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有人測算,目前中國住房大致為4億套,如果中國家庭為4口之家,那麼這些住房足可讓16億人口居住,而目前中國實際人口只有14億。也就是說,如果以存量住房與人口比例來說,中國的住房已經進入過剩狀態,而且在目前全國各地高房價的推動下,各個城市的快速住房供應不會停止。在這種情況下,中國許多城市住房過剩會越來越嚴重。

住房分配嚴重不公

中國的住房總量這樣高,人均占比這樣高,但目前中國住房分配不公的問題相當嚴重。這種住房嚴重的分配不公表現有:一是中國有權力者占有住房不僅價值高,數量占比也最高。因為,中國住房一旦成了一種社會財富象徵,絕對的權力以最大限度占有這些社會財富是必然。這也是目前中國許多有利於大眾的關於房地產市場制度改革寸步難行的原因所在。

 

二是最早進入房地產的投資者、房地產開發商及房地產市場從業者,他們利用在場及資訊優勢持有大量的住房及社會財富,而且他們住房與財富迴圈轉換讓手中持有的住房越來越多。

三是城市周邊的原住民,特別是發達城市周邊的原住民,他們借助於現行土地政策不合理性,基本上一夜暴富。這些居民不僅瞬間暴富,同時手上也持有大量的住房。

四是不少企業也持有大量的住房等。就目前來看,這種住房持有嚴重分配不公已經成了中國住房市場一種嚴重的社會問題。

再者,2018年有人測算,按照中國住房的總市值,已經超過了美國、歐盟、日本的總和。在2018年,中國住房的總市值達到68兆美元,而美國、歐盟、日本之和也不到65兆美元。這就有如20世紀80年代日本的情況,當年僅東京的住房總市值,就足以買下當時整個美國的住房。後來日本的房地產泡沫破滅,東京的房價從最高點下跌了81%,日本的房地產市場基本上回到1960年代的原點。

國內居民銀行貸款增長過快、占比重之高,其風險之高大家都很清楚。為了防止其風險,政府不得不採取穩房價、穩房價上漲預期的調控政策。只要房價上漲的預期不改變,中國房地產市場還會擊鼓傳花下去,中國房地產泡沫就不會破滅。所以,一些地方政府不僅千方百計用各種行政手段來刺激房價上漲,來保證當地的住房上漲,而且無論誰,特別是房地產開發商要降價銷售,政府就立即出來阻止,並羅列各種莫須有的罪名(如房價惡性競爭、擾亂市場等)。在這種情況下,各個地方的房價保住了,各個地方的房價只漲不跌了。

但估計從今年下半年開始,普遍上漲一輪的三四線城市(也包括一些前一二年房價上漲太快二線城市)由於房地產市場過剩,這種穩房價能夠持續是相當不確定。

穩房價恐難以持續

當然,就目前的情況來看,國內絕大多數城市的房價還在上漲,但是房價上漲肯定刺激地方政府供應更多土地,房地產開發商建造更多的住房。所以,不少城市特別是三四線城市的住房嚴重過剩及住房供應快速增長如何實現平衡可能是最大難題。而這個難題也會體現在國內居民的債務風險及房地產開發商的債務風險誰暴露出來的問題。

因為,穩房價還會刺激居民利用銀行金融槓桿湧入市場,刺激地方政府增加更多的土地供應及房地產開發建造更多的住房,但同時住房的過剩會越來嚴重。而這種住房過剩是持有在居民手上,其風險暴露會往後延,但這種住房過剩是持有在房地產開發商手上,就有可能很快就引導房地產資金鏈路斷裂的風險。這就是當前國內房地產市場的基本形勢,何去何從?這將面臨著艱難抉擇,特別是當中國經濟增長下降到1991年來最低水準時,政府是否再啟動房地產這個宏觀調控工具來刺激經濟,估計還得觀察,但對於經濟不發達的地方,別無他途。

(全文見中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20191007000192-260310?chdtv

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