2019-10-02 13:28

日光大道房產的世界 / 張欣民

在國際政經情勢不穩、經濟成長趨緩的情況下,今年來世界各國掀起了一波波的降息風,知名經濟學家陶冬甚至大膽預言,未來10年內全球可能進入零利率或負利率時代。台灣未來利率走勢儘管難料,但以最近房市奇怪氛圍來看,台灣還未走到零利率,房市恐已掀起另一波炒作潮?

 

受到美中貿易戰、英國脫歐不確定因子歹戲拖棚的影響,今年來全球經濟增長呈現疲弱之勢,為了刺激、提振經濟,各國不約而同的都採取貨幣寬鬆的降息動作,包括澳洲、紐西蘭、印度、馬來西亞、菲律賓、印尼、南韓、南非等國。

 

這就是德意志銀行最近一份研究報告中所形容的,全球央行採行「直升機撒錢」的措施。歐洲央行於9月12日宣布降息,創下3年來首度降息,且重新開啟量化寬鬆政策,以支撐受到貿易戰衝擊的歐元區經濟。美國聯準會也在7月及9月兩度降息,只是川普總統還是不滿意,覺得降得還不夠多。

 

根據國際清算銀行(BIS)的資料顯示,世界各國央行今年來已累計降息32次,再根據《彭博》的報導,從利率市場目前的價格來看,市場人士普遍預期,未來一年全球央行還會再降息58次,出現過去少見的各國競相降息的特殊現象。

 

降息是無法擋的世界趨勢

 

知名經濟學家陶冬大膽預測,降息已經是個無法擋的世界趨勢,未來10年全球恐將進入零負利率的時代,實際上,我們看到目前日本與歐洲多個國家都已經是負利率了!

 

或許很多人會說,零利率好啊,等於跟銀行借錢沒有成本,但是資金零成本是把雙面刃,對於借錢者有利,對存錢的人就慘了,錢放銀行不僅「無利可圖」,還會被通膨給偷偷啃蝕掉,正是大家熟悉「錢變薄」的概念。於是擁有實質資產,又有較高租金報酬率的房產會成為寬鬆資金追逐的標的,這也是陶冬最為擔心的地方,在華人世界這種保值的觀念更強。

 

回顧2008年全球金融海嘯,各國都紛紛採取寬鬆貨幣政策,降準、降息救經濟,結果是全球各地都出現資金氾濫的情形,太多資金追逐有限的資產,造就了各地房產一波波的炒作行情,甚至瀕臨泡沫化危機,2015年之前台灣也經歷過這麼一段。

 

好不容易,在各國政府出手干預的情況下,投機炒房行為才漸漸趨於沉寂。但是今年來新一波寬鬆貨幣措施又起,零負利率時代可能隨時降臨,會不會造就另一波房市炒作呢?特別是大家最關注的台灣房市,2015年反轉下來才4年多,房價修正也不多,房價所得比仍高,若是真的有更低,或是零利率出現,民眾到底該怎麼辦呢?

 

 

低利環境發揮房市續命功效

 

首先,讓我們檢視一下,央行採行的低利率是否助長房市?

 

就實務面來看,低利率對建築業者、對投資客、對購屋者等都有低成本的高槓桿效應,自然是有助長房市的效果,反之則不利於房市。盡管彭淮南總裁時代央行就不斷辯駁,說低利率不是房市飆漲的主要原因,但無可否認的,它絕對是過去這一波房市投機炒作的原因之一。

 

因此,即使房市景氣反轉向下後,但每年至少仍然有24萬件的房屋交易量,價格也只是緩跌,就是因為低利率的環境仍在,它仍然發揮九轉續命丹的神奇功效。市場的共識是,利率若有感上揚,房價才有機會回到合理價位,年輕人才有可能輕鬆購屋。

 

我央行有沒有降息的空間與可能?

 

但現在看這個希望是要落空了,利率不漲反跌,零利率將是陶冬所謂的全球大趨勢,所以接著來的關鍵是,看看我央行有沒有降息的空間與可能?

 

雖然說我央行的利率政策有其自主性,但外界都知道某種程度是以美國聯準會利率走勢馬首是瞻,今年上半年之前市場普遍認為美國可能會啟動下一輪升息循環,台灣在年底前也可能跟進,終止3年多的利率凍漲,豈料一場無終無止的美中貿易大戰,意外讓美國聯準會不但不升息,反而是啟動連番的降息動作,我央行是跟還是不跟呢?

 

先前央行總裁楊金龍多次提及台灣利率已經很低,再調降對激勵經濟的效果也有限。加上外媒《彭博》也指出台灣經濟前景尚屬穩定,在美中貿易戰當中,更意外漁翁得利,成為亞洲四小龍之首,短期內台灣還不需要跟進亞洲競爭國展開降息競賽。

 

荷蘭ING集團大中華區經濟學家彭藹嬈更指出:「如果我是台灣央行,我不會輕易降息。目前的利率已經很低了,很快就碰到零的底線,降息必須要留到台灣經濟衰退才會用。」

 

看來利率已低的台灣,一年半載內更不會進一步走低,但長期看仍不排除零利率的可能性。

 

台商及資金大舉回流幫房市添材火?

 

 

儘管如此,幾乎同時間因美中商戰引發的台商回流潮,經濟部9月底最新統計顯示,台商準備回台投資已有142家,投資金額更高達6,111億元,加上立專法鼓勵境外資金回流,都無異不斷的在幫房市添材火,讓業者有更多房屋促銷宣傳的訴求,在房市當中已發揮資金「助燃」的意外效果,沉寂多時的市場已出現一起又一起的炒作閃燃現象。

 

大家印象最深刻的當然是陶朱隱園的600萬「作價」,同集團的京華城左手賣右手之舉,南港商辦100萬行情宣告,台中豪宅每坪站上94萬元……大家看了覺得不可思議的行情,一而再,再而三地出現在媒體上,若說這不是炒作?什麼才叫炒作呢?更甚者,若是相關主關機關視若無睹,原本只是房市炒作閃燃的現象,恐怕會很快就成燎原之勢。

 

最新的兩份調查也呼應了市場「炒味」濃厚的這種氛圍,中央大學台經中心定期發布的消費者信心(CCI)調查顯示,9月份6項分項指標中,對購買耐久財(房產)時機的信心「竟回神」創下近4年來新高。

 

永慶房屋公布2019第四季購屋需求調查,房地產再度打敗黃金、定存,成為消費者資金避險的首選,占比為35%,創下近五季來新高。這些都意味著民眾購屋意願與信心是大幅回升的,一股集體推升房市的力量也隱然成形。

 

話說回來,台灣人原本對房產就情有獨鍾,只要市場上有適合滋長的溫床,像是低利率或是資金氾濫,而政府機關又漠視不管,真的很容易就掀起下一波的炒房運動,或許不用等到台灣零利率時代的來臨!

 

作者簡介_張欣民
正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》

 
 

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