市場資訊混亂 當今房價怎麽走?

文/胡偉良

最近房市的資訊紛雜,看多,看空的各擁信徒,但也有不少的徵兆顯示,台灣當前的房市似有否極泰來的情形,像是:建商開始搶地、房地產市場近來頻傳創新高價交易、房市交易量上升⋯等等,歸結其原因當然也和利率維持低檔、政府立專法鼓勵境外資金回流(包括受中美貿易衝突,導致的大量台商回流)、港人逃離香港有關,那麼往後的房價到底會怎麽走呢?

我們先逐一的來檢視現在存在的一些市場狀況。

市場資訊混亂 當今房價怎麽走?(好房網News資料照)
林口社會住宅A區外觀。(好房網News記者蔡佩蓉攝影)

一、今年九二八檔期全台房市推案量大爆發,創十年新高

九二八檔期全台推案量,較去年同期成長八成五,創十年來新高,一方面是因為建商將上半年的三二九檔期遞延至九二八檔期釋出。再加上今年前八月六都建物買賣移轉棟數較去年同期成長百分之七點八,國內外貨幣政策偏向寬鬆或中性,使不動產開發商信心層面上揚,在九二八檔期大舉推案,爭奪市場大餅。

胡偉良觀點:小陽春只是短暫的曇花一現現象,建商正積極大力的搶食剛需進場、台商回流、港人來台置產的短期商機。

但這種熱潮不會長久,理由如下:

1,沒房的還是買不起,只能等待接收長輩的房產,所以現在交易量中的繼承、贈與、和親屬買賣愈來愈多,年輕族群放棄買房的比例愈來愈高。

2,民眾漲價的預期心理已經鬆動、轉薄,愈來愈多的民眾看空房價。政府實施房地合一稅制已使得大多數投機買方淡出市場,揠兵息鼓休養中,他們都在等待時機伺機抛出。

3,台商回台主要以廠辦大樓、工業用地及廠房需求為主,對一般住宅的需求不大

4,餘屋量愈來愈大,而待建新屋量屢創新高,老屋市場愈來愈看空,多餘房產要儘早出脫。

5,老房雖老,但仍堪居住,再加上危老改建,減少了換屋需求,至於市場成交量回升是因為業者因應高房價,改推小坪數、低總價的建案,以滿足年輕人的自住需求。因此市場交易量雖有回升,但交易價值卻下跌。

二、中央銀行日前公布八月全體銀行建築貸款餘額為一兆九八五七億元,續創新高,年增率百分之十一點四,續創二○一二年八月、逾七年以來的新高,連續三個月兩位數成長。明年起,房貸的風險權數計算,改以貸放的「成數」作為基準,且最低風險權數可從35%降至20%,屆時,會有更多銀行加入房貸市場戰局。

胡偉良觀點:對民眾、銀行體系而言,房地產都是最穩健的資產標的,難以改變。在利率方面,由於美國已啟動降息,雖然未來不一定會持續降息,不過短期間美國要升息的可能性不高,在這種情況下,台灣央行升息機率也不會高,再加上房貸的市場總額度會增加,對房市屬於利多因素。

三、屋齡五年內物件有高達44%出售超過一年還是賣不出去。以區域來看,雙北市滯銷最嚴重,台北市有59%、新北市51%滯銷超過一年。但如以整體餘屋量來看,台北市餘屋量最少,新北市最多。

胡偉良觀點:新屋還有這麽多餘屋說明了房價真的是太高了,以致於大多數的民眾都買不起;另一方面,則是建商受限於成本考量,無法大幅度降價,或是因為對後市有恃無恐,不急於出清。新中古屋的累積數量愈來愈多,也將使未來五年,房價上漲乏力,只要大家認清事實,不再胡亂炒作,穩中有降將是時勢所趨。

基本上,筆者對未來房地產市場的發展趨勢的看法仍未改變,即:長期因人口因素難有大幅成長,中期因老屋的換屋需求而使市場看好,短期則因政策、利多因素而形成穩中小跌、偶有震盪的格局

總結一下,筆者認為台灣未來房市的走向會是:

1,房產隨便亂買的暴利時代結束了,未來房市盛宴難再複製,當前的台灣房地產已經進入了十字路口,房地產市場的門檻和技術要求會越來越高。

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200233894

2,房價一定會下降,但只會緩降,隠中有降也是政府追求的目標

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200232108

3,房市面臨轉折,市場已經開始分化,精挑細選才是上策https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200236415

4,今後,房子到底還值不值錢?要從以下三個方面來分析

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200237849

5,年輕人到底該不該買房?有需求就去買、鼔吹父母,將家中老房子儘早改建,才是正解

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200238756

6,房子到底是資産還是負債?怎麼做,才能讓房子成為你的啞巴兒子?

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200238814

7,房產投資的邏輯變了!今後,房產投資的收益將會從短期暴利轉變為長期持有收益。

https://www.storm.mg/article/1420998

8,胡偉良的「最新」買房建議,買房也是要未來賣出時能賺錢

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200235508

9,胡偉良有關買房、賣房經驗的11個良心總結,

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200236414

10,房市已到夢醒時分,買房還能賺錢嗎?未來房子將不再有暴利,但仍能保值、抗通膨。

https://money.udn.com/money/story/5621/4103978

潮退了,這是財富重新洗牌的時候,這時候,做對事情很重要,跟對人、抓住趨勢更重要,在往後的財富路上,願你我同行。我反對炒房,但贊同以自住為基礎的房產投資。

筆者是個線上建商,也認同現在的房價確實太高,並樂意從自身做起,提供物超所值的好房子給客戶,但降低房價絕非一蹴可及,畢竟,營造成本、銷管利潤現在都只佔成本的一小部分,地價才是影響房價的最關鍵因素,但土地的改革也最困難,希望有一天,大家都可以用合理的房價買到自己屬意的好房子。

 

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200239996

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