北京新浪網 (2019-11-20 09:29)

房地產稅的最佳出台時機和預期影響

  以下文章來源於夏磊地產觀察 ,作者夏磊

  2019年政府工作報告提出「健全地方稅體系,穩步推進房地產稅立法」,從「穩妥」到「穩步」,房地產稅改革正在提速。為什麼要徵收房地產稅?最佳出台時機是何時?徵收之前有哪些基礎設施要建設?什麼房地產稅方案最好?出台後會有什麼影響?我們試圖在本報告中回答這些問題。

  為什麼一定要徵收房地產稅?

  存量房時代漸行漸近,徵收保有環節稅是大勢所趨。2018年我國城鎮住房套戶比1.09,住房供給總體充分;土地購置面積和商品住宅新開工均處於峰值水平,住房大建設時代的基礎不復存在,開發建設環節的稅收和土地出讓金必將不斷減少。而我國地方財政高度依賴土地相關收入,2018年,地方本級財政收入中土地出讓收入佔比38.1%,僅依賴於開發環節的土地財政難以為繼,拓寬稅源是必由之路。

  滿足三個前提,房地產稅有望成為地方政府的重要稅源。一是城鎮人口和人均居住面積逐漸提高,促使稅基總和不斷增加;二是人均可支配收入增速高於房價增速,導致房價收入比降低、居民住房購買能力提升,可承受更高的實際稅率;三是存量房時代逐步到來,土地出讓收入規模降低,提升地方政府徵稅動力。

  何時是房地產稅出台的最佳時機?

  房地產稅最佳出台時機是經濟穩定發展、房地產市場平穩健康運行時期。

  在經濟穩定發展、房地產市場健康運行時期出台房地產稅,邊際影響最小,更容易被市場所接受。當房地產市場上行時,房地產稅預期成本遠低於房價和房租上漲的預期收益,徵稅雖不會對市場產生重大衝擊,但目前市場繼續上行帶來的風險也越來越大。當市場下行,一方面持有房地產的預期損失放大,另一方面也強化了政府調控和房價下跌的預期,使得持有者更急於脫手,加速房價下跌。

  當前經濟下行壓力加大,未能給房地產稅出台提供最佳環境。當前我國經濟金融形勢嚴峻,三季度GDP增速創1992年以來新低,其中,出口連續兩個月負增長,消費低迷,固定資產投資持續放緩;財政稅收收入下滑,稅收連續5個月負增長、11省市財政負增長。

  徵收房地產稅,需要哪些基礎設施建設?

  開展全國住房普查,掌握全國住房基本情況。1984年以來,我國還未進行一次全國性住房普查,住房基礎信息薄弱。2020年我國將開展第七次全國人口普查,主要調查人口和住戶基本情況,有望摸清楚住房底數。

  統一界定房屋性質。由於歷史遺留原因,現存房改房、福利房、央產房、軍產房、小產權房、經濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋,產權性質差別大,稅基不統一。

  解決徵稅「技術前提」,建立全國統一的不動產登記系統,準確及時的採集房屋登記和交易數據,實現全國聯網、實時查詢。《不動產登記暫行條例》自2014年底公佈,2015年3月1日起施行;2018年6月,全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已實現全國聯網,不動產登記工作也在全面推進,2018年,全國335個地市、2853個縣區共設立3001個不動產登記辦事大廳、3.8萬個窗口、8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業和群眾提供不動產登記服務。

  完成房地產稅改革。目前在房地產稅收環節,約有10個稅種,應重新設置建設、交易、保有環節稅賦,避免重複徵稅。

  設置科學合理的評估機制。主要包括不動產的價值評估和評估基期、稅率調節機制等,確保居民稅負負擔可承受。

  完成修訂《稅收征管法》,為依法治稅提供依據。2015年1月5日國務院公佈《稅收征管法》(2015年修訂徵求意見稿),對比原稅收征管法,此徵求意見稿對稅收征納權利義務做了大幅修訂;國務院辦公廳印發的《關於國務院2016年立法工作計劃的通知》,就做好國務院2016年立法工作提出相關意見,併發佈了2016年立法工作計劃的具體安排,其中包括抓緊修訂《稅收徵收管理法》等稅收立法項目。

   什麼是最優的房地產稅方案?

