莊孟翰│理財周刊1004期│2019-11-22 
由於台灣十幾年來房價不斷飆漲,實際上已同時存在世界罕見的高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比、高房貸負擔率等八高問題,尤其是在所得未大幅提高,加以少子化與高齡化問題日益嚴重,復又空屋、餘屋有增無減,原本大家預期房價將會大幅下跌,兩年來卻又因大量台商回流,而更使得國內房市走勢顯得撲朔迷離!

二○一七年以來台商陸續回流,商用不動產逐漸呈現熱絡景況,包括商辦、廠辦、辦公大樓租金與土地交易等都呈明顯增加趨勢,最近則因香港「反送中」效應導致不少香港人想要移民台灣,因此,房地產業者大都預期國內房市將會逐漸呈現復甦趨勢。

不過,除商用不動產之外,大部分住宅市場依舊停留在讓利促銷積極去化餘屋階段,因此,很明顯的可以看出今後三至五年之內市場走勢應是商用與住宅市場必然會呈現「春暖花未必全開」之發展趨勢,此可由住宅市場一○~一五%之議價空間與附贈車位、裝潢等讓利促銷之實務現況充分顯現。

以下即針對二○二○年市場發展趨勢分別加以探討:

一、商用與住宅市場不同步

(一)台商回流:商用市場呈現熱絡景況



─2019Q3商辦空置率降至3.19%

─2019年11月15日:台商回台投資累計6,971億元

(二)住宅市場仍未擺脫谷底

近年在中國土地、勞力與租稅成本愈來愈高,再加上高關稅之不確定因素,以及資金管控與賦稅等問題,促使台商加速回台投資,影響所及,一、二年來商用不動產包括商辦、廠辦、辦公大樓與土地交易逐漸轉趨熱絡。

根據經濟部所發布訊息,截至今年十一月十五日,台商回台投資累計六九七一億元,商用不動產已逐漸呈現交易熱絡景況;其次,根據信義全球資料顯示,台北市商辦空置率已自2015Q3的九.六一%,降至2019Q3的三.一九%,創三十年來新低點。另外,辦公室每坪月租金近二千八百元,亦創十八年新高,尤其信義區A辦不僅月租金一坪高達三三四三元,空置率亦僅一.六%,此外,多次流標的京華城也已在九月二十五日以三七二億一萬元標脫。因此,一般咸認二○二○年房市景氣即將好轉,惟其間最大的盲點是沒有將商用與住宅市場予以區隔。

二、台商回流,廠辦與商辦銷售順暢



─七成選擇北部地區,工業用地需求殷切

自從去年美中貿易大戰開始,大量台商逐漸回流,同時也帶動就業與經濟成長,其中五股、新莊地區廠辦與內湖、大直的商辦需求轉趨殷切,連帶租金也跟著提高。

另外,如就產業升級角度加以探討,如能仿照竹科、中科及南科逐年提高產值,按去年三大科學園區產值合計二兆五九六○億元,並且就業人數也高達二七.六萬人,因此,如能充分掌握此次台商回流契機,再配合前瞻計畫建構產業園區,一則帶動就業與所得,再則促進消費與經濟良性循環。

兩年來台商陸續回流,導致商辦、廠辦、辦公大樓與土地交易等逐漸呈現熱絡景況,最近則又因香港「反送中」效應而出現一些香港人來台購屋,因此,不少業者預期房市將會隨之逐漸復甦。不過,就實務現況加以觀察,未來三至五年內市場走勢應是商用與住宅市場未必同步「春暖花未必全開」之發展趨勢。

三、人口快速變遷,影響住宅供需結構



─日本少子化與高齡化問題恐在台灣重演

近年有關人口變遷問題備受矚目,主要聚焦於少子化與高齡化議題,由附表一資料顯示,總人口數按零至十四歲、十五至六十四歲與六十五歲以上三段年齡組區分之人數與比例變化趨勢,可知不論是中央政府所擬定八年二十萬戶或台北市八年五萬戶之公宅政策支票,必定無法兌現無疑。

其次,如再就人口變動因素加以探討,總人口由二○一九年十月之2,359.62萬人急遽下降至二○六五年之1,735.3萬人(中推計),劇減624.32萬人;零至十四歲由二○一九年十月之301.56萬人降至二○六五年之158.8萬人,減少142.76萬人;十五至六十四歲由二○一九年十月之1,701.06萬人降至二○六五年之861.8萬人,劇減839.26萬人;六十五歲以上則由二○一九年十月之356.99萬人遽增至二○六五年之714.7萬人,大幅增加357.71萬人。

由此可知,未來由這三段人口增減變化所衍生之社會問題必然愈來愈嚴峻,尤其二○六五年六十五歲以上人口將會急遽攀升至四一.二%,日本人口變遷所衍生大量空屋之後遺症恐在台灣重演!

