只有大城市的房地產才有價值

文/胡偉良

只有大城市的房地產才有價值

近期房市看來似乎風華再現,但是我還是要提醒民眾,美景可能只是短暫出現的假象,畢竟,地段好、產品優、價格合理的產品,本來就會順銷,無關乎時機,像我們去年的一個案子,在不二價、沒廣告的情況下,不到一個月的時間即完銷 ,所以,重點在房子的所在和價值。

一、價值

房子不應該那麼貴的。

相比之下,房子為什麼要這麼貴!

只有大城市的房地產才有價值(好房網News資料照)淡水建案(好房網News記者吳建良/攝影)

我們舉三個例子,美國,日本,香港。

這三者其實是很不同的。美國,代表著大型的農村。除了少數大城之外,地價基本沒有價值。

日本,代表著中型國家。土地有稀缺(缺乏),一半是城市一半是農村。

香港,是城邦型國家(地區)。

房地產在美國,並不是一項稀缺資源。美國的人均居住面積,大約在80平方公尺(24.2坪)左右。基本上沒有“房奴”。

以美國一套典型的小鎮上的郊區房子而言。售價25萬美元。大概分三部分組成。

其中,建築成本8萬美元,地價8萬美元,“建築許可”8萬美元。

在美國造新房子,你必須得到左鄰右舍的同意。包括新建房的高度,顏色,建築風格,都有嚴格的限制。

但無論如何,我們可以看見的是:在美國,“房地產”是完全不稀缺的。地價和建築成本的比例,大約是1:1。

其次說日本,日本的國土面積,37萬平方公里,大致是台灣的10 倍大。

日本的房地產市場,可以割裂分成二個市場:東京,非東京。

很多人都知道日本“房地產”狂潮。但進一步細心閱讀史料的人,都會發現,這個狂潮,絕大部分都發生在東京。

在東京以外的地方,那怕在大阪、福岡這樣的地方。房地產價格也不是太高。可能只有東京1/3的價格。

而在日本更低一級的行政區,在一些鄉和鎮,已出現了無人居住的村落。房地產甚至完全不值錢。一百萬日元就可以買到。

最後的例子是香港。香港是一個城邦型的國家(地區)。全香港都很貴。哪怕最偏遠的元朗或屯門,現在新盤也要近港幣10萬元/㎡。

這三個例子告訴我們的是什麼呢:

二、房價所在?

是什麼東西,支撐到台北房價,賣到一坪1百萬?

同樣的二個兄弟城市,因為其定位不同,功能不同,其房價可以差一倍,3倍,5倍。哪怕他們的經濟發展水準,GDP人均是幾乎一樣的。

較典型的,譬如東京和大阪,臺北市和高雄,首爾和釜山,上海和南京。

那麼,是什麼支持到台北房價賣到賣到一坪1百萬?

我認為是“區域定位的層級”。

很多人可能不知道,在一個消費品市場上,只有前三名的品牌可以活下去。譬如P&G,Unilever,Colgate。因為消費者可能先選第一名的品牌;他覺得不滿意,再選第二名的。再覺得不滿意,才選第三名的。。。。而之後的第四第五名,生存的機會十分渺茫。

同樣道理,在資本市場上,行業No.1的公司市值,通常是No.2的十倍。典型的譬如Intel和AMD,蘋果和HTC。

這其中的道理,也是一樣的。一旦市場凝固成全國性大市場,而不是分立的板塊一塊。則只有No.1贏家通贏。

No.2絕不是比例的問題,而是成指數差距的問題。

這也正是很多跨國大型公司的策略。當一個公司要在亞太區步一個點,他首選的位置會是香港。

同樣的,如果有一家國際公司要進入台灣銷售,如果他要挑選一個營運總部,相信他們會選擇台北市的,我們很難想像,有什麼樣的公司,會把HQ設到高雄去。

除了高雄的本土公司,或者就是業務極端依靠高雄的公司了吧。

這也就是No.1的好處。

只有當No.1滿足不了客戶的需求,或者業務增長到很大很大的情況下,才需要開始考慮No.2。

所以,在“外來大鱷”這件事上,No.1是賺足了風頭。一個人獨享了太多的好處,這絕對不是簡簡單單的比例關係。

No.1通常是No.2的十倍。

同樣道理。在體育明星,和高管薪酬的職務中,第一名明星運動員的收入,會是第二名的2倍,第三名的3倍,第四名的4倍…哪怕他們運動水準差不多。

其具體的解釋,是人們寧可花1000元,去看一場最棒的比賽或表演。也不會花800元,去看一場次棒的比賽或表演。於是贏者通吃。

三、結論

只有大城市,才有房地產”。

根據我們的思考,美國,日本,香港,都是GDP超過三萬美金的成熟市場。但是他們的房地產市場結構,完全不同。

房價反應的,其實是一種“聚集”效應。

只有當一個城市,反應出了“聚集”效應後,才會產生房地產的溢價。

我們要記住,只有人潮集聚的地方,產業集聚的地方,房子才能賣出高價,產生“鋼筋水泥” 外的溢價

否則,像人口稠密如日本,在一些偏遠的鄉村,很多土地也是空置著,房子白送人都沒人要。

只有大城市,才有房地產,這個定律放諸四海皆準。

 

https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200241648

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