  稅制設計由地方主導,因地制宜,避免「一刀切」。房地產稅具有高度地方性,與地方居民利益密切相關。中央統一立法雖然必要,但各地方住房需求、住房發展階段等具體情況都不一樣,不宜統一稅制「一刀切」。留給地方政府充足的自主空間,兼顧地方特點,才能保證房地產稅滿足地方多樣化需求,穩妥實施。

  區域上,從經濟發達地區試點,逐步過渡到全國。相較於經濟欠發達地區,發達地區居民收入水平、支付能力和納稅意識都更強,從經濟發達地區開展房地產稅試點,總結經驗,逐步過渡到全國,阻力較小。

  徵稅對象上,從空置住房、高端住房逐步過渡到所有住房,有利於改革推進。房地產稅是直接稅,居民對稅負敏感,房地產稅應由小範圍、低稅負向全面徵收過渡。從國際看,房地產稅是財產稅的一種,稅制設定上以「寬稅基、低稅率」為主,針對存量住房徵收房地產稅可確保稅源規模。開徵初期,考慮居民負擔水平和接納程度,可從空置房、高端住房逐步過渡到所有住房。

  即使是普征,差異化的稅制方案有利於精準調控。對於空置房、高端住房和全部住房,當稅率、稅基和稅收優惠措施都相同時,無法體現稅制公平性;當稅基和減稅措施相同,但對空置、高端房高稅率徵稅、一般住房低稅率徵稅時,有利於打擊投機性需求、減少空置、抑制高端需求,提高房地產稅的接受度;當稅率和稅基相同,僅對一般住房實施稅收減免政策,既保護居民正當的自住需求,也有利於提高住房利用率,減少不必要的住房資源浪費。

  設定合理的價值評估基期和稅率調節機制,確保居民可負擔。美國房地產評估價值雖與市場價值接近,但可通過評估率來調節實際稅率,2018年,各州的房地產稅實際稅率在0.27%-2.4%之間。德國土地價值評估基期較早,西德為1965年、東德為1935年,基準稅率由聯邦政府統一制定,同時,設置稽徵率來調節實際稅率,由地方政府自行確定,由於評估標準較早,居民實際稅負水平不高,2017年土地稅140億歐元,占財政收入比重0.98%。英國房產評估採用1991年市場價值(威爾士採取2003年),稅率分8個等級,地區政府自行調整基準稅率來調節實際稅率水平,2017年平均稅率僅約1.8%,如考慮房價上漲因素,則實際稅負更輕。借鑒國際經驗,設定合理的不動產價值評估基期和稅率調節機制,讓居民能負擔起,才是房地產稅順利落地的前提。

  居民自住房稅收減免,或設定人均免征面積,滿足居民自住需求。新加坡採取超額累進位稅率,與非自住房稅率不同,自住房稅率更低;德國首套自住房不收房地產稅,只有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅;上海市新購住宅免征面積為人均60平米;重慶市獨棟住宅每戶免稅180平方米、新購獨棟住宅和高檔住房每戶免稅100平方米。

  房地產稅出台有什麼影響?

  (1)短期內,房地產稅通過影響供需格局影響市場

  房地產稅通過影響市場預期和持有收益影響供需,抑制房價上漲。國際經驗表明,房地產稅開徵前後,徵稅力度和市場反應尚未明確,市場預期受影響,需求入市節奏推遲、部分投資者拋售房產,影響短期市場供需、房價回調。

