2019/10/22

 

社會大眾都關心並想了解當前「房價」為何?房價背後隱含的是「房屋價值」為何?但房屋的「真實價值(Truth Value)」如何得知?大部分的人都會說市場的「成交價」就是「真實價格(Truth Price)」。然而我們都清楚「價格(Price)並未必等於價值(Value)」,暫不論「主觀」價值與「客觀」價格的認知差異,這背後還涉及「市價」與「成交價」的差異。
市價(Market Price)乃指市場行情,為大多數人共同的主觀認知,而成交價是買賣雙方個人的認知。市價為一機率分配的區間範圍,通常以「最有可能的成交價(The Most Possible Transaction Price )」為代表;而成交價為個別單一買賣雙方同意交易價格,這涉及買賣雙方個人特徵偏好與議價能力。

考慮時間空間產品

房屋市場價格又因為沒有一個完全相同的房屋特徵(學術界稱「異質產品」),因此要透過每筆房屋的成交價並不容易獲得「市價」。
從2012年8月起政府即在官方網站上公布房地產「實價登錄」資訊供民眾查詢,目前有上億人次觀賞使用,為政府所有網站點閱率最高的網站,可見社會上對房市成交價的需求。實價登錄網站雖然可能有少部分的「灌水」產生過高或過低的非真正的成交價,大部分都應是真正的成交價。
但是實價登錄的成交價中,有相當大比例是有「備註欄」,包括親友交易、違建、增改建等,換言之,這些均為「非正常交易」,均需特別注意,其成交價格需要再經專業調整,才適合一般人參考,否則寧可捨棄不用,不要受此特殊成交價的干擾。
即便實價登錄的正常交易價格,又涉及「時間」、「空間」及「產品」三部分的差異調整,才適合比較參考。因為當前和過去房市的景氣供需不同,時間落差所造成的房價會有所差異。另外,各個成交個案不論在彼此鄰里設施或相鄰區位遠近也都有空間區位差異,以及不同樓層、景觀、坪數、隔局乃至室內裝潢的產品差異,這些都必須經過專業客觀及個人主觀的調整,才適合參考。

因此,實價登錄個案成交價資料應盡可能選取相近時間、相鄰地區(500公尺範圍)以及相似產品個案,最好是相同社區,如此成交價較能成為市價參考。
目前實價登錄包含「總價」及「單價」,購屋者應先關注房屋「總價」及面積坪數,然後了解總價是否包含停車位以及房屋的公設面積與比例,最後再來關注「單價」。然而不可諱言,買賣雙方都會用單價作為房價主要參考依據,經由比較先確定單價,再乘上房屋面積成為總價。但是車位與公設面積的價格和室內專有面積的效用價格大不相同,不宜混為一談,最好分開計價,以免看似單價便宜,結果總價卻是不划算。
實價登錄實施至今已經提供超過200萬件的成交價,從上述說明,買賣雙方應清楚這些個案成交價背後有許多「眉角」,一不小心可能落入陷阱,需要相當專業判斷。

不斷精進估價系統

然而對一般非專業者除了要非常仔細參考實價登錄價格外,建議可以同時參考利用實價登錄大數據的資料整理,再透過計量經濟模型、地理資訊系統以及人工智慧等專業技術所建立的房地產自動估價公益平台,「好時價(House+)」,免費進行估算標的個案當下市價行情。
好時價將透過上述估價方法,客觀科學的提供正常交易的時間、空間、產品以及車位等差異調整後的總價及單價結果供參考。好時價網站在估價完成後,同時也會提供鄰近相似個案成交價,附近相關公共設施狀況,甚至相同社區成交案例供參考。希望未來實價登錄資料及好時價自動估價系統都能不斷精進,讓社會大眾能夠更容易對房屋的「真實價值」有所參考掌握。

政治大學退休教授

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