【文∕楊茲珺】買中古屋,最怕屋主隱瞞屋況,等到成交後歡喜入住,發現房子出現問題,就得再回頭向屋主、或仲介要求修繕,屆時得花費更多心力處理。專家表示,如果是屋主已知、但在不動產說明書上未載明狀況,算是隱匿屋況,賣方必須負擔瑕疵擔保責任,就算沒有明文寫在合約裡也同樣有效。

▲買頂樓戶記得要上頂樓查看屋頂狀況,若雜草叢生或有積水問題,就是排水系統失靈。
▲買頂樓戶記得要上頂樓查看屋頂狀況,若雜草叢生或有積水問題,就是排水系統失靈。

屋主若逃避 可透過訴訟解決

21世紀不動產經紀人沈政興表示,春花阿姨買屋時,對方屋主與經紀人都表明房子沒有漏水問題,在不動產說明書上也沒有勾選問題,但買後幾個月就大漏水,此時可以透過仲介請對方協助修繕,若對方相應不理,就可以寄存證信函、再下一步是送調解委員會,若真的再沒動靜,就得透過司法訴訟來解決。

春花阿姨幸運的是,對方自知理虧就直接負責修繕。然而,有不少中古屋買方,在向買方向賣房或仲介要求修繕或是賠償時,獲得的回應竟是「中古屋不負瑕疵擔保責任」,鴻毅地政士聯合事務所所長謝志明表示,不論新成屋或中古屋,除非在買賣合約中註明賣方免除瑕疵擔保責任,否則還是要負起瑕疵擔保的責任。

根據《民法》第365條明文規定:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」

發現瑕疵6個月內請求

從法令來看,要求賣方負起瑕疵擔保責任,必須留意2個重要的時間,第1個是從發現瑕疵的時間起算,6個月內必須通知賣方請求處理,也就是說,假設買方於今年2月1日交屋,5月1日發現漏水,最晚在今年11月31日前要通知屋主要求處置。如果是賣方隱匿屋況,則不適用6個月的期限內規定。

 ▲不動產現況說明書類似房屋的身家調查,一定要仔細確認。
▲不動產現況說明書類似房屋的身家調查,一定要仔細確認。

若買了房子後沒有立即入住也依然受保障,第2個重要的時間是「5年」。謝志明指出,在房屋交屋起算5年,不論買方有無實際居住,賣方都須負擔瑕疵擔保責任,但5年之後就無法請求這個權利。

如果漏水問題是源自於公共空間,責任歸屬在管委會,謝志明表示,就實務來說,有些老舊大樓的公積金不足,會請住戶額外繳錢、或分段施作,但因為頂樓漏水影響的戶別有限,未受影響的住戶不一定願意付錢,能否順利修護就得看住戶水平而定。

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