房價高懸 購屋糾紛糾結何時了?(二)
莊孟翰│理財周刊995期│2019-09-20 
Q購屋糾紛時有所聞,日前奇摩網站公布問卷調查「你認為購買哪類房屋較容易產生糾紛」,統計期間為今年八月三十一日至九月三日,根據調查內容,對照過去內政部不動產資訊平台不難發現,歷年購屋糾紛的類型與來源大同小異,多年來的陋習似乎沒什麼改變。想請教莊教授,是否能為讀者剖析過去及現在常見的購屋糾紛,讓民眾購屋前就能嚴格把關,防患未然!

A:往昔購屋糾紛成因,主要為「預售機制不完備」、「公設比偏高」及「資訊不夠透明」等,根據內政部不動產資訊平台之歸類,共列舉三十九項主要原因,如就二○一九年第二季資料分別彙整,並依序條列出前十二項,本文先針對「房屋漏水問題」加以說明。

房屋漏水問題

就往昔曾經發生的糾紛案例,例如消費者透過仲介業購買中古屋,同年發現牆壁滲水,向業者及賣方反映未獲妥適處理,故自行委託修繕估價,並請業者及賣方支付修繕費用六萬元遭拒,致生爭議;俟後經縣政府地政處協調,業者同意與賣方共同支付六萬元修繕費用,圓滿解決糾紛。

由此可知,一旦發生糾紛,經由地方政府介入協調是相當重要的一道程序,如協調不成,也可再循仲裁解決,除非不得已,否則不要尋求曠日廢時的訴訟程序。

以下謹就常見漏水原因分別略述:

(1)施工品質不良



漏水經常因為施工品質不良所致,早期經常出現問題係因違建、地震造成,另為求快速施工,再加上廁所與廚房水管材質不佳,常因家庭廢水與油污造成阻塞,致銜接處容易導致漏水,現在則改用一體成型的三叉管,已有效減少漏水問題。

(2)斜度不夠,材質欠佳

有些工程造價便宜的建案,施工品質不良,甚至出現排水管線斜度不夠致廢水蓄積,再加上房屋老舊與地震龜裂因素,就很容易出現滲水問題。

(3)裝潢遮蔽

買房前尤其是中古屋,最好能看看天花板是否有油漆剝落,或出售前以裝潢遮蔽漏水問題,建議看房時,先檢視油漆顏色是否一致,也可用手觸摸牆面,或者拿張衛生紙緊壓壁面,有沒有漏水一翻兩瞪眼,這也不失為土法煉鋼的一種檢測方式。假設真有漏水情事,賣方就應當善盡維修責任,或者補貼維修費用等方式解決,而更重要的是,賣方有無隱瞞情事,這就又牽涉到房屋現況說明書是否有詳細記載與責任歸屬等問題。

(4)露台漏水,磁磚脫落

不容忽略的是頂樓長年風吹日曬雨淋,導致建材老化所衍生的漏水滲水甚至磁磚脫落等問題,尤其屋頂版之版筋間距應加密,規劃設計不可過大,以避免混凝土澆置時,形成網狀龜裂、產生蜂窩進而導致滲水問題。

以下再就彙整自內政部不動產資訊平台之「房屋漏水問題」附表分別說明,以供參考。



一、檢視結構施工是否有瑕疵

地下室結構牆或RC外牆施工瑕疵不良,容易造成地下停車場公設牆面龜裂、滲水或積水情形,常見購屋者據此主張「物的瑕疵擔保責任」之瑕疵修護及減少價金或解除契約而致生糾紛。因此,務必了解建商是否擁有自家營造公司或對外發包營造廠商之業績與信用。



二、檢視容易漏水處

通常較容易出現漏水、滲水情形為屋頂、牆壁、窗台、樓梯、浴廁及廚房等,尤其是有些糾紛係緣於連續下雨或颱風過後才發現天花板、客廳電視牆、窗戶、冷氣口、廚房、廁所等出現多處滲漏水情形。

三、觀察有無異常情況

中古屋出售前是否重新裝修,例如釘天花板、油漆粉刷、重貼磁磚等,購屋後裝潢時才發現房間內實木地板泡過水腐爛,並且陽台亦有滲水情況,有時甚至出現新成屋地板間補土脫落或地板水管漏水情形,主要原因可能是調整隔間或增加一套衛浴設備所致。



四、詳細閱讀房屋現況說明書

常見房仲業於房屋現況說明書記載屋況良好無漏水情形,但點交後卻發現漏水,其次,亦有入住一年後經樓下住戶反映方知廁所天花板早有漏水問題,因此,購屋之前務必確認無滲漏水情事,或請水電及專業防水師傅檢驗無誤為要。

五、詢問鄰居或管理員

常見房仲業者與屋主隱瞞漏水情形,且於房屋現況說明書註明無滲漏水,惟入住後經其他住戶告知,方才知悉整棟建物早有漏水情形。因此,購屋之前務必先查明屋齡並詢問鄰居或管理員有無漏水情況。

六、保固期限極為重要

常見保固期間浴廁及廚房牆壁或地板磁磚鼓起、脫落或漏水、滲水情形,惟建商卻以逾保固期限為由拒絕處理,有些即使已維修處理過,沒多久又出現滲水等問題,因此,購屋之前務必清楚了解保固期限多久。現階段已有愈來愈多信用良好的公司,強調結構保固十五至二十年,建材設備保固五年,凡此,簽約時務必了解清楚。

圖二
圖三

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23023094380&AType=1

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