10月03日(四) 00:25

要說當前中國房地產市場風險有多高,當然是很高,但是基本上是潛在,沒有暴露出來。或者可以說,當前中國房地產市場是一只灰犀牛(市場常以灰犀牛來形容大概率且影響巨大的潛在危機),這應該是路人皆知的事情。因為,2018年就有人測算,按照中國住房的總市值,已經超過了美國、歐盟、日本的總和。
 
在2018年,中國住房的總市值達到68萬億美元,而美國、歐盟、日本之和也不到65萬億美元。這就有如日本當年的情況,當年僅東京的住房市值,就足以買下當時整個美國的住房。後來日本的房地產泡沫破滅,東京的房價從最高點下跌了81%,日本的房地產市場基本上回到上世紀60年代的原點。
 
中國的住房總市值如此之高,當然是政府極力推動的結果,也是內地銀行信貸快速推高的結果,這樣讓中國房地產市場持續上漲了近20年而經久不衰,其中的房地產泡沫有多大,是你知、我知的事情,但實際上誰也不知的東西。不過,中國房地產市場早就成了一只灰犀牛,但甚麼時候衝出來?又是在那裏衝出來?沒有人知道。
 
早些時候,中國政府把重點放在居民的住房按揭貸款的快速增長上,放在居民的房地產貸款的負債上。因為中國個人的住房按揭貸款從2008年3萬億元人民幣(下同)已經上升到2018年底的30萬億元,上升了9倍。其風險之高大家都很清楚。但要防止房地產灰犀牛從這裏衝出,就得穩定房價,就得穩定房價上漲預期。這就是今年政府職能部門提出的房地產調控目標。因為,從國外的經驗來看,房地產泡沫的破滅都會與房價突然快速下跌有關。
 
所以,無論中國房地產市場的泡沫有多大,無論中國居民負債水平有多高,只要房價在上漲,只要房價上漲的預期不改變,那麼就有居民借助銀行金融槓桿湧入房地產市場,中國房地產市場還會擊鼓傳花下去,泡沫就不會破滅。房地產這隻灰犀牛也不會從這個缺口衝出來。所以,一些地方政府不僅千方百計用各種行政手段來刺激房價上漲,來保證當地的住房上漲,而且無論誰,特別是房地產開發商要降價銷售政府就立即出來阻止,並羅列各種莫須有的罪名(如房價惡性競爭、擾亂市場等)。在這種情況下,各個地方的房價保住了,各個地方的房價只漲不跌了,中國房地產的灰犀牛當然不會從這個缺口衝出。
 
但是中國房地產的灰犀牛不從居民沉重的住房按揭負債這個缺口衝出,還是會從其他缺口衝出的。木桶效應定律講的是一隻水桶能裝多少水,取決於它最短的那塊木板。一隻木桶想盛滿水,必須每塊木板都一樣平齊且無破損,如果這只桶的木板中有一塊不齊或者某塊木板下面有破洞,這只桶就無法盛滿水。一隻木桶能盛多少水,並不取決於最長的那塊木板,而是取決於最短的那塊木板。
 
目前中國政府職能部門房地產調控政策一直在把房價可能下跌引發危機這塊短板控制住,但是中國房地產市場另一塊短板則可能成為中國房地產市場灰犀牛沖出的缺口。即中國房地產開發商過度依賴住房市場預售收入融資,龐大的債務問題可能引發中國房地產市場重大的債務危機。
 
據外媒報道,中國房地產開發商早就把住房預售作為一個重要的融資來源,這項融資已經占房地產開發商融資最為重要的一部分。2019年上半年財報數據顯示,中國最大房地產開發商前十大名6月住房預售收入金額合計超過4,000億美元(約近3萬多億元人民幣)。中國的住房都是以預售制出售,購買住房者繳交房款之後,要獲得住房一般都得等上幾年。在這種的一種住房預售制度下,房地產預售銷售佔房地產總體銷售的85%以上。
 
而房地產開發商通過住房預售獲得資金之後,不需要向住房購買者支付利息,或承諾在特定時間內完工,加上國內住房預售款沒有健全的託管機制,房地產開發商可以獲得購買住房者所有款項,住房預售收入因此也成了房地產商最具有吸引力的融資來源。
 
但是,根據國家統計局公布的數據,截至今年8月,房地產開發商預售面積是完工面積的2倍,兩者差距達6億平方米。而且,就目前的情況來看,房地產開發商住房的完工數量遠低於這個數,但住房預售金額依然在快速飆升。在這種情況下,購買住房者將面臨著巨大的風險,即購買住房者支付了購買住房款項,最後可以因為房地產開發商資金鏈斷裂而無法收到住房。由此中國房地產市場隨時都可能引發風險,房地產的灰犀牛有可能從這里衝出。
 
也就是說,無論是住房按揭貸款的快速增長,還是房地產開發商過度融資、過度負債,都是通過金融高槓桿在玩轉房地產市場,而這種金融高槓桿一定會使得中國居民及房地產開發商過度負債,其風險隨時都可能爆發。
 
易憲容
青島大學經濟學院教授,當代內地著名經濟學者,原中國社科院金融研究所金融發展室主任,以敢言著稱,有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

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