莊孟翰│理財周刊1005期│2019-11-29 
Q自從政府積極推動危老重建以來,雖然台北市已培訓約一萬名「危老重建推動師」,並且重建計畫已受理四五一件,重建計畫核定數亦高達三○六件(詳請參閱附表),惟危老重建(合建)推動過程卻缺乏「合建契約書範本」供為參考。

其實,自一○六年三月一日台北市政府地政局建立預售屋建案契約管理機制以來,就一八五案預售建案「預售屋買賣契約書」之消費爭議,不僅各公司相關條文約定差異極大,並且與內政部所公布之「預售屋買賣契約書範本」以及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」也有不少不符合規定之處,因此,就危老重建這一領域至今也沒有訂出一個危老重建(合建)契約書標準版本。想請問莊教授,危老重建(合建)是否也要有白紙黑字規範,要如何制定?當中又要注意哪些重要細節?


A:台北市政府自一○六年三月一日首創預售屋建案契約管理機制,截至一○八年九月三十日,共計納管全市一八五案預售建案,經統計結果預售建案消費爭議案件占整體消費爭議案件比例,已由一○五年的五三.四二%降低至今年之二三.九○%,顯示管理成效極為顯著。

至於少數建案定型化契約沒有辦理備查或刻意規避檢查的,大都不符合內政部公布的契約應記載及不得記載規定,將依消保法開罰新台幣三至三十萬元,由此顯見預售屋建案契約管理機制對於消費者購屋權益保障之重要性。相對而言,對於這麼複雜的危老重建合建契約書之規定也就應該更加嚴格,俾免推動過程爭議不斷。

危老重建由於立地條件與所有權人對於重建看法不一,幾乎沒有標準模式可以複製,只能說整合過程「眉角」實在很多,代理實施者也只能各顯神通。以下僅就台北市政府對於「危老重建推動師」培訓課程所訂定之「服務契約宜載明內容與注意事項」,先就容積獎勵、小面積基地規劃設計與景氣變動增添估價不確定性等議題,舉例說明其關鍵要點。

一、過去高容積案例,讓後續整合難上加難



原住戶百分百同意本就不易達成,尤其過去郝龍斌市長的「一坪換一坪」不出錢再加一個停車位政策,當初針對四、五層樓的老舊建物還有可能,至於六樓以上就很不容易,老舊大樓就更不用談。

此外,去年台北市政府針對蘭州街斯文里整建住宅更新案,以「權狀坪換室內坪」的案例,以及郝龍斌時代的「台北好好看」,在一定時間內申請就能增加一○%容積獎勵,例如位於忠孝東路四段、基隆路口的《聯合報》舊址,申請「台北好好看」專案,依規定獲得一○%容積獎勵,如就一般預估,原舊有大樓一坪已高達一百五十萬元,更新後可能漲到一百八十萬元,其間額外獲利不僅一般都更戶垂涎不已,更希望政府能夠以提高容積提升都更意願,更令危老重建之路充滿荊棘!

上述案例讓後續參與都更者都想要以此為前例,尤其是這些案例附近的住戶,極易因此而產生過度期待,終而造成整合難上加難。

二、小面積基地規劃設計不出好產品

基地面積過小,一般常見一百多坪甚至只有幾十坪,大安森林公園對面就有四十六坪的基地,「水×之間」規劃四十一至五十四坪的小坪數,公設比約四二%,扣除公設比之後室內空間必定很小,不過因為對面就是大安森林公園,一坪售價依然高達一百五十萬元。

其次,如再由台北市最近銷售中的基地一百坪以下建案超過三十個,由此不難了解縱然是小基地,只要「地段」優越,周邊環境優雅,依然不乏青睞者,而這也正是當前房價高懸,卻有愈來愈多不合都市更新條件的基地爭相推出危老重建建案之主要原因。



三、景氣變動,增添估價不確定性

景氣好壞、房價變動往往也是危老重建整合之關鍵因素,當市場景氣向上什麼都好談,地主也比較不會計較,因為賣掉多餘的面積,就可以分攤造價成本甚至還有賺,仁愛路四段國父紀念館對面「尚華仁愛大廈」都更後每坪售價高達一百五十萬元就是最佳例證,但當景氣下滑,尤其是蛋白區去化不易,房價也不高,例如大同區、萬華區部分房價偏低路段,即使賣掉也可能無法抵償建造成本,導致都更戶擔心重建後卻陷入「負債」窘境,尤其是已退休住戶更是進退失據,這往往也是不少住戶不考慮更新的一大原因。

 

另外「估價」也經常引起爭議,雖然有估價準則為依據,但面臨景氣變動,房價高低起伏,有時也很難有個固定標準。即使是原被當作重要參考指標的「實價登錄」,卻又常因隱藏不實交易價格問題,尤其是在景氣向下過程,建商為去化餘屋的讓利,例如贈送車位、裝潢、家電等。

另外,以三十個門牌區間登記的實價登錄,其間可能就有好幾百戶,每戶成交價格不一,包括前、後棟,高低樓層等差異,都讓估價平添不少不確定性,這也讓想要重建的民眾難以有個取捨標準。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23201389640&AType=1

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