莊孟翰│理財周刊1006期│2019-12-06 
11.空屋、餘屋嚴重影響景氣走勢

─中南部及各鄉鎮地區影響較大


長久以來,有關高空屋率議題始終沒有一個明確答案,尤其每當主管機關公布低度使用住宅資訊時,媒體報導總是將其與空屋畫上等號,久而久之,不論是一般民眾或社會各界,對於景氣變動等市場資訊就比較容易被業者誤導,相對於官方所公布的空閒住宅、低度使用住宅以及新建餘屋(待售)住宅資訊就會比較傾向於僅供參考的角色,其不僅連帶影響整體住宅政策之擬定,對於一般業者之推案與營運風險控管亦相當重要。因此,明年應趁十年一次的人口普查,選擇一空屋餘屋偏高區域徹底做一次空屋調查,俾供日後整體住宅政策擬定之參考。

1.空閒住宅:1,560,355戶(2010年)

2.低度使用住宅:916,383戶(2018年底)

3.新建餘屋(待售)住宅:80,082戶(2018Q2)

12.預售推案量緩增

─銷售率普遍未超過50%




根據住展雜誌公布數據,二○一七年北台灣新成屋、預售屋總推案量八○二五億元,二○一八年攀升至一.一一兆元(見附表一),預估二○一九年將會再成長一成左右,再增加至一.二二兆元,主要原因在於台商回流,再加上最近買氣略有回升以及市場屢傳價格回穩等利多訊息,導致建商推案意願增強,並預期二○一九年推案量將會再進一步放大。

惟如就實務現況加以探討,自從去年台北市蛋黃區推出豪宅,例如「元利信義聯勤」、「冠德信義」、「敦南寓所」等個案,今年就因需求減弱鮮少豪宅大案推出。其次,新北市不僅豪宅推案冷清,大坪數需求與價格依然低迷,導致建商都把主力放在一般住宅與首購市場。另外,二○二○年總統大選在即,也是影響推案意願一大因素。

此外,如就二○一五至二○一七年每年推案量約八千多億,銷售率約二九%至三八%,二○一八年推案量一兆一千餘億元,銷售率亦僅四六%加以解析,當可更清楚了解未來幾年必然會隨著餘屋數量之增加而影響景氣與價格變動趨勢。

二○一二、二○一三年景氣高峰時期,當時北台灣預售屋推案量由二○一○年之九二八八億元一路攀升至二○一三年之一兆三四六七億元,且銷售率幾乎都接近八成,不過,二○一五至二○一七年已向下反轉至約僅八千多億元,二○一八年再回升至一兆一一○二億元,惟銷售率依舊在三成左右。

其次,如再就五年來住展房市風向球分數一直盤旋於二十五至三十七分之間,由此不難了解縱然一般媒體報導房市有回春跡象,惟所指應是台商回流的商用市場產品,截至目前為止,對於住宅市場景氣影響並不顯著,如再就價格回升之訊息,還得等到實價登錄所潛藏讓利之「不實交易價格」回歸正軌之後方較為正確。



此外,就實務面加以觀察,如果推案後三個月銷售率達到五成,並且購屋者均非投資客,就此據以研判景氣走勢當較為客觀,當前除少數區位良好之建案,一般銷售率都在五成以下,因此,未來二、三年整體市場必然還是以去化餘屋為首要之務。

13.建商購地意願增加

─經濟部公布,投資臺灣三大方案已達8,039億元(2019年11月29日)

─建商開始積極購地,惟仍以商辦與廠辦用地為主


依戴德梁行十月二日公布資訊,2019Q3商用不動產市場累計前三季成交金額高達二三一八億元,其中最大金額為「京華城」標售案之三七二億元,如扣除地上權交易,累計前三季交易金額為二三一四億,亦創下歷史新高。值得注意的是,大都集中在商辦與廠辦用地,並且以北部地區為主,此即台商回流最直接的市場反應。

