李同榮│理財周刊994期│2019-09-13 
影響房市短中長線因素其中包括中美商戰、總統大選、租稅大赦等短線影響因素,以及兩岸關係、世界貿易保護主義等中線影響因素,人口老化、少子化對台灣房市長線發展的影響,茲分別分析如下:

(一)影響台灣房市短線的三大影響因素:中美商戰、總統大選、租稅大赦

中美商戰自二○一七年醞釀,二○一八年三月啟動,五月休兵談判,很多財經專家認為中國會迅速妥協。筆者當時就認為中美貿易戰的背後隱藏很多政治陰謀,並預測這場戰役只打到上半場的第一次暫停,最少會持續三到五年之久,影響所及會帶來全球金融局勢的不穩,尤其是貿易戰所引來的股匯市動盪不安。綜觀中美商戰背後隱藏的因素包括:

(1)中美貿易逆差持續擴大,中國是美國最大的貿易逆差國。

(2)中國持續擴大全球政經影響力,威脅美國世界老大地位。

(3)經濟層面背後的政治陰謀,藉經濟打擊中國一帶一路擴張後的政治影響力。

(4)美國企圖引爆中國貨幣危機與房市泡沫危機甚至金融危機。



未來兩三年全球經濟都會受中美商戰影響,對台灣經濟發展短多長空,短線影響有限,但長線間接也會影響房地產市場發展的基本面。台灣因中美商戰的影響,大陸台商傳統產業大撤退,資金也大量回流,目前看到的對房市影響,受惠的是豪宅市場與商辦市場以及工業用地需求。

而較不利的是台灣在兩強之爭中被逼得要選邊站,美國趁機拉攏台灣執政當局並兜售更多的武器,這是川普商人個性的一貫作風,要求各國包括台灣都要付出更多的保護費,台灣夾在兩強之間,慎防成為兩強貨架上的商品。

總統大選前房市持續盤整打底 大選後房市交易量將明顯回溫

至於總統大選對房市影響,從歷屆大選的觀察,一九九六年大選李登輝因兩國論引起房市短期動盪,但並未影響長線盤整走勢;二○○○年大選三足鼎立,房市因在低檔所以跌無可跌,但也因局勢不明,市場處於觀望氛圍;二○○四年大選,政策作多,房市順勢回溫;二○○八年大選前房市雖熱,但政府選前不敢打房,房市維持高檔;二○一二年大選,房市處於高檔,政府奢侈稅打房無效,房市持續發燒;二○一六年大選,房市已經於二○一四年反轉,政府採取軟著陸策略,讓房價溫和緩跌。而目前面臨二○二○大選前,房價處於打底階段,預期政府不會有過多干預政策,因此,總統大選因素對房市的短線走勢影響不大,若總統大選後政局安定,對盤整中房市將會有較正面的影響(如附圖)。

租稅大赦政策啟動 預期2020年台灣資金會持續氾濫

其次,談到租稅大赦的短線影響,回顧二○○八年因全球發生金融海嘯,剛上任的馬英九政府啟動遺贈稅大幅降低至五分之一的政策,引發一股前所未有的資金回流潮,事過多年,政府遺贈稅收不降反增,可見資金洪流之巨大,再加上當時利率偏低的因素,助長了房地產長達四到五年的末升行情。

如今,國內在資金充沛下,又加上租稅大赦的政策啟動,預期二○二○年台灣資金將會持續氾濫,若沒將這股資金引導到投資市場,勢必造成超額儲蓄過高,且台灣利率有持續走低趨勢,若市場缺乏多元化投資環境,除了高殖利率的股市受惠外,政府要防範資金洪流將間接導入房地產炒作市場。

(二)影響台灣房市中線的兩大影響因素:兩岸關係、世界貿易保護主義



兩岸關係是未來五年影響台灣房市最重要的關鍵因素,雖然兩岸關係急凍對房市短線的影響有限,但中共面臨美國的強壓下,又面對國內政情香港局勢的動盪,依習近平的個性將難以與美國妥協,面對兩強之爭,世界局勢將更混亂,中共為轉移內憂外患局面,恐掀起修昔底德效應,容易引發擦槍走火的災難,台灣與北韓將是最受矚目的引爆目標,這是台灣在中美商戰中所處的尷尬局面,對房地產市場而言,有如遠方迎面而來的一頭灰犀牛。

至於世界貿易保護主義的影響,美國總統川普上任以來,一直高談讓美國再次偉大,其中最重要的政策就是貿易保護主義,陸陸續續與歐洲、加拿大進行關稅談判,並安撫蓄勢興風作浪的北韓金正恩,最後再集中火力瞄準中國大陸,此舉也引起世界各國開始進行大規模的貿易保護,連日本與韓國也因二次大戰【徵用工】訴訟案,引發出口貿易限制的經濟制裁手段,全球貿易保護盛行下,各國也開始積極推動強化內需政策。

對台灣而言,中美貿易的短線影響有利製造業回流,但也因台灣對大陸貿易依存度高達四一%,對中線影響將會導致出口貿易的困境,加上兩岸關係若持續惡化,中共勢必將啟動經濟緊縮封鎖戰,最近中國限制來台自由行只是前菜,更緊縮政策將會對未來台灣經濟造成更大影響,當然政經因素障礙也會影響台灣房市中線的發展。

(三)影響台灣房市長線的最大影響因素:人口老化、少子化、勞動力極速衰退

台灣房市發展最大隱憂就是人口老化、少子化,以及勞動力逐漸衰退的三大問題,若排除國際淨遷徙因素,我國粗出生率與粗死亡率曲線已於二○一九年交叉,人口由自然增加轉為自然減少(如附圖)。但人口負成長雖是房市長線影響最不利因素之一,不過不是絕對因素,對房市最大的影響會在六、七年後,也是台灣勞動力大幅率退的時候,對台灣經濟發展會有很嚴重的影響,對房市發展當然是非常不利,未來有賴政府政策扭轉,也因為這個議題牽涉甚廣,將來再特別針對少子化對房市的影響撰文詳述。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23019434360

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