莊孟翰│理財周刊1006期│2019-12-06 
自從二○一七年五月十日「都市危險及老舊建築物加速重建條例」全文十三條公布施行以來,雖然明文規定「屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。」即可適用,並且台北市已培訓約一萬名「危老重建推動師」,重建計畫也已受理四五一件,重建計畫核定數亦高達三○六件,從以上之法令條文與重建計畫已受理與核定數量來看,似乎危老重建已發揮彌補都市更新不足的功能。想請問莊教授,危老重建(合建)在缺乏「合建契約書範本」下,整合過程應該要特別注意哪些重要細節?

目前國內屋齡三十年以上,結構安全堪慮並且耐震能力不足的老舊建物高達四百多萬戶,尤其建物越是老舊違建越多,筆者曾應邀參加吳興街一處老舊整建住宅都更公聽會之後實地勘查,就發現有一戶原僅五至六坪的二層樓建物,多年來因不夠居住而增建三樓、四樓,一共居住十一人,試想,這樣的都更案要如何推動?

因此,政府在推動重建過程,除應兼顧容積獎勵、小面積基地規劃設計、估價不確定性、造價、管理費與更新後的稅費等問題,更應儘速研擬一套可資參考運用的「合建契約書範本」,俾免危老重建推動師徒勞卻又平添住戶的怨懟!

以下繼前期再就危老重建整合過程最常見的造價、共負比、自償性、管理費與更新後的稅費等事項分別提出實務面常遭遇問題,以供參考。

一、降低造價,蓋出金玉其外的建案

─都市更新SRC結構耐震能力普獲肯定




緊接著估價問題之後,「造價」又是一大爭議焦點,這牽涉到自主更新或者是建商擔當實施者,兩者顧及層面不同。如就實施者為建商之角度而言,想要賣高價,就得使出渾身解數,並且使用頂級的建材,例如台北市精華地段採用SRC(鋼骨鋼筋混凝土)第三級的標準建造,造價相對高得多,但若是自主更新,則會希望盡量壓低造價而選擇RC(鋼筋混凝土)第一級的標準建造。試想,如附表光是第一到第三級之間兩者的價差高達六二%,就是一個很大的癥結點。

近期報紙登載台北市政府的健康路與興隆路公共住宅品質出問題,例如陽台玻璃碎裂、浴室漏水等,這無疑是「統包」惹的禍,亦即採用最低造價選擇營造廠商,環環相扣終致惡性循環,才會蓋出金玉其外敗絮其內的建築。

其次,當初更沒料到「後續的維護管理」才是主要關鍵點,如果當初由知名的營造廠商負責營建施工,在結構方面起碼會有十五年的保固,並且建材最少也會有一年以上的保固期,危老重建如係自主更新,究竟要如何發包、哪個單位負責監工,建材出問題又該找誰負責?凡此,都是相當棘手的問題。

回頭看看危老重建,撇開小基地面積之潛在缺點不談,表面上似乎政策法令明確、容積獎勵、規劃設計、建築融資、履約保證等機制一應俱全,並且還有一萬名危老重建推動師幫忙整合,惟是否考慮到其間如何簽訂合建契約書(目前市政府並沒有標準範本可供參考),主要原因即在於都市更新或危老重建整合與重建過程實在太複雜。由前期附表危老重建計畫受理與核定數量統計表加以檢視,或許主管機關會沾沾自喜已有四五一件受理與三○六件核定,不過最後階段還有分屋與選配等問題必須通過考驗,其間困難程度一關比一關難!



二、共同負擔比例、自償性與選配權值

─住宅區巷道一樓住戶規劃為多戶小店面出租,最難整合


經由景氣、造價、估價流程,最後影響的必定是「共同負擔比例」,其間包括直接、間接成本,以及風險管理費用、貸款利息、建築設計費用、發包等前置作業成本,當中造價占比高達六、七成甚至更高,而這也是影響建物品質最重要的關鍵因素。

為了降低共同負擔比例,藉以提高分屋比例,如能將共同負擔比例壓低到四○%,就能有六○%的分屋比例,其間住戶對於「造價」與「分屋比」彼此觀念的溝通卻又充滿矛盾。

另外最常討論到的「自償性」問題,台北市東區較不會出現這類問題,但西區就未必,包含環河南路、康定路等地區,有些都更建案即使降價到六、七折還是會有餘屋疑慮,尤其是U型規劃或重要位置畸零地整合不進來,導致「產品定位」與「價格定位」拿捏不準確。例如原本規劃大坪數,其後又想要調整為小坪數,這就會衍生更多的新問題,其中自償性就是最容易出現爭執的議題,除非每一位屋主都自行出資,否則想要將多餘面積出售用以抵償造價,產品的市場定位以及東西區的差異,就會影響到自償的不確定性。如果不幸而造成每一屋主必須共同承擔建築融資的債務,又可能衍生後續選配與找補等相關問題,由此不難了解其間之複雜程度。



另外重建還有「選配」問題,通常一樓分屋會牽涉到價格與權值,此一問題又常因建蔽率縮小而導致分配面積跟著減少,原本四、五樓雙併一樓有四個店面,重建後只剩三個,其中一個沒能分配到店面的住戶是否願意參與抽籤,抑或能提供選配其他樓層之足夠誘因,例如選配權值究竟是一.五倍、二倍或者更多,更何況這些都得仰賴全體住戶對於估價正確性的認同,其中尤以黃金店面最為棘手,明曜百貨、神旺飯店旁邊住宅區巷道一樓住戶規劃為四至五戶小店面出租(請參閱附圖),日後想要整合更新必然難上加難!

三、管理費與稅費

─稅費驟增,常令住戶打退堂鼓


目前台北市公設比平均三四.五%,新北市平均三一.五%,高公設比影響分配到的室內面積普遍縮小,因此,每當屋主問到能分回多少坪時,幾乎沒有一個整合人員回答得出來,這就是推動師必須通過考驗的第一道難題。

此外,重建後大幅提高的管理費,例如原本四、五樓公寓沒有管理員,不需繳交管理費,重建後一般平均一坪七、八十元起跳,如係高級住宅或豪宅,每坪調漲至一百至一百五十元者比比皆是,這些都是造成屋主打退堂鼓最常見的一大癥結。



另外,包括房屋稅、地價稅、契稅,以及日後繼承、贈與、房地合一稅,究竟要繳多少稅等問題都得事先做好功課,尤其更新後「持有稅」必然急遽攀升,例如士林「文林苑」,重建後原本幾千元的持有稅,驟增五至十倍而怨聲連連。

其次,老舊建物為增加室內使用空間,而出現陽台外推、露台、頂樓加蓋、一樓前後院加建,這類違建多出來的使用面積,又直接影響到重建意願。對於這類更新案,實施者如係建商,還有可能截長補短,但如為自主更新,想要讓其他住戶補貼分擔,必然難上加難而可能形成釘子戶,這也是整合人員協調補償卻徒勞無功最常見的主要癥結之一。

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