台灣的房價居高不下,房子蓋越多,土地越少,土地持有成本增加、原物料上漲,造成建築成本上升,都會造成房價的提升。對於現在絕大多數的無殼蝸牛、年輕族群來說,買房似乎比登天還難。

而近年來,政府也逐漸重視這個問題,並仿效其他已盛行的國家,實施所謂的「地上權」。

何謂地上權呢?簡單說,就是國家擁有土地所有權,而建商擁有營造跟銷售的權利。這代表什麼呢?建商投資土地的資金和承擔漲幅的風險,可以大幅降低,尤其在2012年,政府修正規定,在500坪以上的土地國有面積,禁止標售下,要取得市中心精華地段的大面積國有土地,更是困難,而透過跟政府承租土地的方式,可以使自籌款額度降低,並提高投報率。

房地產名人李嘉誠曾說過:「決定房地產價值的因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段。」市中心絕大多數大坪數精華土地,都落在政府手上,其完善的交通和多元豐富的商圈,是房市的保證,所謂人潮就是錢潮。但要讓年輕人能夠輕鬆成家,入住蛋黃區,唯有靠地上權的種種優勢來達成目標。

而政府近年來也努力修改條文,將使用年限提高至70年、調降地租等等,使得越來越多的銀行,願意配合貸款及降低房貸利率,這無疑對建商來說,是一大利益,因為,在多方讓利後,房價可以比市價低3到4成,配合銀貸,將使建案去化速度加快,更有著平抑房價的功能,實現真正的居住正義。

最後,站在開發商的角度上來看地上權,未來將會是趨勢,為何是趨勢?

1. 現今年輕人要想入住蛋黃區,除非有高額的自備款與收入,否則依市中心的高房價,想要擠進去是比登天還難。

2. 各國地上權已實行多年,相關的法規與配套措施日漸完善,而台灣也積極的跟進當中,使得地上權更能符合人民需求與居住正義。

3. 自籌款低,建商負擔的成本降低,自然就能規劃設計出更好的建案,吸引更多需求的購屋族群,增加去化速度。

4. 大坪數國有土地禁止標售,只能採取設定地上權的方式,讓精華地段更顯搶手。不只能蓋房,更有商業地段採用設定地上權的方式,建造商辦甚至商場,都是利多的方式。

5. 政府閒置土地,可以收租,增加稅收、建商蓋房賺取利潤、客戶買房安心成家,創造三贏的局面。

6. 各大財團、建商紛紛已經提早進場,布局地上權的策略,如元大、富邦、國揚等等。

綜合以上觀點,我認為,在地上權的模式下,在未來會是政府與建商主推的方案,也會是房市的新主力,帶動地上權的新趨勢。

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上揚國際建築團隊總經理

林聰麟 LIN TSUNG LIN

◎現職
上揚國際暨鑲揚國際建築團隊總經理

◎學歷
屏東農專森林科畢業

◎經歷
聯上廣告副總經理


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