台灣房地產真的有泡沫?

2019-11-18 13:14北美智權報
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【蔡佑駿╱北美智權報 專欄作家】

各國政府無法改變市場趨勢的方向,通常只能加快或抑制趨勢發展的速度。我對台灣的房地產看法,仍然維持我數年前人口結構判斷的觀點,在目前世界各國央行大幅寬鬆貨幣政策的環境下,加上台灣長遠的人口負債結構和供需原則機制下,台灣房價長遠逐漸走下坡仍然是機率最高的,但緩跌比驟跌好多了,對社會的副作用也相對小,如果市場趨勢已經走向盤整或緩跌,那政府其實就不需要多餘的控制。

在金融市場上,經常都可以看到有機構或專業評論者,直接評論某項商品出現價格高估,也就是所謂的泡沫,低估的評論也會有,但是全球媒體大多喜歡的是高估的評論,在市場上更能引起炒作話題,但那些言之鑿鑿認為某項商品有泡沫的評論者,他的判斷一定是正確無誤嗎?如果判斷真的非常準確,那他能不能判斷美股有沒有泡沫呢?實務上,一個很篤定認為,某項金融商品存在泡沫的評論者,他應該要很高興,因為認為某項商品價格高估,趨勢要走空了,對於判斷有高度把握,進行放空操作,最好是高倍數槓桿去布局,那獲利將是非常驚人的。

 
 

 

舉例來說,美國道瓊(Dow Jones)指數百年來已經上漲超過600倍,有沒有泡沫呢?2009年,美國股市大崩盤,暴跌前,市場上許多評論者喊美股泡沫,暴跌後,市場上還是有許多評論者喊美股仍有下跌空間,十年來,年年都有人喊美股泡沫了,直到2019年,還是一堆人喊美股泡沫了,可是美股究竟是否泡沫了,這數年後回頭看,答案自然會出現:現在回頭看美國股市,絕對可以發現,當時的評論者很明顯錯了,美股在當下並不是高估,而是低估。

我舉美股的例子,主要目的是說明,那些言之鑿鑿認為某項商品有泡沫的人,怎麼會認為自己的判斷一定是正確無誤?如果很多人同時認為某項金融商品泡沫了,該金融商品就真的泡沫了嗎?讀者有沒有聽過證券市場的經典名言:人多的地方不要去!

任何市場泡沫,都不可能長期存在

現在很多台灣人,對於台灣房地產價格的態度就是,台灣房地產泡沫了,但以我研究總體經濟和從事證券交易這麼多年的經驗,我看過「短期」泡沫,也就是市場情緒過度追逐某項商品,但我可沒看過「長期」泡沫。長期存在的不是泡沫,而是市場機制下的結果,不能一廂情願的定義為「泡沫」,現實是很殘酷的,通常越多人同時認為低估的行情,實際上都沒有低估,越多人認為高估的行情,往往沒有高估,我們不能以自己的觀察和假設,然後直接認定,某項商品價格被高估或低估,那很可能背離了事實。

台灣政府經常會公布台灣各縣市的房價所得比,2019年Q1的房價所得比,很多人會從這比值的高低,去判斷台灣房地產有沒有泡沫;但我只能說,這數值可以參考,但不會是務實的判斷方式。

為何台灣的房價所得比的比值會相對高?因為房價是全球性的變數,但台灣民間所得是在地變數。事實上,台灣只有台北市和新北市的比值相對高,其他縣市的數據並沒有特別高。在全球各地,把那種方圓面積半徑少於20公里、生活機能便利性又跟雙北主要商業區相當的大城市做比較,房價絕對數值不會比台北市和新北市(新北市也沒有全市都很高,該市邊陲地帶的房價有高有低)低到哪去。若是公共交通工具能以相對少的時間抵達幾乎該市所有地點,然後醫療、治安,與24小時商業運作等各種機能都擁有的國際城市,在全球化大環境下,房價都很難壓低。

(資料來源:內政部)
(資料來源:內政部)
 

 

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