四、觀望態度漸趨明顯

─空屋逐年累增,預期下跌心理濃厚

雖然房價下跌已普遍超過二成,惟三年來新成屋讓利促銷廣告有增無減,加以去年以來新建案大都以首購之小坪數為主,以台北市為例,在高房價情勢下,三十坪以下建案占總案量比率高達一九.七%(表二),尤其是在二○○六年全國每戶平均可支配所得九一.三一萬元,及至二○一八年亦僅小幅增加至一○三.六三萬元,在房價該跌未跌至預期心理關卡下,加以空屋數量逐年累增,一般民眾觀望態度濃厚乃勢所必然。



五、量微增,價未必回升

─2019年買賣移轉約29.5萬戶

房市景氣自二○一五年反轉以來,買賣移轉棟數從二○一五年之二九.二五萬棟,二○一六年下降至二四.五三萬棟,二○一七年回升至二六.六萬棟,二○一八年再攀升至二七.七九萬棟,如再根據內政部統計處所公布,今年一至九月二一.八七萬棟加以推估,全年買賣移轉棟數約二九.二萬棟。其次,如再就當前仍處於讓利促銷,並且仍以小坪數為主,銷售率也普遍未超過五成,可以想見的是,未來在新成屋累增情勢下,市場景氣仍將以保守評估為宜,此亦可就當前購屋者普遍採取觀望態度見其端倪。

其次,根據住展雜誌公布資訊,2019Q3預售市場在房價上漲不易,買方又不願追高情勢下,使得北台灣各都會呈現「漲跌互見」,其中新北市表現較佳,台北市、桃園、新竹同步下跌,基隆、宜蘭則持平走勢(表三)。

由以上之分析,當可了解縱然今年前三季買賣移轉棟數略呈增加趨勢,惟在小坪數當道以及大坪數去化遲滯情況下,房市景氣是否如一般報導即將邁向復甦之路,必然是當前眾所矚目之焦點所在。另外,應將商用與住宅市場予以區隔,當較能客觀分析未來這兩個市場的差異與發展趨勢!

六、讓利促銷仍未止歇

─贈送車位、裝潢、家電、退佣、利息補貼持續進行

自從二○一二年與二○一三年預售市場「秒殺」以來,餘屋數量有增無減,各建案莫不以讓利進行促銷,截至目前為止,退佣、利息補貼與贈送車位、裝潢、家電等讓利促銷活動仍未稍歇,由此顯見市場景氣並未如預期的擺脫谷底,此亦可就預售開價與成屋交易價之差距普遍超過一○%至一五%見其一斑。



七、積極去化餘屋

─議價空間歸零,才能回歸市場正軌

根據591新建案統計,六都出現二十個行政區新建案房價比十年內中古屋行情還要低之「房價倒掛」異常現象,尤其最近新成屋廣告更爭相推出「低首付」,例如「0自備款」、「10%自備款」、「0工程付款」等促銷廣告,由此顯見市場景氣並未擺脫谷底。

八、新成屋占比依舊偏高

─新成屋占總案量比例由64%小幅降至60%

根據二○一八年九月與二○一九年五月《住展雜誌》北台灣銷售中建案加以彙整比較,新成屋占總案量僅由六四%小幅降至六○%,由此顯見,一年來市場去化仍以小坪數為主,此亦可由大量新成屋積極促銷見其梗概。值得注意的是,如果新成屋占比未降至三○%以下,預售屋銷售率必然難以回升,短期內市場景氣也就很難出現反轉契機。 九、小坪數占比明顯下降

─小坪數占總案量比例由39%大幅下降至9%

根據二○一八年九月與二○一九年五月《住展雜誌》北台灣銷售中建案加以彙整比較,三十坪以下小坪數占總案量比例已由三九%大幅下降至九%。其次,截至十月二十五日,北台灣累計完銷建案七十一個,較去年全年減少十個,其中三十坪以下建案,北市占比四成,新北市則高達五五%,由此顯見一般民眾購買力逐年衰退之嚴重性。

另外,倘若整體市場無法顯現大、中、小坪數都能同時順利去化,就無法達到以舊換新、以小換大的下濾作用,在此情況下,市場景氣仍須面臨一番考驗。

十、豪宅銷售遲滯

─高房價與高持有稅、高交易稅

─2019Q1台北市百坪豪宅推案掛蛋



根據《住展雜誌》所公布資訊,台北市今年第一季全棟規劃為一百坪以上的新豪宅建案掛零,估計今年純百坪以上的豪宅建案仍將少之又少,主要緣於二○一四年七月一日囤房稅實施,豪宅持有稅偏高,加以房地合一稅邊際稅率高達四五%,導致餘屋存量累增,另近年房價普遍下跌超過二成,在超額供給與預期下跌心理因素下,百坪豪宅推案銷售遲滯乃必然現象。惟此一問題是否會隨著台商回流與香港人士來台購屋而逐漸去化,則仍有待持續觀察。

綜上所述,在當前住宅市場新成屋占比偏高,並且市場去化大都以中小坪數為主之情勢下,雖然商用市場普遍呈現熱絡景況,未來在研判景氣走勢時,最好能將商用與住宅市場予以區隔,以期更為貼近「春暖花未必全開」之發展趨勢!

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