其次,根據經濟部十一月二十九日公布資訊,因應美中貿易摩擦全球經貿環境改變,經濟部推出投資臺灣三大方案,迄今已有二五七家廠商申請,投資金額達八○三九億元,將可增加本國就業機會達六萬四三八八人。由此必然也會經由「產業→就業→所得→住宅需求」而帶來不少住宅需求,最近六都建商爭相搶購住宅用地,即是台商回流效應所引發。
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2020年房地產二十大發展趨勢(下)
莊孟翰│理財周刊1006期│2019-12-06 




14.代銷公司包銷意願依舊不強

─銷售率不高、讓利未歇


過去預售建案大都委託代銷業者,不過自從二○一四年政府陸續推出壓抑措施之後,銷售率即逐漸呈現下降趨勢,連帶新成屋累積越來越多,由於市場景氣逆轉,導致代銷公司轉而採取純企劃接案,影響所及,連房仲業、建商、地主也開始競價求售,尤其一旦投資客也加入競銷行列,價格勢必越賣越低,截至目前為止,議價空間仍普遍高達一○%。

值得關注的是,在銷售率普遍不高情況下,代銷公司依舊不以包銷為主,由此顯見景氣依舊不如預期熱絡。

15.投機客銷聲匿跡

─持有稅、房地合一稅有效壓抑投機炒作


二○○三年這一波房價起漲點之後,有民意代表向主管機關檢舉投機客趁機炒房,經調查結果有對夫婦自一九九三年起至二○一一年利用五十一名人頭戶炒房一九一九戶,交易總額高達二六四億元,共逃漏稅約二十億元,有鑑於此,財政部遂於二○一一年六月一日開徵「特種貨物及勞務稅條例」(奢侈稅)。二○一二、二○一三年更出現預售市場「秒殺」之紅單轉售炒作情事,其後台北市也於二○一四年七月一日開徵「囤房稅」。

二○一六年一月一日財政部再開徵「房地合一稅」,主要係壓抑房地產短期投機炒作,此後雖然炒房歪風已被壓抑下來,惟房價下跌幅度依舊不如預期,導致一九八九年以來無殼蝸牛運動歷經三十年的抗爭,居住正義的訴求還是無法達成,高房價依舊高居民怨之首。二○一八年台商加速回流,是否會因此而再度支撐高房價,必然也是當前刻不容緩之一大要務。

16.品牌價值漸受重視

─知名度較高建商占優勢


二○一五年房市景氣轉折以來,高房價與高銷售率的建商大都依靠長年累積的品牌認知、信譽和忠誠度,例如華固、遠雄、大陸、昇陽、長虹、皇苑建設等公司所推出建案大都能夠順利去化,主要原因除地段區位之外,施工品質、結構安全、建材設備、準時交屋與售後服務都能獲得消費者的肯定,未來品牌效應將會進一步延伸至都市更新、長照、養老等相關領域,並且也會有愈來愈多公司更加重視品牌效益,而逐漸形成良性循環。另一方面,就金融機構建築融資而言,不僅核貸快速,利率必然也較低,凡此,都是未來營建產業營運之重要發展趨勢。



17.都市更新舉步維艱

─雖增加市場供給,短期影響不大


一九九九年九二一地震之後,政府積極推動都市更新,惟截至目前為止,所面臨的問題依舊層出不窮,例如(1)如何強化公權力與公信力,(2)容積獎勵與回饋,(3)建立估價權威性,(4)共同負擔費用疑慮,(5)代拆爭議處理機制,(6)建立代理實施者制度,(7)信託與抵押混淆不清,(8)稅賦議題,(9)負債疑慮議題,(10)如何置入「以房養老」概念等,都有待中央與地方政府共同擬定配套措施。其次,因地制宜更是兼顧北中南不同市場特性刻不容緩之一大要務。

