▲房地產、房市、房價、買房、不動產、房產、租屋、公寓、租房、租屋。(示意圖/取自pixabay)
▲政府近年來推出一系列政策,讓房市凍漲。(示意圖/取自pixabay)

政府近年來推出房地合一稅、實價登錄等政策後,實質上讓房市「凍漲」多年。至於未來買房要如何才能賺錢?品嘉建設創辦人胡偉良認為,未來房市抵禦風險的法寶就是「現金流」,也就是租金。他強調,未來5至10年,不能產生租金的住宅都不是資產,「不要碰!」

胡偉良指出,現在民眾買過房的想要大漲,沒買房的希望大跌;不過,事實上政府要的是不漲不跌或小幅上漲,所有的政策導向都是朝向這一目的,政府沒有讓房價暴漲的動力和意願。

胡偉良說,政府手上要操控房價其實是有牌可以打的,那就是用稅收來調節市場的供需;而從經濟學上來說,政府手上最科學的兩張牌是利率和稅率。

為什麼美國這麼多錢,房價卻比較便宜?就是利用稅率。胡偉良指出,美國買房者不僅有1至4%的房產稅,轉售時還要繳納20至45%的增值部分,就算以遺產方式贈與後代一樣要交稅,因此使得民眾自然就不會買房來投資。

胡偉良表示,我國政府前幾年也是利用一連串的房地税改措施,將膨脹的房地產打回原形;尤其是房地合一稅,就是轉讓資本利得稅,對增值的部分課徵20至45%的重稅,這個稅的目的就是不讓房價漲。

胡偉良說,如果未來有這麼一個黑犀牛,讓房價有可能不漲不跌或只是小幅上漲,那現金流就是抵禦風險的法寶或投資的護城河;至於在房產投資領域,什麼是現金流?那就是租金。

「所以,現在投資房產,一定要注重現金流!」胡偉良指出,租金並不單單只是1年收個租金而已,有出租才有人口,有人口才有交易,有交易才有流動,有流動才有套現。

胡偉良稱,房地產投資的三可原則就是可租、可住、可售,其中可租最重要,沒有可租,不可能有可住、可售;而重視租金不是要輕視漲幅,而是要強調有租金保障的漲幅才更安全、更可期。

「租都租不出去,賣給誰啊?」胡偉良說道,房子能不能買的主要衡量標題就是租售比,因此民眾要試想未來5至10年間,房子有沒有租出去的空間,「如果你對10年租出去這件事沒有保握,就千萬別碰這個房子」。

https://www.nownews.com/news/20190905/3612625/

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