莊孟翰│理財周刊1000期│2019-10-25 
兩年來台商資金陸續回流,掀起商用不動產的交易熱潮,包括商辦、廠辦、辦公大樓與土地交易等都呈明顯增加趨勢,再加上香港「反送中」效應所導致愈來愈多的香港人士想要移民台灣,因此,一般預期國內房地產市場將會逐漸呈現復甦趨勢。

其實,就去年商用不動產交易漸趨熱絡以來,大部分住宅市場依舊停留在讓利促銷積極去化餘屋階段,因此,今後市場分析應將商用不動產與住宅市場予以區隔,方能真正掌握正確的市場脈動。

近年台商在中國土地、勞力與租稅成本愈來愈高,再加上高關稅之不確定因素,加以資金管控與賦稅相關問題,促使台商不得不為分散風險轉而積極回台投資設廠,從而亦導致大量資金回流,其最明顯之徵兆為一、二年來商用不動產市場交易轉趨熱絡。

自從二○一八年七月六日美國對來自中國價值三四○億美元的商品加徵二五%關稅,掀開美中貿易戰序幕;最近,雖然兩國再度進行貿易談判,惟在智財保護、網路竊取、強迫技術轉移以及遏阻產業補貼並大幅開放市場准入等議題,雙方歧見甚深,不可能在短期內達成協議。

另外,美國財政部將中國列為匯率操縱國之議題,因涉及美國關稅收支以及中國資本流出的風險問題,因此,短期內也很難獲致圓滿結果。因此,未來台商資金回流勢必有增無減,其對整體房市之影響頗值得密切追蹤觀察。



壹、台商回流:商辦市場呈現熱絡景況

─2019Q3商辦空置率降至3.19%

─2019年10月3日:台商回台投資累計6,152億元


根據信義全球資料顯示,台北市商辦空置率已自二○一五年第三季的九.六一%,降至二○一九年第三季的三.一九%,創下三十年來新低點。另外,辦公室每坪月租金近二千八百元,亦創十八年新高,尤其信義區A辦不僅月租金一坪高達三三四三元,空置率亦僅一.六%;此外,多次流標的京華城也已在九月二十五日,以三七二億一萬元標脫。

另外,根據世邦魏理仕所發布《台灣工業地產市場概況》,今年前三季全台工業地產交易量共四九四.六億元,其中工業土地交易金額年增五八%。此外,今年前三季工業土地交易一七五億元,年增近六成,占整體工業地產總交易量約三五%。

至於工業廠房與廠辦,今年前九月交易金額亦高達三一九.六億元,較過去十年同期平均高出近三○%,主要係電子業擴廠,再加上部分企業購置營運辦公室所致。而更值得關注的是,北北桃交易約占八○%,其中又以北投士林科技園區之熱絡交易備受矚目。

由於商用不動產所帶動的市場交易熱絡訊息,不論是不動產業或一般企業都預期二○二○年的景氣將會愈來愈好,惟其間最大的盲點是沒有將商用與住宅市場予以區隔。

最近在政府積極推動台商資金回台政策下,截至十月三日已有六一五二億元資金回流,全年可能高達八千億元,一般咸認一旦回流資金超過一兆元,將會帶動產業升級。

尤其是在境外資金匯回專法三讀通過後,再加上政府前瞻基礎建設資金也將有一兆元挹注,此一前所未有的資金浪潮,預期可以大幅提振經濟並且創造更多就業機會,惟另一方面主管機關亦擔憂一旦資金管控不當,恐又不知不覺的流入房地產市場,而再度支撐原已逐漸回跌的房價,此一問題可由最近一、二年工業用地持續飆漲見其端倪。



往昔,國內房價大幅飆漲,大都緣於寬鬆的貨幣政策,此際正當大量資金回流,並且台商與港資購屋置產訊息時有所聞,此亦可就媒體報導「建商開始積極購地」以及「2019Q1台北市百坪豪宅推案掛蛋」兩種情況加以觀察商用與住宅市場之走勢與差異。

貳、住宅市場:未必同步,仍有待盤整

─北溫南熱?

─小坪數當道,仍未回歸市場正軌


香港自從六月「反送中」遊行以來,移民詢問率暴增,根據香港中文大學調查,高達三四%的香港人想移民,其中台灣更是他們移民亞洲的首選,根據過往經驗,香港人移民前兩名為加拿大與歐洲,第三名才是語言文化相近的台灣。

另再就房仲業者之買賣資訊,近期港人來台購屋大都以新北市的淡水、林口以及台中市為首選熱區,不過根據實價登錄,也有一些多產階層購置都會區豪宅產品。由此不難了解未來勢必有越來越多的香港人士移民台灣,至於是否會因此而導致房價該跌不跌,就得端視移民政策如何拿捏控管。

其次,自從今年三月十九日中央銀行公布五大銀行前兩個月新增房貸金額年增一○%,再從買賣移轉棟數增加以及實價登錄觀察,房價也已呈微幅上漲,認定房市已擺脫谷底並朝穩定成長方向邁進,其後各相關業者也大都以房市逐漸復甦積極促銷。

惟如就住展雜誌所發布訊息,「台北市百坪豪宅退燒,Q1推案掛蛋」,以及「重劃區房價倒掛」的聳動標題,顯然未來二、三年住宅市場仍將處於買方市場,並且仍要進行一段相當長的讓利促銷期,至於是否會因香港移民問題而促使房價再創高峰,則應嚴肅以待。最近巢運團體憂心忡忡的提出質疑,實乃事出有因!

