2019-09-24 19:00

李奕農

如果以自住為出發點,買房除了考慮自己的需求與預算外,還要考量兩個重點:

1.未來的接手性要“好”

2.銀行的貸款成數要“高”


未來的接手性要好,代表要買主流的產品。例如地上權住宅,隔套房收租的頂樓加蓋、格局奇怪的房子,都是只有少部分的人,才會去買的房子。當未來你要賣的時候,就只能賣給少數的人,需求的人比較少,價格自然不會好看,因此要選最多人能接受、缺點少的房子,而不是完全以自己的喜歡為出發點。

再來,以現在的利率這麼低的情況下,付房租和付貸款的金額差異不大,大部分人買房子的困難處都在頭期款,因此銀行的貸款成數就會決定是否能夠買房的重要原因。

綜合以上的考慮,以下類型的房子,是自住買房容易遇到,但不容易意識到有風險的四種類型,我們會建議避開:

第一種:30年屋齡以上的房子

 

一般正常的RC構造房子,耐用年限大概是50-55年,因此超過40年以上屋齡的房子,在銀行的放款上,成數、利率以及年限,都會受到限制。因此如果你現在買的是30年以上屋齡的房子,10年後如果要轉賣,要接手的買方,會因為銀行的條件而導致困難度大幅增加。

第二種:沒電梯的房子

人口老化的問題,會在未來的10年內逐漸發酵。但人口老化並不是造成房屋需求的減少,而是會產生不同的需求,年長者會要從爬樓梯的房子,搬到有電梯的房子。在未來,公寓的四、五樓會越來越難賣,因此現在要買一定要買有電梯的房子。

第三種:風水有問題的房子

主要說的是較大的風水瑕疵,像是路沖、反弓煞、剪刀煞、壁刀、車道上方戶或正對戶、室內不方正、暗廳、暗房等。有風水瑕疵的房子,在未來賣房子的時候,都會成為賣不出去或被砍價的理由。

第四種:區位不好的房子

區位不好的房子,有一種重要的特徵,就是二手市場不興盛。因為需求不強,土地成本便宜,大家都想要住新的房子,過了新成屋的階段就很少有交易。像是山區裡的別墅或者中南部郊區的透天,超過10年以上的房子根本沒有人會接手,這種房子只要買下去大概都很難再變現出來,跟消費品沒有兩樣。

這四種類型,要盡量避開,如果你已經持有的話,那會建議在這一兩年內做轉換。買房子很難一住就是一輩子,在適當的時機點做轉換,也是很重要的觀念。

 

本文影音內容獲授權轉載自《最好用的房價查詢網站-樂居》
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