  購房者關注稅收力度和市場反應,觀望情緒濃厚。我國房地產稅徵稅時點、力度和市場反應尚未明確,部分購房者會持觀望態度、推遲需求入市,短期內購房需求將減少。

  房屋持有者可能出租或出售部分徵稅房產應對持房成本上升。由於徵稅力度未明確,持房者或大多持觀望態度,採用出租或出售部分徵稅房屋以應對持房成本上升。對於人口凈流出、缺乏需求支撐的部分城市,房產持有者可能會選擇出售房產;對於人口持續流入、住房需求旺盛的城市,持房者短期內會採取出租房產以應對持有成本上升,並將部分房地產稅負擔轉嫁給承租者,導致房租上漲。

  (2)長期看,房地產稅市場調節作用不明顯

  房價長期走勢由供需決定,房地產稅的市場調節作用有限。從國際經驗看,房價的決定因素是供需,房地產稅僅是一個調節因素,既不是穩定市場運行的關鍵,也無法防範房地產泡沫的產生和破滅。德國僅徵收土地稅、且稅負較低,但房價長期穩定,主要依靠供需平衡和穩健的貨幣金融制度;日本、美國、英國很早就開徵房地產稅,但日本經歷兩次房地產危機、美國出現六十年大牛市又爆發次貸危機、英國房價則長期剛性上漲,主要由於土地供給不足或房地產過度金融化。

  風險提示:房地產稅推進超預期

  1 為什麼一定要徵收房地產稅?

  1.1 房地產稅是發達經濟體的地方主體稅之一

  1.2 存量房時代漸行漸近,土地財政難以為繼

  1.2.1存量房時代土地財政面臨挑戰

  1.2.2房地產稅有望成為地方政府重要收入來源

  2 何時是房地產稅出台的最佳時機?

  3 徵收房地產稅,需要哪些基礎設施建設?

  4 什麼是最優的房地產稅方案?

  4.1 地方主導,優先對空置房、高端房徵稅

  4.2 合理的稅率調節機制,確保居民可負擔

  4.3 居民自住房稅收減免,或設置人均免征面積,滿足居民自住需求

  5 房地產稅出台有何影響?

  1  為什麼一定要徵收房地產稅?

  1.1  房地產稅是發達經濟體的地方主體稅之一

  房地產稅是成熟市場經濟體地方財政收入的重要和穩定來源,具有獨特優勢:第一,房地產稅屬於直接稅,相對間接稅而言不易轉嫁。第二,房地產具有收益稅的特點,作為地方政府重要財源,用於支持地方公共設施建設和服務,提升地方房產價值,形成正向循環。比如在美國,房地產稅佔美國公立學校教育經費的45-50%,房地產稅較高的地區公立學校教育水平也通常更優。房地產稅收入的增加,可以有效促進地方稅收收入的增長,推動地方財政建設。房地產稅取之於民用之於民。第三,房產不易損耗,房地產稅按年徵收,徵收額根據房價變動而變動,充分反映房地產市場發展,形成穩定收入。第四,調節收入分配,佔用土地空間資源多的房屋所有人需要繳納更多房地產稅,同時由於增加持有環節成本,可以部分抑制投機性需求。

  美國學區政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均來自於房地產稅。房地產稅佔地方政府稅收收入比重超70%,佔總收入比重達1/4,僅次於政府轉移支付收入。英國市政稅作為地方政府主要稅種,2016財年,英格蘭市政稅合計徵收261億英鎊,佔地方政府本級財政收入的43%,佔地方政府全部財政收入的16%。加拿大房地產稅對於地方總體稅收以及地方總財政收入的貢獻度則一直穩定在85%以及50%左右,為地方政府提供了穩定有保障的收入來源。

  1.2 存量房時代漸行漸近,土地財政難以為繼

  1.2.1存量房時代土地財政面臨挑戰

  1998-2013,是中國房地產「大建設」的十五年:60-70年代嬰兒潮先後進入首置期、城鎮化大幅推進、經濟高速增長,住宅新開工年復合增速16.8%,住房短缺大獲改善。當前中國房地產市場已逐步進入提質降速階段,住房建設由高速轉向中高速,逐漸向存量房階段過渡。

 
 

