莊孟翰│理財周刊1002期│2019-11-08 
日前公共電視在「有話好說」節目中以「狗比人多?草比人高?空屋率攀升!房價漲到天!」的醒目標題,探討高房價與高空屋率的原因,以及打房靠囤房稅是否有效等議題,確實一針見血的點出當前政府住宅政策所面臨的問題與困境。

其實,台灣房地產市場長期存在的不僅是這二高,而是八高,另六高分別為高自有率、高公設比、高房價所得比、高房價租金比、高房貸負擔比與高稅負等,如再深入加以檢視,並且再將人口因素列入考慮,連帶整體住宅政策都有不少值得重新檢討之處!

首先,就空屋率這一議題,其與空閒住宅、低度使用住宅以及新建餘屋(待售)住宅之定義,就一般民眾而言,實在很難分辨清楚,更何況現階段實價登錄又隱含著不實交易價格等因素,再加上資訊落差半年甚或一年,如僅將這些資訊運用於長期趨勢參考無可厚非,若欲與近期市場實務現況相互對照運用,其實用性就有不少值得斟酌之處。

尤其每當主管機關公布低度使用住宅資訊時,媒體報導總是將其與空屋畫上等號,久而久之,不論是一般民眾或社會各界,對於景氣變動等市場資訊就比較容易被業者蒙蔽或誤導,相對於官方所公布的空閒住宅、低度使用住宅以及新建餘屋(待售)住宅資訊就會比較傾向於僅供參考的角色。

有關此一議題,根據內政部營建署與行政院主計處所公布之資訊定義,分別彙整如下:

一、低度使用住宅=空屋?

所謂低度使用住宅係內政部營建署利用房屋稅籍資料與台電用電資料,將每年十一、十二月平均用電度數低於六十度的住宅,界定為低度使用(用電)住宅。



其次,就二○一八年第二季低度使用(用電)住宅數量而言,新北市相對較多的行政區有淡水區、板橋區與新莊區;台北市則為中山區、北投區與萬華區;桃園市為中壢區、桃園區與八德區。

至於各地區低度使用(用電)住宅比例偏高的原因,例如大多數鄉鎮地區因就業或人口外移、房屋老舊、不堪居住、近期大量推案但銷售欠佳、大量投資客等待轉售獲利、持有多屋屋主寧願閒置不願出租等情形,而出現低度使用(用電)住宅比例較高之狀況。影響所及,低度使用住宅的統計數據很容易與空屋畫上等號。

二、空閒住宅=空屋?

聯合國每十年進行一次全球人口普查,行政院主計總處過去執行人口及住宅普查時,有一「空閒住宅」項目,並將空閒住宅定義為:「係指無人居住且未供其他用途之住宅,包括建商未售出之成屋(新建餘屋(待售)住宅)與擁有第二棟以上未經常居住之住宅。」因此,長久以來空閒住宅的統計數據在一般民眾心目中一直與空屋畫上等號。

按行政院主計總處歷次人口及住宅普查資訊如附表。

其次,行政院主計處普查之空閒住宅定義係包含無人居住住宅,也包含無人經常居住住宅,亦即有人居住的空閒住宅,因第二屋、外出工作等原因而非經常居住。而低度使用(用電)住宅中除主要無人居住外,同時也包含部分用電極少卻有人居住之住宅。從定義比較,普查之空閒住宅與低度使用(用電)住宅多數為無人居住空屋,但顯然均仍有部分住宅並非無人居住之空屋。此一問題只要對照前述空閒住宅:一五六萬三五五戶(二○一○年),低度使用住宅:八十六萬四八三五戶(2018Q2)幾近相差一倍之數據,即可清楚了解。

三、新建餘屋(待售)住宅=空屋?



依營建署所發布之新建餘屋(待售)住宅統計資訊,新建餘屋係由「當季新建餘屋(待售)住宅新增數量」、「前季累計未售出之新建餘屋(待售)住宅存量」兩部分所組成。

其次,新建餘屋(待售)住宅具有「存貨」概念,這類產品在定位或定價上可能都失去了「市場性」,若再與其他新增的新建待售住宅並論,以長期來說,不具有政策意義。另外,在屋齡方面,經邀集專家學者討論,考量住宅市場性、景氣及政策參考等多項因素後,以屋齡五年內之新成屋視為在實務面具市場性住宅,據此作為新建餘屋(待售)住宅之篩選統計基礎。

由以上之分析,顯然空閒住宅、低度使用住宅、新建餘屋(待售)住宅都不能與空屋直接畫上等號,因此,如果想要直接從高空屋率與高房價來為住宅政策尋求解藥,必然找不到適當的答案。

其實,自一九六○年代以來就有很多空屋來自於地主土地合建而來,其次,早期在缺乏退休保障情況下,更有不少公務人員省吃儉用的將儲蓄用以購屋,以備安養之用,近年在錢多利率低,又缺乏適當投資標的,例如竹科人所得高,卻沒時間投資理財,索性將儲蓄投資房地產而累積不少財富,其動機並非投機,因此,如僅就多少百分比的人擁有多少戶房產而歸罪於投機炒作,答案未必完全正確。

由以上之分析,既然空閒住宅、低度使用住宅與新建餘屋(待售)住宅都不能與空屋直接畫上等號,想要深入了解空屋真相難度實在很高。二○二○年即將再次辦理住宅普查,屆時就「空閒住宅」這一項數據,建議後續再辦理追蹤調查,務必將長久以來眾所質疑的龐大「空屋」數量查個水落石出,如此,對於抑制房價與整體住宅政策的擬定才會有實質的幫助!

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