記者陳韋帆/台北報導

根據高力國際第三季辦公室市場行情報告,過去超過10年,北市商辦平均租金漲跌平均都在1%左右,但整體商辦租賃市場出現供不應求現象後,今年房東調漲租金不但企圖明顯,而且態勢相當明確,光是今年前三季累積漲幅便接近2%,其中頂級辦公室以及信義區的租金年漲幅更超過5%,未來想要進駐信義區頂級商辦,或是續租的租客勢必面臨最嚴厲的漲租挑戰。

▲商仲業者指出,因商辦稀缺,北市頂級A辦租金連年上揚。(圖/記者陳韋帆攝影)

高力國際資深執行董事楊慧明指出,第三季商辦空置率持續下降,本季約4.18%,相較上季在微幅收斂0.54%,每月每坪平均租金成交單價上漲至1902元,相較上季微幅上漲約0.68%,今年前三季平均租金累積漲幅約1.98%。

綜觀近10年北市頂級商辦租金走勢,自2016年起,跳高突破每月每坪3000元,便一路走揚,2019年前三季每月每坪租金已來到3200元,相較2009年當時每月每坪租金約2790元,10年來頂級商辦租金漲幅已經累積高達近15%,,其中光是2016年至今的漲幅,便累積逾13%,顯見此波商辦租金是從2016年開始才有明顯上漲。

本季各主要商圈商辦空置率變化,除民生敦化、西區等空置率超過5%外,其餘空置率都不到4.5%,其中信義區的空置率則持續探新低,本季不到3%、僅約2.81%,來到歷史新低紀錄,預計2019年全年北市商辦平均空置率將會低於4%,僅約3.2%。

即便2017、2018年的前兩年,單一年度商辦租賃去化量各為4.1萬、6.1萬坪,連續兩年突破十年統計新高,今年仍延續租賃需求強勁表現,但2019年由於市場供給緊縮,也增加去化難度,預計全年度淨去化量約3萬坪。

高力國際楊慧明表示,綜觀台北市各主要商圈,2019年幾乎沒有任何新增供給。儘管2020以及2021的未來兩年,包括遠雄大巨蛋、台北學苑以及新星興業仁愛站等三大新增供給、將有近5萬坪, 不過,其中高達2/3皆屬於業主自用,可供應市場需求的物件更為有限,整體供給市場仍呈現緊縮的狀態。

屋比房屋總監陳傑鳴表示,受到美中貿易問題未解,今年台商鮭魚返鄉加速,除了對於土地、廠辦需求大增外,商辦需求也不斷增加。由於北市新辦公室供給不足,需求攀升下,近期租金已有上漲的趨勢。另外,近期老舊辦公大樓受到危老都更議題影響,近期北市精華地段「由租轉買」需求也開始增加,對於商辦價格走揚將有助益。

陳傑鳴表示,國內建商過去一向對商辦開發不如住宅那麼熱中,主要在於商辦價格較高、需求買方更僅限企業,所以長期以來商辦價格都低於住宅。目前商辦因台商回流與危老都更議題熱度攀升,將有助商辦出現落後補漲的格局。

不過,商辦熱是否能帶動周邊住宅價格,陳傑鳴表示,台商回流買了廠房或辦公室,重心會放在廠區,高階主管不一定會在周邊購屋,對於周邊住宅市場要能受惠,可能更要花一點時間醞釀。

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