  熱點城市房地產市場發展節奏更快。分城市來看,熱點城市市場發展進程更快,且基本遵循拿地峰值-新開工峰值-銷售峰值-存量房市場的演化路徑,以三個一線城市為例,2002-2003年,北京、深圳、上海先後出現土地購置面積峰值、2003-2004年先後出現住宅新開工峰值、2005-2007年先後出現住宅銷售峰值、2011-2015年先後進入存量房市場。

 
 
 

  第三、存量房時代逐步到來,土地出讓收入規模降低,地方政府徵稅動力提升、征管力度增強。

  隨著城鎮化率提升,存量房時代到來,土地出讓收入和建設交易環節佔比近90%的土地財政收入逐步減少,地方政府主要事權支出也由大規模開發建設轉向公共服務,因此徵收動力和征管力度增強。

  2014年開始,國有建設用地出讓面積已進入下行通道, 2017-2018年地方政府土地出讓收入大幅增加,主要因為房價上漲、房企集中補庫存帶動地價大幅上漲。隨著存量房時代逐步到來、土地市場降溫,未來土地出讓收入將隨出讓面積減少而重回下行通道,而房地產稅規模隨稅基和實際稅率提升而增加,最終超過土地出讓收入規模。

  2  何時是房地產稅出台的最佳時機?

  房地產稅的最佳出台時機是經濟穩定發展、房地產市場平穩健康運行時期。

  在經濟穩定發展、房地產市場健康運行時期出台房地產稅,邊際影響最小,更容易被市場所接受。當房地產市場上行時,房地產稅預期成本遠低於房價和房租上漲的預期收益,徵稅雖不會對市場產生重大衝擊,但目前市場繼續上行帶來的風險也越來越大。當市場下行,一方面持有房地產的預期損失放大,另一方面也強化了政府調控和房價下跌的預期,使得持有者更急於脫手,加速房價下跌。

  房地產業對國民經濟有著巨大的拉動作用。房地產對國民經濟增長的重要作用表現在投資、生產和消費三個領域。房地產不僅自身促進經濟增長、提高民生質量和水平、解決就業、貢獻財政稅收,而且具有產業鏈條長、關聯行業多的特點,拉動一大批產業的發展。第一,房地產開發投資直接形成固定資產投資;第二,房地產投資帶動建築業以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機等上下游製造業的生產與投資;第三,房地產銷售後,帶動與住房有關的消費,促進了家電、傢具、家紡、裝潢等製造業的生產與投資;第四,房地產的開發和銷售,對金融、物業管理等第三產業也有明顯的帶動。2018年房地產業增加值佔GDP的比重為6.6%,房地產對上下游相關行業增加值的拉動佔GDP的比重為9.2%,二者合計佔比高達15.8%。

  當前經濟下行壓力加大,未能給房地產稅出台提供最佳環境。當前我國經濟金融形勢嚴峻,三季度GDP增速創1992年以來新低,其中,出口連續兩個月負增長,消費低迷,固定資產投資持續放緩;財政稅收收入下滑,稅收連續5個月負增長、11省市財政負增長。

  以日本為例,1991年為抑制地價上漲和房地產投機開徵地價稅、強化特別土地保有稅,成為地價下跌的加速器。1985-1990年金融自由化和國際化導致商業用地價格大幅上漲,主要集中在三大都市圈、6個主要城市。1986-1990年,全國土地價格指數增長42.3%,而6個城市土地價格指數增長了160.6%,東京圈、大阪圈分別增長153.5%、166.3%。

  1991年1月,《綜合土地政策推進綱要》、《土地稅制改革的基本方案》陸續出台,主要調控措施包括:開徵地價稅、強化特別土地保有稅以及提高土地評估標準。

  開徵地價稅、強化特別土地保有稅的本意是增加土地持有成本抑制房地產投機、擠出虛高的價格泡沫。但從實施效果來看,加稅短期內大幅強化了市場悲觀情緒、加速房價下跌,尤其對中心城市土地價格的下跌起到了明顯推動作用。1992年當年6大城市房價指數即下跌15%,截至2018年6大城市跌幅高達76.0%。

