葉佳華2019-11-18 08:13

隨著房市買氣復甦,帶動低迷的豪宅市場回溫了嗎?根據國際地產顧問公司萊坊(Knight Frank)發表最新全球豪宅指數,其中,台北豪宅市場以年增8.9%的漲幅排名亞洲第一、全球第三,還贏過東京及北京。但有房產專家認為,目前豪宅市場還等待撥雲見日,要期待出現大太陽的時間點還沒有來臨。

根據萊坊(Knight Frank)發表今年第3季的全球豪宅指數,與去年同期相比,在全球主要的45個城市豪宅中,莫斯科以年增率11.1%拿下全球第一,其次是歐洲的法蘭克福,年增10.3%,而台北則以8.9%排名第三,同時也是亞洲第一。

至於第四到第十名則依序是馬尼拉年增7.4%、柏林6.5%、廣州6.2%、日內瓦5.6%、蘇黎士4.5%、德里4.4%、馬德里4.2%。至於東京以及北京則排在全球第14以及15名;局勢較為緊張的香港,也衝擊買方心態,僅排在全球第36名。

台北豪宅價格復甦歸於三大因素

 

此次台北豪宅市場漲幅居亞洲第一名,瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛分析三點原因,第一是,產業、資金大回流,在史上最大資金回台投資潮的帶動下以及CRS上路、境外資金回台專法的預期心態,交易量帶動價格上揚,不僅台北市頂級豪宅新案買方逐漸浮上檯面,甚至台中也出現挑戰百萬的個案。

第二則是,未來豪宅新供給減少。黃舒衛指出,預期選後市場更為明朗,前兩年市場擔憂的高額供給將預期順利去化之外,建商全力轉向商用市場開發,恐怕讓三年之後出現新豪宅供給斷層,因此豪宅價格想要修正不容易。

第三,選後市場更明朗。黃舒衛說,總統大選因素對於市場來說,選後看法是持平或向上,很難再更差,因此也刺激觀望買方在價格修正後、交易回溫之際,加碼進場。

今年前三季億元老豪宅交易量接連贏兩年

然而,今年房市價量持穩,高總價產品交易頻傳,不僅新豪宅交易備受矚目,就連中古豪宅也不時出現,根據台灣房屋統計實價資料,截至今年前3季為止,屋齡超過20年的豪宅交易就有11筆交易,比2018年全年的8筆、2017年的7筆還多。

據了解,信義區的贊泰花園廣場七樓戶,是由禾聯碩董事長蔡金土以1.65億元買下,坪數為124.36坪,拆算單價約170萬,不僅創下該社區實價揭露的最高交易紀錄,也創下實價登錄以來中古豪宅的最高交易單價。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出,雖然台北市新豪宅輩出,不過多半在蛋黃區的外圍,而這些早年興建的名宅多在精華區中的黃金地段,非新豪宅能取代,雖然中古豪宅屋齡較高,但多半都位在精華地段,且實用坪數大、公設比低,整體的管理費用和房屋稅都比同坪數的新豪宅來得低,因此顯得相對務實。

住商不動產的企研室經理徐佳馨則解讀,豪宅市場經過多年盤整,許多個案都修正到甜蜜點,不像2014、2015那時「漫天喊價」,再來是豪宅客也有換屋需求,換屋潮成為支撐力量,且北市府豪宅稅規定有所調整,也讓低調的豪宅客願意進場。

春燕來了?房產專家:等待撥雲見日

「我覺得豪宅市場僅是回暖,但沒有大熱。」徐佳馨分析,這一波的回暖較為扎實,因有台商回流資產布局、換屋的需求支撐,籌碼比較乾淨,比較少是過去高槓桿操作的方式,「真正買的人都是,有實力的人。」

《住展》雜誌企研室經理何世昌則觀察,雖然今年有台商回流的訊息,但是目前的買盤皆是屬於本土資金為主力,主要是受到整體房市氣氛轉好,信心度增加,「若有適合的標的,可能就會伺機出手,加上這幾年新釋出的豪宅量減少,市場競爭壓力沒這麼大。」

針對新豪宅案減少的主因,何世昌補充,「這幾年來豪宅的價格對建商來講,賺頭沒這麼大,因為以前市場好的時候,豪宅是好賣的,可是現在線上的豪宅案其實都賣很久,要這麼久回收資金,甚至買完、價格又賣得不好、利潤沒比較好,當然他(建商)就不太願意再推豪宅案,或是先暫緩豪宅的推案計畫。」

何世昌指出,通常出手買豪宅者普遍都是老闆級的對象,因此他們對於整體的政經環境變動相當敏感,但今年美中貿易戰打得走走停停、香港又動盪,台、美雙雙面臨2020年總統大選,都是牽動資金流動方向的主因。

談到今年的豪宅市場解讀,何世昌則巧妙形容,「等待撥雲見日,但是現在還有淡淡的烏雲,雖然要下大雨也不太可能,但是要看見大太陽的時機又似乎尚未來臨。」

 

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