成交微溫 房市二極化

文/林奇芬
房市回暖了嗎?從買賣移轉棟數來看,近三年緩步增溫,而從住宅價格指數來看也有小幅上揚。整體來說,房市從谷底緩步回溫,逐漸擺脫冷凍櫃狀態。但可能朝二極化發展,北冷南熱,辦公大樓與小宅是最受歡迎標的。
台股已經衝上11000點了,房市卻仍然無感。其實,從銀行房貸餘額來看,貸款金額已經創下歷史新高,但若從成交量來看,房市才逐漸走出冷凍櫃。
成交微溫 房市二極化(示意圖/好房網News記者楊欽亮攝影)
江翠北側重劃區是近幾年大台北房市要角。  楊欽亮 / 攝影
根據統計,今年1-9月全台房屋買賣移轉棟數有21.8萬棟,與去年同期相比,成長6.3%,今年全年應該有機會突破28萬棟。而房市成交谷底在2016年,最低24.5萬棟,之後買賣棟數已經連續三年緩步上揚,目前趨勢並未改變。
2015年至今年9月買賣移轉棟數。(資料來源:內政部)
2015年至今買賣移轉棟數。(資料來源:內政部)
另外從內政部編製的住宅價格指數來看,今年第二季全國房價指數年增率1.51%,除了台北市微幅下跌0.42%之外,其他五都都呈現上揚走勢。房價指數自2016年以來多呈現下跌或盤整走勢,但跌幅不大,顯示房價仍有相當支撐力道。
住宅價格指數年增率%(資料來源:內政部)
住宅價格指數年增率%(資料來源:內政部)
若觀察國泰房地產指數,跟內政部有相似結果。2019第三季國泰房地產指數呈現價漲量穩,若以四季平均來看,雙北市的成交價已經接近波段高點,其他地區價格創高,成交量則是桃竹以北在相對低檔,而中南部成交量接近波段高點,顯示北冷南熱的二極現象。
另外,根據國泰的調查,台北市過去一年小宅化推案明顯,推案金額減少4成,戶數增加五成,顯示台北市高房價下,小宅化趨勢更為明顯。
台商回流,A級辦公室加溫
今年全球籠罩在中美貿易戰陰影下,但台灣反而受惠,不僅有轉單效應,還有台商回台投資利多。據經濟部統計,今年以來回台投資金額已經超過6000億元,此也帶動土地交易金額上揚,辦公室市場回暖。
根據戴德梁行統計,今年至第三季全台土地交易金額超過2000億元,突破歷史新高。另外根據世邦魏理仕統計,2019年第三季台北市A辦空置率僅6.4%,創2002年以來新低,同時,第三季辦公室交易金額高達68.9億元,比去年同期成長一倍。另外,辦公室租金也維持成長趨勢,第三季台北A辦平均租金每坪2773元,比去年同期上揚3.3%。這些都顯示土地、辦公大樓交易熱絡,是近期房地產市場的亮點。
整體來說,房市最寒冷的冬天應該逐漸走過,但因為房價高、以及有房地合一稅,短線投機炒作不易,只有自住需求,成交量難以增溫,只有低總價小宅較有實質需求。但是台商回流,反而讓商辦市場稍微回暖了。
 

https://news.housefun.com.tw/tiffany/article/130366241649

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