  日本1991年加稅成為地價下跌的加速器,主要原因有三。第一,投機盛行,是推動此輪地價上漲的重要因素。日本1975年開始城鎮化率增速趨緩,到80年代後期剛需已充分滿足,地價快速上漲主要由投機驅動,大量法人和個人持有土地,受加稅影響較大。第二,市場下行期房地產稅大幅增加持有損失。出台時房地產泡沫已經開始崩潰,由於地價評估調整滯後市場價變化,實際稅率上升和地價下跌並存,土地持有越久損失越大,持有者更加急於脫手。第三,強化了政府調控和地價下跌預期。加稅政策目的在於增加持有成本、減少囤地,但成為政府強力調控的信號,強化了市場悲觀預期。

  3  徵收房地產稅需要哪些基礎設施建設

  房地產稅出台,應立法先行,並滿足六大前提條件。

  一是開展全國住房普查,掌握全國住房基本情況。1984年以來,我國還未進行一次全國性住房普查,住房基礎信息薄弱。2020年我國將開展第七次全國人口普查,主要調查人口和住戶基本情況,有望摸清楚住房底數。

  二是統一界定房屋性質。由於歷史遺留原因,現存房改房、福利房、央產房、軍產房、小產權房、經濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋,產權性質差別大,稅基不統一。

  三是解決徵稅「技術前提」,建立全國統一的不動產登記系統,準確及時的採集房屋登記和交易數據,實現全國聯網、實時查詢。《不動產登記暫行條例》自2014年底公佈,2015年3月1日起施行;2018年6月,全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已實現全國聯網,不動產登記工作也在全面推進,2018年,全國335個地市、2853個縣區共設立3001個不動產登記辦事大廳、3.8萬個窗口、8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業和群眾提供不動產登記服務。

  四是完成房地產稅改革。目前在房地產稅收環節,約有10個稅種,應重新設置建設、交易、保有環節稅賦,避免重複徵稅。

  五是設置科學合理的評估機制。主要包括不動產的評估價值和評估基期、稅率調節機制等,確保居民稅負負擔可承受。

  六是完成修訂《稅收征管法》,為依法治稅提供依據。2015年1月5日國務院公佈《稅收征管法》(2015年修訂徵求意見稿),對比原稅收征管法,此徵求意見稿對稅收征納權利義務做了大幅修訂;國務院辦公廳印發的《關於國務院2016年立法工作計劃的通知》,就做好國務院2016年立法工作提出相關意見,併發佈了2016年立法工作計劃的具體安排,其中包括抓緊修訂《稅收徵收管理法》等稅收立法項目。

  4  什麼是最優的房地產稅方案?

  4.1 地方主導,優先對空置房、高端房徵稅

  地方主導房地產稅制設計,因地制宜,避免「一刀切」。房地產稅具有高度地方性,與地方居民利益密切相關。中央統一立法雖然必要,但各地方住房需求、住房發展階段等具體情況都不一樣,不宜統一稅制「一刀切」。留給地方政府充足的自主空間,兼顧地方特點,才能保證房地產稅符合地方實情,穩妥實施。

  區域上,從經濟發達地區試點,逐步過渡到全國。相較於經濟欠發達地區,發達地區居民收入水平、支付能力和納稅意識都更強,從經濟發達地區開展房地產稅試點,總結經驗,逐步過渡到全國,阻力較小。

  徵稅對象上,從空置住房、高端住房逐步過渡到所有住房,有利於改革推進。房地產稅是直接稅,居民對稅負敏感,房地產稅應由小範圍、低稅負向全面徵收過渡。從國際看,房地產稅是財產稅的一種,稅制設定上以「寬稅基、低稅率」為主,針對存量住房徵收房地產稅可確保稅源規模。開徵初期,考慮居民負擔水平和接納程度,可從空置房、高端住房逐步過渡到所有住房。

