2019年09月22日

【黃政嘉╱台北報導】台北市中山區大彎北段逾千戶違規住宅未來可望合法解套,不過全台仍有許多工業宅,雖然房價較市價便宜1∼2成,但有被開罰6萬元以上,甚至勒令拆除風險,想避免買到非住宅產品,專家提醒,關鍵在確認地目是否為工業區,包括契約書及謄本都會載明,因此購屋後稱「不知情」,法律上難被採信。

新北市中和區「元氣大鎮」,土地使用分區為乙工。資料照片

「不知情」法律難採信

台北市大彎北段商業宅違規使用多年,市府原打算依法開罰,但在市民、議員抗議下,未來違規的1678戶提繳每坪5.2萬元回饋金,都有望全部就地合法解套。除了商業宅,全台仍存在許多不合法的工業宅。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,工業住宅是指蓋在工業用地上的住宅,依規定只能做工廠、廠辦,不可作一般住宅使用,因為工業地較低廉,所以工業宅房價會低於周邊房價1∼2成。依照過去的市調調查,新北市、桃園市存在很多工業宅。
例如新北市中和區的「元氣大鎮」、「四季紐約」,與新莊區「峰景鳳翔」的土地使用分區皆為乙種工業區,新莊區「星北市」則為工業區分區。何世昌表示,一般民眾購買工業宅或商業宅,會有被檢舉取締風險,社區管委會或建商恐遭罰鍰,最嚴重甚至會勒令拆除。據《都市計劃法》第79條規定,可處6萬元至30萬元罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀,不配合者得按次處罰。若買商辦當住宅,自己拉管線、蓋廁所、隔間,有被檢舉二次施工違建風險。
何世昌提到,過去有住戶抗議工廠廠辦有環境噪音與化學原料的異味問題,但工業宅本來就是給廠辦使用,因此住戶抗議的內容,也只能自己承受。預售屋的建照執照,在建物用途沒有「住宅」字樣,無法申請優惠房貸。
他指出,確認工業宅最關鍵在於地目使用,即便銷售人員沒說,消費者仍可透過建照、土地謄本與契約,確認土地使用分區,地目寫明工業區,像甲種工業區或乙種工業區,就不可蓋住宅,另外,契約書上註明是工廠、廠房、事務所、等字眼,也不可為住宅使用。
若看屋發現是大型毛胚屋,除確認地目,也可從現場是否有儲物間,或晾衣間等公共開放區來判斷,這些可能是集合式廁所改建。何世昌提醒,購買工業宅或商業宅,很多資訊都可確認是否為非住宅產品,包括契約書上都會註明,一旦購買工業宅或商業宅,事後在法院說不知情或找消保官投訴,都站不住腳。

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