北京新浪網 (2019-11-13 07:13)

房地產將回到「三個20%」

  來源:光遠看經濟

  房地產沒有什麼白銀時代,這是我過去幾年一再闡述的觀點。

  所謂白銀時代,無非是一種對房地產下一個周期的一廂情願的想像,那就是房地產在告別暴漲之後,還能有一個不暴漲但仍然快速上漲的20年。

  有這種想法的開發商,在2到3年的時間內會被市場教育的頭破血流。 ▲ 圖片源自攝圖網

  一、我說房地產沒有白銀時代,不是否定房地產以後會漲,不是否定房地產的支柱地位。

  而是房地產的下一個周期和過去20年的周期面目全非,產業定位、供求關係、政策環境以及房地產的市場結構都會發生翻天覆地的變化。

  我說房地產沒有白銀時代,更不是否定房地產作為支柱產業的定位。有一些幼稚的觀點認為,房地產不死,中國經濟就不可能有創新。

  理性去看,中國有沒有創新和房地產關係不大,而且,極具諷刺地是,中國很多產業的創新卻是由房地產拉動的,這是事實。

  有人還說,房地產作為支柱產業的地位結束了,這也是一廂情願。一些開發商說,在中國城鎮化完成之前,房地產的支柱定位都不會改變。

  我則認為,房地產作為支柱產業的地位100年都不會改變。看看美國,完成城鎮化多少年了,但如果細分,你會發現,房地產在GDP中的比重在美國所有行業裏面排前兩位。

  房地產是人類進入城市社會之後任何國家都非常重要的產業,不管你承認不承認,喜歡不喜歡,這是沒有任何辦法的.

 ▲ 圖片源自攝圖網

  二、同樣,我認為,鑒於房地產自身的重要性,以及房地產泡沫破滅之後對整體經濟的殺傷力,以及房地產在中國居民財富配置中的比重,導致房價出現快速下跌的政策在任何時候都不會成為選項,這意味著什麼?

  這意味著房地產調控不可能長期,這一輪調控已經是過去20年房地產周期中最長的一次了,但鑒於明年穩經濟的嚴峻性,明年放開房地產調控。

  但是,放鬆調控不等於回到以前炒房時代,炒房時代至少在我們看得見的五年之內不會重出江湖,房地產回歸民生的大方向不會改變。

  其實,我認為目前是真正的構建房地產長效政策的最佳時機,房價穩定,市場面臨方向性選擇,及時用長效機制換短期調控,黃金窗口,千萬不要錯過。

  三、以後不會出現房價的普漲,這句廢話我已經講了無數次。

  但更準確的說法仍然是「三個20%」:

  以後中國將只有20%的開發商活下來,80%的會死掉;

  只有20%的城市有投資價值;

  只有20%的樓盤值得買。

  有人認為我說的太誇張。比如,20%的開發商。中國目前有開發商10多萬家,死掉80%,還剩下差不多2萬到3萬家,仍然是全球開發商數量最多的。

  過去大家沒房子,不是開發商太少,而是太多,小的開發商圈佔了太多的土地,但沒有開發能力,導致供給減少。

  所以在中國,開發商死掉80%只會讓住房供應增加,而不會減少。市場排名前十的開發商起碼應該佔有中國70%以上的市場才是合理的。

  據人民法院網站消息,截至10月27日,今年宣告破產的房企已達408家。此消息一出,一些網民立即歡呼雀躍奔走相告。這些高興的人壓根不懂房地產,400多家倒閉非常正常,和以前年份也沒有太大差別。

  很多人總是以為做開發商的都是暴利,其實,只看到賊吃肉,沒看到賊挨打,即使在最好的年份,房地產企業倒閉的一年也幾百家。400家不是倒閉的太多,而是太少。

  至於20%的城市具有投資價值,我自己一直在考慮我是不是太樂觀了。

  因為中國672個城市,20%也有100多個城市,說實話,以後房地產能夠作為投資的城市肯定是不到100家的;但是,儘管從供求關係看,住房短缺的時代基本結束。

  但必須說的是,中國好房子仍然短缺,這是一個普遍的短缺,可以說,99%的城市都缺好房子,在一個城市,好房子的比例能夠達到20%已經算很不容易了。

 ▲ 圖片源自攝圖網

  四、隨著房地產進入一個全新的周期,隨著中國城鎮化也進入到一個圍繞中心城市和城市群推動中國城鎮化的步伐的周期,隨著中國人口事實上已經進入負增長周期,隨著中國嬰兒潮的結束光棍潮的到來。

  城鎮化新周期的主旋律將是中國的672個城市爭奪存量人口。中國正式進入城市競爭周期,一個城市有沒有未來,關鍵取決於人口的流入流出的方向。

  在人口流向上,隨著人們對美好生活的重新定義,我不認為人口就純粹流向大城市,中小城市,如果宜居,如果區位好,如果有產業競爭力,仍然會吸引人口流入。

  過去那種把城市劃分成「一二三四五」線的做法完全會被拋棄,城市只有兩類:人口流入的,以及人口流出的。

  五、儘管如此,就明年而言,我的基本判斷是,中國的一些中心城市(區域中心也算),大城市,區位優勢不錯的中等城市,明年房價反彈的概率大。

  但大量的小城市的房價現在就是歷史大頂,只有跌,沒有漲。如果你懂我,你會發現這和我說的「房地產已經告別史詩級的增長」一點不矛盾。

https://news.sina.com.tw/article/20191113/33296582.html

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