  即使是普征,差異化的稅制方案有利於精準調控。對於空置房、高端住房和全部住房,當稅率、稅基和稅收優惠措施都相同時,無法體現稅制公平性;當稅基和減稅措施相同,但對空置、高端房高稅率徵稅、一般住房低稅率徵稅時,有利於打擊投機性需求、減少空置、抑制高端需求,提高房地產稅的接受度;當稅率和稅基相同,僅對一般住房實施稅收減免政策,既保護居民正當的自住需求,也有利於提高住房利用率,減少不必要的住房資源浪費。

  4.2 合理的稅率調節機制,確保居民可負擔

  設定合理的價值評估基期和稅率調節機制,確保居民可負擔。美國房地產評估價值雖與市場價值接近,但可通過評估率來調節實際稅率,2018年,各州的房地產稅實際稅率在0.27%-2.4%之間。德國土地價值評估基期較早,西德為1965年、東德為1935年,基準稅率由聯邦政府統一制定,同時,設置稽徵率來調節實際稅率,由地方政府自行確定,由於評估標準較早,居民實際稅負水平不高,2017年土地稅140億歐元,占財政收入比重0.98%。英國房產評估採用1991年市場價值(威爾士採取2003年),稅率分8個等級,地區政府自行調整基準稅率來調節實際稅率水平,2017年平均稅率僅約1.8%,如考慮房價上漲因素,則實際稅負更輕。借鑒國際經驗,設定合理的不動產價值評估基期和稅率調節機制,讓居民能負擔起,才是房地產稅順利落地的前提。19個樣本OECD經濟體的平均房地產稅實際稅率僅0.54%,國際上,房地產稅實際稅率不高。

  4.3 居民自住房稅收減免,或設置人均免征面積,滿足居民自住需求

  免征面積作為主要稅收優惠政策。國際上常見的房地產稅減免條件是對首套房、一定面積或價格以內的部分進行稅收減免,以保障必要的住房需求。我國對個人自住房開徵房地產稅,也將配套靈活的稅收優惠,結合國際經驗和滬渝兩市房產稅試點方案,我們認為免征面積將是主要稅收優惠措施。上海試點房產稅的免征面積是人均60平;重慶試點房產稅免征面積是,試點前獨棟商品住宅為180平米,除三無人員外的家庭新購獨棟商品住宅、高檔住宅為100平米。

  免征面積影響徵稅住房佔比。根據2015年全國人口抽樣調查,全國城鎮人均住房面積低於20平、30平、40平和50平的家庭戶佔比分別為20%、43.8%、62.4%和75.2%。我們分別採用人均免征面積12平、20平、30平、40平和50平模擬全國徵稅住房的佔比。

  5  房地產稅出台有何影響?

  (1)短期內,房地產稅通過影響供需格局影響市場

  房地產稅通過影響市場預期和持有收益影響供需,抑制房價上漲。國際經驗表明,房地產稅開徵前後,徵稅力度和市場反應尚未明確,市場預期受影響,需求入市節奏推遲、部分投資者拋售房產,影響短期市場供需、房價回調。

  購房者關注徵稅力度和市場反應,導致市場觀望情緒濃厚。我國房地產稅徵稅時點、力度和市場反應尚未明確,部分購房者會持觀望態度、推遲需求入市,短期內購房需求將減少。

  房屋持有者可能出租或出售部分徵稅房產應對持房成本上升。由於徵稅力度未明確,持房者或大多持觀望態度,採用出租或出售部分徵稅房屋以應對持房成本上升。對於人口凈流出、缺乏需求支撐的部分城市,房產持有者可能會選擇出售房產;對於人口持續流入、住房需求旺盛的城市,持房者短期內會採取出租房產以應對持有成本上升,並將部分房地產稅負擔轉嫁給承租者,導致房租上漲。