另外,值得重視的是,一旦大量推動,必然又是另一新增加的供給量來源,其市場性如何,亦應事先評估,俾免造成另一龐大的資源浪費(見附表二)。

18.社會住宅政策面臨考驗

─雖增加供給,不會影響市場景氣


台北市長柯文哲於五月二十日赴市議會進行專案報告時,除自認八年五萬戶公宅政策方向不正確之外,也認為中央政府的公宅戰略有誤。依內政部營建署公布數據,截至今年十月,台北市社會住宅既有六○○九戶,規劃中四九七七戶,興建中六三九一戶,新完工二二一一戶,合計一萬九五八八戶(見附表三),顯與當初原計畫八年五萬戶落差甚大。

往昔,國人總會以歐美先進國家五%的公宅比例推算,從而得出台灣需要興建四十萬戶公宅,而此一數據正是二○一六年總統選戰時所研擬的住宅政策,當時筆者曾一再表示在人口快速變遷情勢下,此一數據一定難以兌現,其後遂再修訂為二.五%、二十萬戶,惟當時筆者還提出應以廣義角度衡量,亦即二十萬戶當中應以租金補貼為主,而非全部直接興建,其後遂再調整為十二萬戶直接興建,八萬戶包租代管。

有關社會住宅之推動,只要檢視附表,再對照國發會所公布之人口推計資料,即可充分了解此一政策之推動仍應兼顧因地制宜,此亦可由六都之外,尤其是農業縣普遍興趣缺缺見其端倪。不過在高房價情勢下,就整體住宅政策而言,必然還是會朝此一方向推動,因此,長期而言仍應就廣義角度重新檢討,並以「租金補貼」填補缺口,再端視人口變動與空屋結構逐步調整為宜。

19.軌道經濟帶動房產新商機

─軌道經濟與都市更新相輔相成


依行政院所公布資訊,前瞻基礎建設計畫─軌道建設,將依「高鐵、臺鐵連結成網」、「臺鐵升級及改善東部服務」、「鐵路立體化及通勤提速」、「都市推動捷運」及「中南部觀光鐵路」等五大主軸推動三十八項軌道建設。

近年例如桃園鐵路地下化、台鐵都會區捷運化桃園段地下化、台中鐵路高架化、台南鐵路東移、高雄鐵路地下化、新竹大車站計畫、彰化縣市、嘉義縣市與宜蘭縣鐵路高架等,不論是中央或地方政府均卯足全力積極評估推動。

在當前少子化、高齡化變遷下,如能藉由鐵道建設的龐大預算,引導周邊土地開發利用,並進一步帶動商業、辦公、旅館、長照、公共住宅之發展,尤其此際適逢台商大量回流,更可藉由產業投資與都市更新,重新開創軌道經濟帶動房產新商機,近年台南科學園區周邊房產漸趨熱絡可供佐證。

另外,台北捷運南環段、北環段以及機場捷運沿線廠房立體化等,也都可進一步開創各類房產新商機。

20.大U型走勢愈來愈明顯

─買賣移轉棟數緩慢增加


往昔台灣房市在景氣循環過程大都是「漲多跌少」,近年買賣移轉從二○一五年景氣轉折之二九.二五萬棟,二○一六年下降至二四.五三萬棟,二○一七年回升至二六.六萬棟,二○一八年再攀升至二七.七九萬棟,二○一九年推估約二九.五萬棟,顯見並未呈現大幅增加趨勢,因此,未來走勢應是逐漸邁向大U型谷底盤整,至於會不會趨向L型,還須視下濾作用與人口變動影響而定!

台灣高房價始終高居民怨之首,年輕人所得偏低,未來政府擬定住宅政策時,除壓抑房價與實價登錄之外,更應徹底調查空屋,俾兼顧社會住宅之推動。另外,此際適逢台商大量回流,加以香港人想移民來台意願驟增,未來移民政策之擬定,必然也是另一值得重視之一大課題。

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