2019-10-14 20:28專欄作家 胡偉良
  •  
  •  

在2003到2015 年的這一段期間裡,房價的上漲已使房市成為不勞而獲的暴富之地。但這種局勢在2014年底發生了劇變,花去也,天上人間。種種跡象顯示,台灣的房市已走到了夢醒時分。

跡象之一,是日本的鏡鑑

安倍執政以來,日本經濟表現良好,股市、房市都有所回暖,但絕少有人會想像日本股市、房市能收復25-30年前的失地。那些高點似乎永遠也回不去了。

我在不久之前曾經審視日本的房地產,我發現歷史上日本經歷的老齡化以及房市泡沫歷程值得我們認真去反思。

跡象之二,是民眾收入增長的停滯

許多人熱衷討論房價收入比,一個較為實用的房價收入比公式是:

房價收入比=中位數房價/(動態收入*儲蓄率+代際財富轉移)

這個公式的意思是,能不能買得起房,取決於:父母對你的購房資助,你現在賺錢多少,和未來賺錢的上升速率,以及你能省下多少錢這三大因素。

其中最有潛力的就是你可以賺的越來越快、越來越多。一個人在其25年職業生涯中,如果年薪分別以0%、5%、9%的速率增長,那麼25年累計賺的錢,是當下年薪的25倍、52倍和94倍。

這有什麼含義?這意味著,假使房價每年上漲9%,但如果你的收入增速從年均9%降至5%,那麼房價就相對地漲價1倍;如果收入不增,那麼房價相對地就上漲了4倍。

跡象之三,是台北市的榜樣力量不再

儘管許多人住在一般城市,但仍對台北市的房價津津樂道,並以此確定了對本地房價只漲不跌的堅定信仰。這就是榜樣的力量。

但看起來榜樣在崩塌,台北市的新房巔峰多出現在約2013年底2014年初,此後新房市場明顯萎縮。

目前連二手房的交易巔峰也已過去。雙北二手房交易價格在過去兩年有約10%-20%的跌幅。不僅如此,房屋租金價格漲幅也在趨緩,首善之都的台北市高房價高成交的花繁錦簇,已是流水落花春去了。

這種情況在日本已上演過,日本房價見頂之後的20多年,即2016年日本人口才出現負增長,而台灣人口峰值出現在約2021年。目前東京都市圈的周邊房價都在下跌之中。

跡象之四,大多數人都更節儉了

目前台灣家庭的債務負擔率超過50%的國際警戒線(約佔GDP 的86%,居,且其中有6成以上用以購買不動產),同時居民債務相當於可支配收入的95%(居全亞洲第一),這顯示出居民部門加槓桿趨勢明顯。這對房市意味著什麼?

如果考慮到居民收入差異,那麼大多數人的投資和消費行為將日益謹慎和節儉,幾乎不存在買一間房,躺著掙錢的可能性了。

投資易損、賺錢易稅,債務易增,將導致國人暴發戶行為只是曇花一現,殘酷的現實是,民眾儲蓄在減少,債務在增加,囤房也逐漸只是個夢想。

跡象之五,房産的稅制政策扼殺房產投資

2010以來陸續上馬的房地產稅制巳使得處於歷史中長期頂部的房市更快地向下調整。

2014年以來房市強弩之末的特徵明顯。交易量大減,日後房地產實際交易量恐怕很難突破30萬棟了(其中甚至包括了5萬棟左右的繼承和贈與)。

如果人們對房市所處的歷史階段逐漸有了理解和認同,那麼,作為低流動性、低收益和高風險資產的不動產,要在潮汐逐漸出現之後,全身而退的難度也很大。

胡偉良的房市觀點:

我們應當在燈火闌珊處,應斷捨離,房市也已到夢醒時分。未來買房還能賺錢嗎 ?我認為將不再有暴利,但仍能保值、抗通膨。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

https://money.udn.com/money/story/5621/4103978?from=ednappsharing

全站熱搜

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()