  (2)長期看,房地產稅市場調節作用不明顯

  房價長期走勢由供需決定,房地產稅的市場調節作用有限。從國際經驗看,房價的決定因素是供需,房地產稅僅是一個調節因素,既不是穩定市場運行的關鍵,也無法防範房地產泡沫的產生和破滅。德國僅徵收土地稅、且稅負較低,但房價長期穩定,主要依靠供需平衡和穩健的貨幣金融制度;日本、美國、英國很早就開徵房地產稅,但日本經歷兩次房地產危機、美國出現六十年大牛市又爆發次貸危機、英國房價則長期剛性上漲,主要由於土地供給不足或房地產過度金融化。

  韓國、日本、新加坡、中國台灣等東亞經濟體都有人多地少的人地矛盾、有土斯有財的置業傳統,經歷了近現代的經濟、城鎮化和房地產市場的快速發展階段,也都曾用房地產稅打擊投資、控制房價。經驗表明,房地產稅短期內能一定程度抑制投機和房價上漲,但不改變房價長期趨勢,在實現住房市場平穩運行方面作用並不顯著,甚至可能出現房價加速上漲或下跌。

  韓國1990年將土地保有稅收從財產稅中單列,全面開徵土地綜合稅和房屋財產稅,同時完善土地評估系統、加強稅收征管,但此後房價一路上漲至1991年2季度。2005年開徵綜合不動產稅,針對富有家庭持有多套和高價值房地產徵收懲罰性稅率,但此後全國房價加速上漲,僅高房價的首爾江南區等地在2個月內房價回落不到2%,隨後報復式上漲。

  日本1973年出台特別土地保有稅,對保有大面積土地按取得價1.4%每年徵稅。受石油危機和加息應對惡性通脹影響,地價在1994年曾短暫回落,但從1975年開始隨經濟發展、城市化快速推進、置業年齡人口增加繼續快速上漲。1991年出台《綜合土地政策推進綱要》,開徵地價稅、提高固定資產稅率,加強土地評估和保有稅收征管。由於1990年開始緊縮的貨幣政策已經刺破資產價格泡沫,加稅強化政府調控預期,加速房價泡沫破裂。房地產泡沫破裂后,由於通貨緊縮、人口老齡化不斷加劇、經濟和人民收入增長失速,造成日本地價持續下跌,即使日本分別於1998年和2003年取消地價稅、特別土地保有稅,也並未改變地價持續下跌趨勢。 

  新加坡2011年1月開始改革房屋財產稅,實行累進稅率,提高免征點、稅率級差、空置房稅率、對非自住住宅征重稅等措施。此後房價持續上漲,直到2013年出台信貸收緊、印花稅上調等組合拳,才出現回落;其中,稅收較重的私人商品住宅價格在改革后的前3年繼續上漲了11%。   

  中國台灣地區2014年6月調高非自住住宅的房屋稅率,下限由1.2%調高至1.5%,上限由2%調高至3.6%;提升出租和空置房產的房屋稅。2014年底到2015年台灣房價出現短暫回調,但從2016年企穩並重回上漲通道。中國台灣2014年底以來房價漲幅趨緩,主要有三方面原因,而非徵稅效果。第一,住房供大於求。中國台灣GDP增速從2010年快速回落,2015年陷入負增長,疊加老齡化和城市化停滯,有效需求不足;直接體現在套戶比大於1、住房自有率超80%、空置率近20%,從2013年開始持續快速下滑的住宅購房需求指數等指標上。第二,投資盛行、房價金融屬性強。根據官方統計,2013年開始住房需求持續下滑,但投資性需求佔比始終超20%。第三,預期逆轉帶動資本流出。2009-2014年6月,由於資本流入、投機盛行,房價上漲95%;隨著經濟持續不景氣,從2012年開始,市場預期轉為悲觀,帶動獲利資本流出。

  「房地產稅」系列研究:

  2、房產稅的改革歷程和實踐效果——房產稅系列之二,2019年09月17日;

  1、房地產稅徵收的國際經驗,2019年09月05日;

https://news.sina.com.tw/article/20191120/33377650.html

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