2019-12-02 05:30

饒河街夜市透天店面9月中順利通過危老審議,並取得近3成的容積獎勵。(記者徐義平攝)

記者徐義平/專題報導

洛碁大飯店花華館前身為花華大飯店,已通過危老審議。 (記者徐義平攝)

7年前爆發「文林苑強拆事件」,引發社會運動與輿論抨擊,讓全國都更氛圍陷入緊繃狀態,甚至「都更已死」的說法甚囂塵上,讓建商對於參與都更處於被動狀態。不過,2年多前立法院三讀通過「危老條例」,重燃重建的火苗。

房產業者指出,由於「危老條例」沒有基地規模限制,因此百坪以下的危老案占比相對高;但對建商來說,該規模獲利空間有限,甚至不具規模經濟,建商不會積極參與,因此開啟自主危老的商機。

建經業者說明,完成一個危老案通常分5階段,以資金籌措需求比率最高。安信建經建築開發部副理葉智勳指出,危老案畢竟就是重建案,地主僅有土地資產,要蓋新建物需要籌措營造成本,而營造成本大概占整個危老案費用的7至8成,金額不算小。

安信建經建議,若真的有意願重建,可以找有信譽的專業公司諮詢,先從財務面評估,若基地位於燙金熱區,可透過土地融資的方式貸款重建,最佳的情況是地主不用從口袋掏出一毛錢。但實際狀況要從土地價值鑑價到整個重建計畫財務試算,才能夠進一步掌握出資金額。

自主重建

 

先試算財務狀況

第二階段則是新建物的規畫設計,這部分相對單純,但一般民眾平常並不會接觸到建築師,若自己找上門詢問,建築師可能還會抱持「這個危老案能不能成」的想法,反而不太願意進一步評估。

房地產業者指出,可以透過公會或是有官方背景的都更服務公司、甚至建經公司,以提供服務的方式幫忙進行建築師遴選,地主或是屋主也可以針對希望的建築需求,要求把需求納入建築規劃設計當中。

第三階段則是營建管理,也就是興建期間的工地與工程進度掌握,一般民眾很難切入這塊。因此,絕大多數選擇承包給營造業者,或一開始就把危老案交由建商全程處理。若是地主直接找上營造廠承包,因不懂監工,可能會遇到施工品質、營建管理等各項問題,甚至有無按照建築設計圖施工一般民眾很難辨別,最慘的狀況應該是承包的營造廠因財務問題而無法蓋下去。

餘屋銷售

 

品牌加持較有利

第四階段則是新建物的銷售管理,為了償還貸款費用與利息,多數危老案會將新建後的部分房屋選擇出售。若選擇屋主自售,基本上銷售時間多半拉得很長,相對的利息各方面的費用支出也愈多。

而且,危老案銷售的餘屋是什麼品牌,也會影響賣價與銷售進度。過往跟建商合建,當然是用合建建商的品牌銷售,但自主都更或者危老案都是單一個案,沒有品牌加持,對於欲購屋民眾來說缺乏吸引力。因此,地主與屋主須透過專業機構的去營造銷售的魅力。

葉智勳指出,部分危老案為加快償還費用,會在取得建照後便預售。若銷售進度不錯,後續支出的費用就可以不用透過高額貸款,可以直接將銷售的資金專款專用;但也有部分危老案選擇成屋銷售,主要是看好區域的房市潛力。

最後一階段則是物管與售後服務,房子銷售出去後,甚至選擇全部出租不銷售,都需要物業管理幫忙代管,甚至交屋等相關事宜,也是這個階段需要專業幫助的地方。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1336103

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