在買房時,每個人都一定會注意到公設比高低,擔心買來的房子坪數與實際能使用的空間有太大差距,而近年來新建案的公設比動輒3、40%,假設買了40坪、總價1千萬的新房子,如果公設比40%,實坪就只有24坪,等於花了400萬在「虛坪」上,因此不少人會認為是浪費錢,公設比應該「越低越好」,但真的是如此嗎?

許多買房民眾選擇買號稱「零公設」、屋齡較高的舊公寓,但並不見得是買了真正沒有公設比的房子,因為早期法規未完善,將樓梯間納入主建物一起登記所致,而在近幾十年來,華廈大樓的物件越來越多,還須將地下室納入公設坪數登記,再加上消防法規的修改,8樓以上的大樓產品需要兩座逃生梯,再加上大樓物件需設置配電室、電梯機房、消防設施等面積,因此新建案的公設比看起來「越來越高」。

有泳池花園公設比一定高?

其實這些設施不算公設比

不過,雖然許多人為了公設比這件事,選擇買下「零公設」的舊公寓或是「低公設比」有電梯沒有管理員的華廈物件,但住商不動產企研室經理徐佳馨指出,並不是社區內所有公共設施都納入「公設比」計算,一般來說,大部分露天無頂蓋的都不計入,像是露天泳池、中庭花園及曬衣場等。

徐佳馨說,很多人以為要買公設比越低的房子才對,但歸結一句老話「千金買房、萬金買鄰」,有時若買舊公寓或是沒有管理員的電梯華廈,經常沒有明確的社區規約,常會衍生其他料想不到的事情發生。

像是最常見的就是鄰居在樓梯間或走道堆放雜物,其他住戶也心想「人家堆了,我也可以堆」,導致每層樓梯間都亂七八槽,看起來不太美觀,但卻也無力改變。

低公設等於省下管理費?

遇到這些事可能欲哭無淚

又或者是華廈大樓內,住戶每戶每月繳少少幾百元的管理費,只有請人清掃樓梯間及收收垃圾,但遇到電梯壞掉需更換時的狀況,住戶所繳交的管理費就會無法支應,要請所有住戶再掏錢出來共同分攤,卻不見得所有人都願意買單,近而引起爭議。因此,雖然公設不是必須的,但一味追逐低公設比的房子,可能會成為住起來不開心的關鍵點。

一棟大樓或一個社區的「公設」並不是別人的事,更是所有住戶的事,在挑選房子時,該考量的除了有公設以外,管理上的好與壞也可能成為影響房價的因素之一,徐佳馨說,管理佳的大樓通常保值性較強,無論自住或投資都是比較好的選擇,而管理好不好其實可以在看屋時從幾個方向來看。

看房先看管理好不好

保全、管理費應用都是指標

除了看樓梯間或其他公共空間有無堆放私人雜物或整潔程度以外,保全素質也能成為管理是否良善的指標之一,例如,可觀察保全外觀是否衣著整潔,再看有沒有認真負責的留意大樓動靜,並與住戶有良好互動,若是管理室常常唱空城,或是與住戶間互動不佳,可能都是管理品質不佳的徵兆。

另外,社區公佈欄可觀察到住戶所繳交的管理費基金運用,如果基金太少,屋齡又太老的話,若是未來面臨到如電梯更換等大筆費用支出時,可能會沒錢可用,而欠繳管理費的住戶多寡,也能成為判斷是否有惡鄰住戶的指標之一。

徐佳馨提醒,雖然公設比大小會影響到虛坪的多寡,但這可能意味房屋配套設施完善的程度,而一間房子的價值如何並不是光靠公設比就能得到答案,更需要考量的是未來住進這間房子後,是否能夠安心的過生活。

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