2019-11-20 作者: 張佑文

▲(圖/吳尚哲攝)

寧靜的巷弄內,一整片的磚造老屋靜靜地矗立,走進巷弄彷彿回到日據時代,這裡其實是位於台北市中正區的詔安街危老重建基地,除了參與危老案的洪先生等4位屋主,其他住戶至今仍守著殘破不堪的老屋。

這裡屋齡最老的一戶,起造年份是在日據時代,立足在詔安街已有近百年光陰,而部分房屋因近年風災,甚至已經倒塌,再繼續住下去,恐怕得天天提心吊膽,著手改建是當務之急。

住了一甲子  屋齡近百年  老舊屋況等待改建

在地居住60年的洪家是參與詔安街重建案的其中一戶,和88歲母親相依為命的洪先生說,鄰近的住戶早已搬遷或是將土地賣給建設公司,但他們和這片土地有著一甲子的感情,從未離開過,因而與負責開發的拙石建設合建,要讓年邁的老母親繼續住下來,加上幾位老鄰居,一起促成詔安街老屋改建。(延伸閱讀:全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主 審查12天過關

詔安街危老重建案在今年9月6日核准通過,是台北市第74件核准過關的危老重建案,基地面積僅有154坪,改建前價值2億6,000萬元,預估改建後總價值達13億8,700萬元,而今年年底將會取得建照,最快在明年下半年進行拆除動作,並會興建為地下2層、地上12層的建築,單層規畫2~4拼。

聽到年底將會取得建照,洪先生露出笑容,「我們的房子都是磚造加木作,每年最怕地震、風災來了」,且前幾年附近更發生電線走火事件,燒毀了整片房屋,就連洪家雖有翻修,但隨處可見漏水、壁癌痕跡。

數家建商整合失敗  都市計畫劃定難更動  遇上危老得以再生

從2014年介入詔安街改建的拙石建設、負責開發整合的陳妍伶,也是全北市第一名的「績優危老推動師」,她表示,過去有數家建商、營造公司看準周邊房價水平高,生活機能完善,從1993年就有建商試圖想整合這片土地,但礙於產權複雜,以及不同意戶多,加上部分房屋有一大半土地被日據時代的都市計畫劃定為預定道路,根本無從改建。(延伸閱讀:政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生

 

陳妍伶說,像是其中一戶人家,預定道路竟將客廳一分為二,未來換回坪數根本不敷使用,屋主說什麼也不願意參與改建。

因此即使都更審議已經走到公聽會,但都更仍宣告失敗,陳妍伶說,「公聽會只是進入都更的一道門檻,不同意戶仍有2~3成,直到2017年《危老條例》上路,部分地主將土地賣給我們,另外縮小基地面積,從原本49筆地號、24戶的都更案,減少至14筆土地、4戶,總坪數從近500坪降到154坪,才讓這片土地有機會改頭換面。」

外型嬌小的陳妍伶是詔安街重建案的最大推手。說起話很有條理、邏輯清晰,在危老上路短短2年多,陳妍伶個人輔導核定的危老案已有4件、整合中的則超過20件。她歸納,危老重建能快速推動有3大優勢,「該立法最大的誘因就是快,相較於都更冗長的審議制度,藉由獎勵與補助機制,讓小規模基地及有重建需求的建築物,都可以透過簡便的書面審查程序來完成重建。」

第二項優勢即是基地規模。由於危老沒有基地面積限制,許多受限面積而無法更新的基地得以解套進行重建;第三,則是所有權人最關切的容積獎勵,有別於都更獎勵在修法前須經過審議後才得知的不確定性,危老的獎勵相對明確,陳妍伶說,「以我所輔導並取得核准的案件,全數都獲得最高容獎40%。」(延伸閱讀:教戰篇》關鍵三問 老屋重建難題一次打包

時間就是金錢  突破難關取得共識  整合大限為3年

不過,陳妍伶指出,在整合過程中常遇到5大困難點,包含:「地主端整合不易」、「分配不均」、「時間因素」、「區域性差異」及「誘因不足」,尤其地主最常問:「我可以分多少?我出多少?」在一來一往、地主不斷測試整合方的底線時,往往就錯過重建的時機點。

「時間就是金錢,任何重建案在條件上無論如何豐厚,如果需要非常長的時間才能完成,那麼再多的利潤也會被時間稀釋掉,所以重建其實就是一場與時間的賽跑。」陳妍伶以多年經驗來看,單一個案開發時程最好不要超過3年,否則恐怕將轉盈為虧。

陳妍伶指出,無論是都更或危老,目的都是要讓老舊建物順利完成改建,實現居住安全的理想,但因涉及層面相當觸及到許多不同利益衝突,使得民眾一般都抱持者消極的心態,無法產生共識,而有別於其他同業,為爭取住戶信任,拙石建設在舉行說明會時,就會邀請建築師、結構技師、代書到場,讓地主直接看到建商的用心。(延伸閱讀:認知篇》破除三大謬誤 別讓老屋變棄屋

另外,陳妍伶身段柔軟,又是「績優危老推動師」,在親切既專業的態度下,不少住戶願意將一輩子的住所交給她整合,「對於地主的態度,在協調條件的時候,只要是我們能做的條件,就說一不二。」 陳妍伶說。

重建整合從來就是一件不容易的事,地主洪先生和母親等了30年,終於等到改建的一天,陳妍伶便是以專業態度及站在住戶立場著想取得地主信賴,讓老舊百年老屋有了改頭換面的機會。

 

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