權人」的狀況,如果繼承人對於是否出售房屋意見分歧,則回歸到《土地法》第34-1條的規定,共有人及持有比率皆超過半數同意時,就能進行處分。不過,當持有比率超過2/3時,則不管人數是否過半,都能處分。

李季鴻說明,確認符合出售比率的門檻後,欲出售房產的繼承人找到買方出價,也同意出售,便能以存證信函通知不願出售房產的繼承人,詢問是否用相同條件行使「優先購買權」,若對方不願購買,或超出回覆時間仍然沒有回覆,欲出售房產的繼承人就可賣出。

所謂的回覆時間,李季鴻說,通常由欲出售房產的繼承人決定,如果雙方都在台灣,通常會建議以10天為限,要求對方在此期限內回覆。而此回覆,必須和買方相同條件,如條件不同,也視為不同意行使「優先購買權」。

欲出售房產的繼承人在取得售屋價金後,地政機關會確定不同意者已經領取應該分配的部分,方可辦理過戶。此時,如果通知其領取仍然不願領取,可以將不願出售房產的繼承人之分額,提存到法院,法院會通知其領取,一旦10年內未取則會充公(詳見圖1)。

 

 

李季鴻補充,台灣傳統社會都是代代相傳、平均分配,但是未來恐演變成,房屋或土地所有權人名冊是「肉粽串」的狀況,使得未來在處分資產時困難重重。因此,建議在繼承時,可以與所有的繼承人討論分配方式,讓房產持有變得單純、簡單。

假設被繼承人遺留房產和現金500萬元,繼承人可以找估價師鑑定房產的價值,如果同樣也是500萬元,在繼承人有兩人的狀況下,可以協商1人取得現金、1人取得房產,以避免日後對於房產處分有不同的意見,影響房產的活化與利用。

關鍵點2》
留意出售房產時
房地合一稅的課稅基礎

第2件要注意的事情,則是繼承人出售房產時的房地合一稅。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說明,如果孩子要出售所繼承的房產,其房產持有的時間,可以加計父母取得的時間,對於房地合一稅的規畫相對有利。

假設孩子繼承父母在2015年12月31日以前取得之房產,日後出售時,原則上適用舊制的財產交易所得稅,但是,如果同時符合房地合一稅的自住房地規定,便可以適用「課稅所得在400萬元以下免稅,而超過400萬元部分,按10%稅率課徵所得稅的優惠」。可以透過試算,擇優申報,以達到節稅的效果。

不過,如果孩子是繼承父母在2016年1月1日以後取得之房產,則要注意房地合一稅的問題。蔡志雄律師事務所主持律師蔡志雄解釋,不論孩子是否知道被繼承人的房屋取得成本,未來出售房產時,稅務機關都是以繼承時的「房屋評定現值加上公告土地現值」,視為取得成本。

以全台灣房產價值最高的台北市來說,市價1,000萬元的房產,其房屋評定現值加上公告土地現值,依照地段、土地持分的不同,合計價值大約落在300萬元~600萬元間,會比市價低不少。孩子繼承房產後,假設以1,000萬元出售, 而成本為房屋評定現值加上公告土地現值600萬元,因此,差額400萬元會被認定為獲利,將依照持有的時間長短,課徵15%~45%不等的房地合一稅。

如果繼承的房產還有房貸未清償,高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源說明,這會影響到繼承時的遺產稅,不過對未來繼承人出售時的房地合一稅沒有影響。

計算遺產稅時,房產的價值為房屋評定現值加上公告土地現值減去房貸餘額,如果當房屋評定現值加上公告土地現值小於房貸餘額時,代表房產價值為負值,如果又沒有其他的財產,就不會有遺產稅。

但是,若未來孩子出售繼承而來的房產,稅務機關並不會將當時的房屋貸款列入考量,仍然是以房屋評定現值加上公告土地現值視為繼承人的取得成本,用此計算房地合一稅。

http://smart.businessweekly.com.tw/Reading/IndepArticle.aspx?id=6000151

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