李同榮│理財周刊1004期│2019-11-22 
台灣房市自二○一四年下半年反轉以來,台南市房價表現出抗跌的特色,同時近三年來交易量劇增,中古屋房價也迅速回升至上波高點,房市溫度有如台南氣候一樣溫熱。令在地人納悶的是,新屋供給量劇增,而餘屋量體仍然居多,為何房價不跌反漲,主要原因在於台南房市具有以下七大特色,支撐了目前房價:

(一)房價基期最低,上漲空間較高:

台南房價基期乃六都中最低,單價只有台北四分之一,上波多頭漲幅也是六都之末,在全台房價止跌後,對於基期較低的台南房市,只要一字頭一定熱銷,蛋黃區每坪二十五至三十萬元之間就可買到較高等級的大廈,對首購族而言,七、八百萬元就可買到兩房的高級新廈,都在一般中高收入所得的人可以負擔範圍,尤其科技新秀更是此波剛性需求的主流。

(二)大廈交易量占比最少,成長空間最多:

在六都交易量中大廈成交比例最低,遠比毗鄰的高雄市低非常多,主要是台南人乃六都中最保守的都會,習慣透天產品,然因近年來購屋行為明顯由透天轉向大廈的趨勢,加上兩代不同堂趨勢影響,台南新大廈未來交易量為六都中成長空間最大的都會。

另外,台南市平均屋齡三一.五年緊追台北市三十三年,屋齡老化代表換屋市場的空間增大,全新大廈將成市場主流。

(三)房價抗跌性最強:

由於房價基期低,中古屋平均價格具強力支撐,上波房市反轉向下,六都中台北市跌幅超過二○%,台南市跌幅最小只有一○%,足以顯示台南市房價跌無可跌,抗跌性最強。



(四)房價反彈回升速度最快:

此波房市回穩止跌後,六都中台南市止跌回升的速度最快,台南中古屋房價回到上波高點,預售屋均價也創新高。

(五)近三年交易量成長最大:

自二○一六年交易量低點以來,台南房市近三年交易回升量最大,成長幅度達四○%,比全台平均二三%高出近倍,也突顯台南房市剛性需求的強勁購買力。

(六)交易量六都占比成長幅度最高:

六都交易量佔比,台南由二○○八年的六.八%提升到二○一八年九.九%,十年來提升幅度達四六%,也居六都之冠。

(七)新屋占比最重,購買新廈傾向明顯:

雖然台南市老屋比率偏高,但汰舊換新的剛性需求強烈,以致近年交易中的新屋比率最重,是六都中最高的城市,因此雖然市場中仍有滯銷的中大坪數餘屋,新大廈的供給多,需求也多,房價始能節節攀升。



展望未來台南房市發展潛力,具有以下七大趨勢:

(1)購屋行為由透天轉大廈趨勢明顯。

(2)剛性自住需求將轉為換屋需求。

(3)兩代不同堂趨勢,新屋需求大增。

(4)整體交易量會持續成長。

(5)中古屋預售屋房價會再創新高。

(6)豪宅的價量發展,在六都中成長空間最大。

(7)最具潛能發展為文化觀光的城市,商業機能會持續擴增。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23197206760

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