由以上之分析,未來市場發展趨勢,應可從以下四個面向觀察。

一、從市場結構變化觀察:

(1)預售銷售率未超過50%

(2)小坪數占總案量比例由39%大幅下降至9%

(3)新成屋占總案量比例由64%小幅降至60%


根據二○一八年九月與二○一九年五月《住展雜誌》北台灣銷售中之建案加以彙整比較,目前三十坪以下小坪數占總案量比例已由三九%大幅下降至九%,另一方面,新成屋占總案量僅由六四%小幅降至六○%,由此顯見,一、二年來市場去化仍以小坪數為主。

此外,亦可由二○一五至二○一七年每年推案量約八千多億,銷售率約二九%至三八%,二○一八年推案量一兆一千餘億元,銷售率亦僅四六%加以推估,未來幾年必然會隨著餘屋數量之增加而影響景氣與價格變動趨勢。

此外,亦可就附圖北台灣新成屋與預售屋推案量之增減,檢視未來市場餘屋變化趨勢。(詳請參閱附圖)

其實,就實務面而言,如果新成屋占比未降至三○%以下,預售屋銷售率必然難以突破五成,另外,目前議價空間也尚未歸零,凡此都是當前大量資金回流,市場景氣卻依舊遲滯之一大緣由。



另外,就兩年來市場去化仍以小坪數為主,並非大、中、小坪數同時去化,而逐漸形成下濾之良性循環,因此,目前住宅市場景氣充其量應只是逐漸邁向谷底盤整,還談不上步入復甦坦途!

當前最值得關注的應是港人來台購屋與台商回流對於各區域以及各類型產品,尤其是大坪數、高總價區隔產品,連帶對於整體房市之深遠影響!

二、從讓利促銷角度觀察:

─退佣、贈品與利息補貼結束?


自從二○一二年與二○一三年預售市場「秒殺」以來,餘屋數量有增無減,各建案不得不以讓利進行促銷,截至目前為止,退佣、利息補貼與贈送車位、裝潢、家電等讓利促銷活動仍未稍歇,由此顯見市場景氣並未如預期的擺脫谷底。

至於買賣移轉數量略有增加,實亦與建商積極出清存貨息息相關,此亦可就預售開價與成屋成交價間之差距普遍超過一○%見其一斑,尤其最近一、二年各建案投資客或地主戶爭相釋出,競價求售之趨勢依舊相當明顯。

三、從推案量與銷售率觀察:

─檢視北中南預售市況與新成屋占比


二○一二、二○一三年景氣高峰時期,當時北台灣預售屋推案量由二○一○年之九二八八億元一路攀升至二○一三年之一兆三四六七億元,且銷售率幾乎都接近八成,不過,二○一五至二○一七年已向下反轉至約僅八千多億元,二○一八年再回升至一兆一一二○億元,惟銷售率依舊在三成左右,過去景氣好時價量齊揚,最近一、二年則是價量都僅微幅變動,其次,如再就五年來住展房市風向球分數一直盤旋於二十五至三十五分之間,亦可了解當前市場景氣並未如預期好轉,至於一般常見報導價格已回升訊息,應與實價登錄潛藏讓利與贈品之「不實交易價格」有關。

其實,就實務面加以觀察,通常建案推出後一個月內,如銷售率可達三○%,且購屋者均非投資客,並且推案後三個月銷售率達到五成,再據以論斷個案成敗與景氣走勢,當較為客觀,惟當前除少數區位良好之建案,一般銷售率都在五成以下,因此,未來二、三年整體市場必然還是以去化餘屋為首要之務。

四、從買賣移轉數量觀察:

─2019年買賣移轉將微增至29.5萬棟
台灣房市自二○一五年景氣反轉以來,買賣移轉棟數從二○一五年之二九.二五萬棟,二○一六年下降至二四.五三萬棟,二○一七年回升至二六.六萬棟,二○一八年再攀升至二七.七九萬棟,如再根據內政部統計處所公布,今年一至八月十九.五三棟加以推估,全年買賣移轉棟數約二九.五萬棟。

其次,如再就當前仍處於讓利促銷,並且仍以小坪數為主,銷售率也普遍未超過五成,可以想見的是,未來在新成屋累增情勢下,市場景氣仍將以保守評估為宜,此亦可就當前購屋者普遍採取觀望態度見其端倪。

由以上之分析,當可了解縱然今年前三季買賣移轉棟數略呈增加趨勢,惟在小坪數當道以及大坪數去化遲滯情況下,房市景氣是否如一般報導即將邁向復甦之路,必然是當前眾所矚目之焦點所在。

另外,應將商用與住宅市場予以區隔,當較能客觀分析未來這兩個市場的差異與發展趨勢!

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/List.aspx?UType=114

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